Как избежать сноса гаража, построенного вне границ арендованного участка?

Здравствуйте!

Эксплуатация гаража, возведенного с нарушениями, подпадает под действие ст. 9.5 КоАП РФ. Часть 5 данной статьи предусматривает ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию, что влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2 000 до 5 000 руб. При этом правонарушение является длящимся, что позволяет привлекать к ответственности неоднократно — каждый новый период эксплуатации после выявления нарушения рассматривается как отдельный эпизод.

Инициаторами проверок обычно выступают местная администрация (в рамках муниципального земельного контроля и прокуратура (при поступлении жалоб от собственников или управляющей компании).

Частота проверок больше зависит от наличия обращений заинтересованных лиц.

То что у дома статус аварийный и его планируют сносить, препятствие само по себе не устранится. После сноса дома участок будет кому-то принадлежать. Более того, снос дома может ускорить процедуру освобождения территории от незаконных построек в рамках реализации градостроительных планов.

В данной ситуации если признавать право собственности, то только в судебном порядке, но оснований для этого не усматривается.

Добрый вечер.

В Вашем случае разрешение на строительство гаража не требуется (если земельный участок Вам был предоставлен для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ:

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

У Вас вся проблема в том, что Вы вылезли на соседний участок. Именно по этой причине постройка будет считаться самовольной (статья 222 ГК РФ). 

В настоящее время в регистрации гаража мне отказано, т.к по факту построенный гараж выходит из зоны отведенной на строительство больше чем наполовину.

Совершенно верно, это законный отказ. 

Статья 222 ГК РФ:

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

А до тех пор, пока половина гаража будет стоять на соседнем земельном участке, отказ будет правомерным.

Дом признан аварийным и подлежит сносу по истечении 5 лет. Срок аренды участка истекает в апреле 2025 г. При консультации с кадастровым инженером, основной причиной в отказе регистрации им было названо то, что гараж находится на придомовой территории многоквартирного жилого дома в котором я и проживаю. Получается, что если дом будет снесен, то данное препятствие будет само собой устранено или наоборот это будет более проблематичным для меня.

Если дом и будет снесен, это мало на что повлияет в плане правовой оценки Вашей ситуации, если Ваш гараж так и будет находиться на тот момент частично на чужом участке. То есть для Вас ничего от сноса дома не поменяется по большому счету. 

Как часто меня могут привлекать к административной ответственности за самострой и кто обычно выступает инициатором проверок?

Ну смотря о чем речь. По поводу сноса — тут инициатором выступает местная администрация.

Помимо этого, есть статья 7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, -

Советую почитать целиком данную статью. Штраф для граждан там установлен в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей. При этом в случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. 

Привлечение к ответственности по данной статье в компетенции Росреестра. При этом если Вас привлекут к ответственности по данной статье, повторного привлечения уже не будет.

Согласно статье 24.5. КоАП РФ:

 1. Производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

7) наличие по одному и тому же факту совершения противоправных действий (бездействия) лицом, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, постановления о назначении административного наказания, либо постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении, предусмотренном той же статьей или той же частью статьи настоящего Кодекса или закона субъекта Российской Федерации, либо постановления о возбуждении уголовного дела;

Но вопрос со сносом останется открытым, независимо от привлечения к ответственности по статье 7.1. КоАП РФ. 

Как поступить, как избежать сноса?

Ну по сути для Вас есть только один законный путь — это перестроить гараж так, чтобы он находился на выделенном Вам участке. Если это возможно, конечно. В противном случае нельзя исключать сноса. 

С уважением. 

Здравствуйте!

 Проблема в том, что гараж вылез за отведенный земельный участок.

И при том значительно.

По факту у Вас самовольная постройка, ст.222 ГК РФ. Поэтому могут быть предъявлены требования о сносе гаража.ст.304 ГК РФ.

Кроме того, вполне правомерным является привлечение Вас по ст.7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/fa8c874c78243c6562521b78a4fd9ad28888acdc/

Как вариант пока существует дом получить решение общего собрания МКД о предоставлении Вам части земельного участка для размещения гаража.ст.36,44,46 ЖК РФ.

И если такое согласие будет получено, то далее будет работа кадастрового  инженера , участок под МКД будет уменьшен, а Вам будет увеличен.

Но вопрос в том дадут ли собственники МКД такое согласие в отношении земельного участка.

После фактического сноса МКД данные вопросы ( о предоставлении Вам участка для размещения гаража) нужно будет решать с муниципалитетом.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Здравствуйте, Александр!
1. После сноса дома ситуация усложнится
Придомовая территория многоквартирного дома – это общедомовая собственность (ст. 36 ЖК РФ). Пока дом не снесён, её статус определён. После сноса земля может быть передана муниципалитету, и тогда оформить гараж в собственность станет сложнее.

2. Самострой – риск сноса
Гараж, построенный за границами отведённого участка, считается самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Это основание для отказа в регистрации и возможного сноса.

3. Административная ответственность
За самовольное строительство могут привлекать неоднократно (ст. 7.1 КоАП РФ – штраф за самозахват земли). Инициаторами проверок обычно выступают администрация, прокуратура, жильцы дома или соседи.

Что делать:
— Попробовать узаконить гараж через суд (если есть основания для признания права собственности).
— Либо перенести гараж в границы участка до окончания срока аренды.
— Если дом снесут, уточнять статус земли – возможно, будет шанс оформить участок под гараж в аренду или собственность.