Покупаем тоже 3-х комнатную квартиру меньшей площади и меньшей стоимости, в которой каждому из детей выделяем доли, не меньшие по площади и по стоимости, чем были у них в исходной квартире

Ольга, здравствуйте!  Согласие органов опеки требуется при действиях, затрагивающих имущественные права несовершеннолетних (ст. 62, 63 СК РФ). В вашем случае:

— Продажа квартиры с долями детей.
— Покупка новой квартиры с выделением детям долей.

Давайте разберем ключевые условия для согласования:
Равенство долей по площади и стоимости:

Если в новой квартире детям выделяются доли не меньше, чем в проданной (по абсолютным показателям: квадратным метрам и рублям), опека не должна возражать.
Пример: В старой квартире: 83 м², 22 млн руб. → доля ребёнка — 20 м² (20% площади), стоимость — 4,4 млн руб.
В новой квартире: 73 м², 18 млн руб. → доля ребенка — не менее 20 м² (например, 25 м²) и стоимость — не менее 4,4 млн руб.
Если это соблюдено — проблем нет.

Снижение долей:

Если площадь или стоимость доли ребёнка уменьшатся (например, доля в старой квартире — 25 м², в новой — 20 м²), опека может потребовать обоснования: Улучшение условий проживания (ремонт, инфраструктура).
Согласие всех собственников (родители + дети через опекуна).
 Ваши параметры:
Старая квартира: 83 м² (22 млн руб.) →
Новая квартира: 73 м² (18 млн руб.) → доля ребенка: 41,5 м² невозможно (общая площадь меньше).
Если детей больше, расчет изменится, но общая площадь новой квартиры меньше.
 
 
Риски возражений опеки:
Уменьшение общей площади и стоимости долей (даже при равных долях в процентах).
Например, 25% от 83 м² = 20,75 м², а 25% от 73 м² = 18,25 м² → площадь доли уменьшилась.
Недостаточное обоснование улучшения условий проживания (даже при снижении площади).
 
 
Рекомендации:
Расчет долей:

Уточните точные доли детей в старой и новой квартирах (например, через нотариуса).
Убедитесь, что абсолютные значения площади и стоимости долей не уменьшаются.
Документы для опеки:

Акт оценки рыночной стоимости новых долей.
Справки о санитарно-техническом состоянии новой квартиры.
План БТИ новой квартиры с указанием долей.
Обоснование необходимости замены (например, улучшение ремонта, расположение квартиры).
Заключение опеки:

Если доли детей уменьшаются, готовьтесь к диалогу: Аргументируйте, что условия проживания улучшены (безопасность, инфраструктура).
Предложите компенсацию (например, внесение изменений в решение суда позже).
 
 
Таким образом, если новые доли детей не уступают старым по площади и стоимости, то проблем нет.
Если есть снижение, опека может потребовать дополнительных аргументов.