Есть основания для снижения обратно до господдержки?

Question

СберБанк поднял ставку т.к. просрочили на 7 дн. стр-во дома ИЖС. Есть основания для снижения обратно до господдержки? Взяли ипотеку в Сбере на участка и строительство дома 22.12.2023, привлекли Подрядчика, отдали ему весь первый транш, он ничего не сделал, и 09.2024 расторгли договор. Суд, мошенничество и тп. Но срок по кредиту нам был дан 1 год, и начали строить сами за свой счет, и к дате 22.12.2024 только успели достроить. Нам был дан срок до 20.01.2025 поставить на гку и зарегистрировать залог, но Росреестр из-за НГ праздников и приостановок поставил только 27.01.2025 г. По сути из-за НГ 24/25 нам дали менее 30 дней на предоставление документов. Сбер поднял ставку по ипотеке, была 8% по Господдержке, стала 19,5, так как по кред договору Банк может это сделать. Написали в Сбер, опускать обратно не хотят, хоть мы и выполнили условие. Пишем в Банк Росссии, потом в Суд. Вопрос, за что можно зацепиться чтобы доказать, что ставка должна быть снижена обратно до 8%?

Юрий Колковский · Answer

Нам был дан срок до 20.01.2025 поставить на гку и зарегистрировать залог, но Росреестр из-за НГ праздников и приостановок поставил только 27.01.2025 г. Здравствуйте. Все же тот факт, что в пределах установленного срока были какие-то выходные/праздничные дни, принципиальное значение может иметь разве что в том случае, когда Вы передали документы в срок, достаточный для того, чтобы в установленные законом сроки согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; но необходимая регистрация не состоялась по причинам, находящимся на стороне Росреестра, а не Вашей. В ином случае, на мой взгляд у Сбера будет основание для того, чтобы не возвращаться к пониженной ставке. Судя по информции, которую Вы изложили в проекте заявления в Сбер, речь идет о некоем техническом сбое в работе Росреестра, чему у Вас есть достоверное подтверждение со стороны самого Росреестра. При таких обстоятельствах, полагаю, что Сбер должен принять решение в Вашу пользу. В случае, если Вам будет отказано, Вы можете обжаловать этот отказ в судебном порядке.

Алина Гафиятуллина · Answer

Денис, добрый день! Вы можете утверждать, что задержка регистрации произошла из-за объективных факторов, связанных с новогодними праздниками и остановкой работы Росреестра. Это та ситуация, которая не зависела от вас. Если подрядчик не выполнил свои обязательства и вы были вынуждены расторгнуть контракт, это также может повлиять на сроки строительства и регистрации. У вас на подачу документов было менее 30 дней из-за новогодних праздников, что представляет собой очень ограниченный срок для выполнения таких обязательств, попробуйте ссылаться на данный факт. Играет важную роль ваша добросовестность в исполнении условий договора, даже если возникли небольшие задержки, донесите это банку. Если у вас не получится решить данный вопрос в досудебном порядке, то необходимо будет готовить иск в суд. Если ссылаться на все вышеперечисленные мной факты, то в целом суд должен встать на вашу сторону.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Денис, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких юристов Изучила обращение в пдф файле 1) Важно понимать, что согласно стат ье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. В данном случае банк действует на основании условий кредитного договора, которые предусматривают возможность повышения ставки при нарушении сроков предоставления документов. Это условие является правомерным, если оно согласовано сторонами в договоре. 2) Вы ссылаетесь на действия третьих лиц (недобросовестного подрядчика, кадастрового инженера, Росреестра) и праздничные дни как на обстоятельства, препятствующие своевременному исполнению обязательств. Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, если докажет наличие форс-мажорных обстоятельств. Однако важно учитывать, что форс-мажор обычно трактуется как чрезвычайные и непредотвратимые события (например, стихийные бедствия), а задержки со стороны подрядчика или государственных органов могут не подпадать под это определение. Тем не менее, вы можете ссылаться на то, что предприняли все разумные меры для исполнения своих обязательств: расторгли договор с недобросовестным подрядчиком, самостоятельно завершили строительство дома в установленный срок и своевременно подали документы в Росреестр. Задержка регистрации была вызвана исключительно техническими причинами со стороны Росреестра и праздничными днями. 3) Принцип добросовестности является основополагающим . Вы можете аргументировать свою позицию тем, что действовали добросовестно: целевое использование средств подтверждено документами; строительство завершено; регистрация права собственности произведена; задержка была вызвана объективными причинами вне вашего контроля. Вы также можете указать на несоразмерность последствий повышения ставки до 19,5% по сравнению с нарушением сроков предоставления документов всего на несколько дней из-за объективных причин. Такое повышение ставки существенно ухудшает ваше финансовое положение и противоречит цели государственной программы поддержки строительства жилья – улучшению жилищных условий граждан. Ну я так скажу, что на практике по похожим делам с банком — придется судиться. Будьте готовы и удачи Вам! С уважением!