Они же тогда и ту квартиру потеряют если начнут с комнаты в коммуналке?

Здравствуйте!

которая была офомлена по наследству от отца к сыну в комунальной квартире и была оформлена в простой письменной форме без нотариуса в декабре 2020, но в ней прописаны были несовершеннолетние дети. 

Россреестр оформил, в те года нотариально было рекомендовано, но не обязательно, поэтому всё всех устроило. 

Уточните, пожалуйста, сын является сейчас собственником этой комнаты, согласно информации из выписки ЕГРН? 

 Опека и попечительство дало разрешение, 

Опека дала разрешение на продажу комнаты, в силу ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, поскольку собственником комнаты является несовершеннолетний сын? 

 но в ней прописаны были несовершеннолетние дети. 

Регистрация несовершеннолетних детей в комнате, если они не являются собственниками этой комнаты не влечет необходимость получения предварительного разрешения от органа опеки и попечительства. 

Вы заказали мнение трех юристов.

в ней прописаны были несовершеннолетние дети.

Могут ли несовершеннолетние оспорить сделку, которую совершил их папа?

 Не могут, т.к. они были не собственниками судя по вашему описанию в вопросе. Разрешения опеки на продажу комнаты не требовалось, т.к. дети были просто зарегистрированы.Оспорить дети продажу не могут еще и потому, что комната была получена их отцом по наследству, т.е. это его личное имущество. Дети же не имеют прав на имущество родителей (ст. 60 СК РФ).

Сейчас продаем и возникает проблема с тем, что сделка не нотариальная.

 Почему проблема? Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности? Или вам просто кто-то говорит об этом? У вас может быть только одна проблема, если Росреестр приостановит регистрацию либо откажет в регистрации. Более никаких проблем в данной ситуации я не вижу.

Тем более вы говорите, что квартира всеми сособственниками продается одновременно. Если так, то и нотариуса  на такую сделку не нужно, т.к. если содолевики продают квартиру по единому договору купли-продажи, то ст. 42 ФЙЗ-218 не применяется.

Уважаемая Оксана, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких специалистов

Могут ли несовершеннолетние оспорить сделку

Сами несовершеннолетние не могут оспаривать сделку — могут их законные представители или представители опеки, если имущественные интересы ребенка страдают (часть 2 ст.37 ГК РФ)

Обращались сейчас к нескольким нотариусам и они говорят, что раньше не обязательно было оформлять нотариально, ведь везде все зарегистрировали.

Верно нотариусы сказали. 

Давайте разбираться

Комната была получена сыном (отцом несовершеннолетних детей) по наследству.

Согласно ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, принятие наследства является правом наследника. После оформления наследства имущество становится его личной собственностью (ст. 36 Семейного кодекса РФ).

— Несовершеннолетние дети не имели права собственности на эту комнату, а были только зарегистрированы в ней. Регистрация по месту жительства не создает права собственности на жилое помещение!

— При продаже комнаты отец получил разрешение органов опеки и попечительства, что является обязательным условием при сделках с недвижимостью, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей (ст. 37 ГК РФ). Органы опеки дали согласие, так как детям было предоставлено другое жилье (квартира), где они были зарегистрированы. Это означает, что их жилищные права не были нарушены.
— На момент заключения сделки в декабре 2020 года нотариальное удостоверение договора купли-продажи комнаты не являлось обязательным требованием закона для таких сделок между физическими лицами (пункт 1 ст. 160 ГК РФ).

Росреестр зарегистрировал переход права собственности на основании договора в простой письменной форме, что подтверждает законность сделки.
— Сестра вправе продать свою комнату вместе с соседкой третьей комнаты по единому договору купли-продажи без каких-либо препятствий со стороны закона, как верно заметила коллега, так как она является законным собственником недвижимости уже почти пять лет.
Таким образом, несовершеннолетние дети не могут оспорить сделку продажи комнаты их отцом — они никогда не были ее собственниками, их жилищные права были соблюдены путем предоставления другого жилья, а сама сделка была оформлена в соответствии с действующим законодательством того времени.

Сестра может спокойно продавать свою долю квартиры вместе с соседкой по общему договору купли-продажи — никаких юридических препятствий для этого нет.

С уважением!