Какие нюансы и риски есть у меня?

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.12.2022 по делу N 88-27669/2022

Обращаясь в суд с заявленными требованиями Ч.М. указано на то, что ранее между сторонами было заключено авансовое соглашение о покупке недвижимости от 20 мая 2021 года в отношении вышеуказанной квартиры, согласно которому квартира приобретается за сумму 10 400 000 руб., данную сумму покупатель обязуется передать продавцу у нотариуса в день подписания договора (п. п. 6.1, 6.3). Поскольку оставшаяся часть денежных средств за проданную квартиру в размере 1 800 000 руб. продавцам не переданы, Ч.М. полагает, что договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой, так как ответчики допустили существенное нарушение условий договора и требований закона.
Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи квартиры от 03 июня 2021 года, сторонами указано, что квартира приобретается за сумму 8 600 000 руб., на условиях указанных в настоящем договоре. Согласно п. 4 договора купли-продажи по соглашению между участниками сделки стоимость вышеуказанной квартиры определена в размере 8 600 000 руб.; участники сделки устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры: денежные средства в размере 8 600 000 руб. будут переданы покупателями и получены продавцами при заключении и подписании настоящего Договора, в следующих долях: 2 000 000 руб. — Ч.Г.; 6 600 000 руб. — Ч.М.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, исходя из анализа представленных доказательств,пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании сделки недействительной, учитывая, что договор купли-продажи от 03 июня 2021 года заключен в письменной форме, на условиях согласованных сторонами, в договоре определены все существенные условия, при подписании договора купли-продажи стороны согласовали, стоимость квартиры, которая составляет 8 600 000 руб., договор фактически исполнен. С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не может принять во внимание доводы истца о том, что ответчики не оплатили полную стоимость договора купли-продажи квартиры.
Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, реализуется субъектами правоотношения путем формирования условий договора, выражающих волеизъявление двух сторон договора на возникновение тех или иных последствий.
Договор купли-продажи вышеуказанной квартиры был заключен по цене и на условиях, согласованной сторонами. Таким образом, указанные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют материалам дела.

вот тут может быть точно такая же ситуация в части цены — будут руководствоваться именно положениями договора, а не некой расписки. Тем более — если расписка будет иметь противоречие к договору в части сумм.

За квартиру цена устанавливается именно договором.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, дав оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, при этом суд исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 03 июня 2021 года, заключенный между сторонами на согласованных сторонами условиях,что следует из текста договора, соответствует требованиям ст. ст. 554, 555 ГК РФ, удостоверен нотариусом г. Москвы, подписан в ее присутствии сторонами, прочитан в слух и содержит весь объем соглашений между сторонами. Данный договор отменяет все другие соглашения сторон. Из анализа оспариваемого договора следует, что договор купли-продажи от 03 июня 2021 года подтверждает наличие воли Ч.М. на продажу принадлежащей ей квартиры. Истец Ч.М. является совершеннолетним дееспособным лицом, поэтому основания сомневаться в том, что она разумно и объективно оценивала ситуацию в момент заключения договора, отсутствуют. Подписав договор купли-продажи квартиры, истец подтвердила, что получила от нотариуса все разъяснения по заключаемой сделке и условия соответствуют ее намерениям. При этом договор купли-продажи не содержит условий относительно его заключения на условиях авансового соглашения о покупке недвижимости от 20 мая 2021 года. Следовательно, оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным не имеется.

У вас сейчас это соглашение- расписка- полностью противоречит договору. Поэтому как будет оценивать суд- сказать невозможно. Про 700 000 -все понятно, тут долг есть, его можно взыскать.

А вот с остальной частью- неизвестно, большая вероятность отказа, так как договором установлена конкретная цена за недвижимость и регистрация прошла. Это соглашение- это не доп соглашение к договору, договор не меняется, и гк в части с сделок с недвижимостью предусмотрен именно договор- а не некое соглашение, которое потом меняет цену.

гк

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

договор у вас ее предусматривает. А соглашение дает противоречие в 2 раза. Поэтому заявить требование в суде можно на всю сумму-остаток, но получить гарантированно можете только 700 000.

Обзором  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

отмечено

8. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Возможность расторжения договора по критерию не полной оплаты за квартиру, как существенное нарушение условий договора, подтверждает и практика.

Например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2020 N 88-2890/2020

Платежным поручением от 30 мая 2016 г. N учреждением социальной защиты населения по Рязанской области на банковский счет С.в качестве частичной оплаты за приобретаемое Д. жилое помещение перечислены денежные средства в размере 1 179 936 руб. Оставшаяся часть денежных средств в размере 1 220 064 руб. покупателем продавцу не оплачена.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем стоимости спорного жилого помещения в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора, исходил из того, что Д. не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении сделки под влиянием обмана.

Выбор требования остается за Вами.

В равной мере Вы можете потребовать взыскания доплаты 700 000 рублей (суммы согласно условиям договора) или потребовать расторжения договора.

В данной ситуации существует практика ВС РФ по толкованию договора в части цены

Определение N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб. В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)

Поэтому считаю, что можно взыскать сумму, которая указана у вас в соглашении-расписке от 25.10.2024 г.