Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупаем тоже 3-х комнатную квартиру меньшей площади и меньшей стоимости, в которой каждому из детей выделяем доли, не меньшие по площади и по стоимости, чем были у них в исходной квартире
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, из Вашего опыта, не будет ли у нас проблем с опекой в следующей ситуации: продаем 3-х комнатную квартиру в Москве, в которой у детей есть доли, но в которой дети не прописаны. Покупаем тоже 3-х комнатную квартиру меньшей площади и меньшей стоимости, в которой каждому из детей выделяем доли, не меньшие по площади и по стоимости, чем были у них в исходной квартире. Обе квартиры с ремонтом. Может ли опека придраться к тому, что общая площадь и стоимость купленной квартиры меньше площади и стоимости проданной квартиры? Если да, то на каком основании. (Параметры квартир: продаваемая - 83 кв.м. , 22 млн.руб.; покупаемая - 73 кв.м., 18 млн.руб.). Заранее спасибо за ответ
Ольга, здравствуйте! Согласие органов опеки требуется при действиях, затрагивающих имущественные права несовершеннолетних (ст. 62, 63 СК РФ). В вашем случае:
— Продажа квартиры с долями детей.
— Покупка новой квартиры с выделением детям долей.
Давайте разберем ключевые условия для согласования:
Равенство долей по площади и стоимости:
Если в новой квартире детям выделяются доли не меньше, чем в проданной (по абсолютным показателям: квадратным метрам и рублям), опека не должна возражать.
Пример: В старой квартире: 83 м², 22 млн руб. → доля ребёнка — 20 м² (20% площади), стоимость — 4,4 млн руб.
В новой квартире: 73 м², 18 млн руб. → доля ребенка — не менее 20 м² (например, 25 м²) и стоимость — не менее 4,4 млн руб.
Если это соблюдено — проблем нет.
Снижение долей:
Если площадь или стоимость доли ребёнка уменьшатся (например, доля в старой квартире — 25 м², в новой — 20 м²), опека может потребовать обоснования: Улучшение условий проживания (ремонт, инфраструктура).
Согласие всех собственников (родители + дети через опекуна).
Ваши параметры:
Старая квартира: 83 м² (22 млн руб.) →
Новая квартира: 73 м² (18 млн руб.) → доля ребенка: 41,5 м² невозможно (общая площадь меньше).
Если детей больше, расчет изменится, но общая площадь новой квартиры меньше.
Риски возражений опеки:
Уменьшение общей площади и стоимости долей (даже при равных долях в процентах).
Например, 25% от 83 м² = 20,75 м², а 25% от 73 м² = 18,25 м² → площадь доли уменьшилась.
Недостаточное обоснование улучшения условий проживания (даже при снижении площади).
Рекомендации:
Расчет долей:
Уточните точные доли детей в старой и новой квартирах (например, через нотариуса).
Убедитесь, что абсолютные значения площади и стоимости долей не уменьшаются.
Документы для опеки:
Акт оценки рыночной стоимости новых долей.
Справки о санитарно-техническом состоянии новой квартиры.
План БТИ новой квартиры с указанием долей.
Обоснование необходимости замены (например, улучшение ремонта, расположение квартиры).
Заключение опеки:
Если доли детей уменьшаются, готовьтесь к диалогу: Аргументируйте, что условия проживания улучшены (безопасность, инфраструктура).
Предложите компенсацию (например, внесение изменений в решение суда позже).
Таким образом, если новые доли детей не уступают старым по площади и стоимости, то проблем нет.
Если есть снижение, опека может потребовать дополнительных аргументов.
