Какие доказательства оплаты квартиры по ДДУ в 2021 при эскроу‑счете?

Question

Добрый день, ситуация следующая: купил квартиру по ДДУ в октябре 2021 года. Дом сдался в начале 2023 года. По закону, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры застройщику. Оплата происходила ипотечными средствами. Я открыл эскроу счет в банк ДОМ.РФ и внес свои средства в качестве первоначального взноса. Ипотека была взята в Сбере. Для того, чтобы доказать факт оплаты полной суммы застройщику, нужна платежная квитанция с моими данными на реквизиты застройщика. Так как на период строительства все деньги (пв и ипотечные) хранятся на эскроу счете, открытым на мое имя, деньги застройщику переходят только после сдачи дома.(при открытии эскроу) Соответственно, хоть вся сумма была оплачена по ДДУ в октябре 2021, так как эскроу счет открывается на имя клиента, квитанция о зачислении на эскроу счет не будет иметь доказательной силы для налоговой, так как фактически средства зачисляются от МЕНЯ на МОЙ эскроу счет, что ПВ, что ипотечные от Сбера. В банке ДОМ.РФ мне выдали платежное поручение о переводе денежных средств застройщику, датой сдачи дома, следовательно, при открытии эскроу (январь 2023). Выходит, что хоть я и купил квартиру по ДДУ осенью 2021, полная оплата произошла только после сдачи дома? Подскажите, пожалуйста, есть ли еще какие-нибудь доказательства факта полной оплаты квартиры осенью 2021?

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! Согласно п.2 ст.217 НК РФ в целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Согласно ч.3 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В силу указанной нормы закона вы оплатили цену договора осенью 2021 г., внеся средства на счет эскроу.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! купил квартиру по ДДУ в октябре 2021 года. По закону, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры застройщику. Да, согласно ч. 2 ст. 217.1 НК РФ в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором Я открыл эскроу счет в банк ДОМ.РФ и внес свои средства в качестве первоначального взноса. Ипотека была взята в Сбере. Соответственно, в момент внесения заемных денежный средств на счет эскроу Вы оплатили полную стоимость жилого помещения, приобретённого по договору участия в долевом строительстве, и Ваши обязательства исполнены в полном объеме. Выходит, что хоть я и купил квартиру по ДДУ осенью 2021, полная оплата произошла только после сдачи дома? Нет, полная оплата по договору у Вас произошла даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены ( не после сдачи дома) Можете подробнее ознакомиться с Письмом Минфина России от 29.10.2024 г. № 03-04-05/105383 по данному вопросу, в котором указано на том, что минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены , обусловленной договором участия в долевом строительстве. Подскажите, пожалуйста, есть ли еще какие-нибудь доказательства факта полной оплаты квартиры осенью 2021? Доказательствами будут являться документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счет эскроу в 2021 году.