Возможна ли в этом случае переуступка права аренды земли третьему лицу?

Здравствуйте, Анна!

Поскольку речь идет о нестационарном торговом объекте, он не является объектом недвижимости (нет прочной связи с землей, возможен демонтаж и перемещение).  Это означает, что вы можете продать сам объект (павильон, киоск и т.д.) как движимое имущество по договору купли-продажи.  Проблемы возникают с землей под ним.

Продажа НТО не решает вопрос с землей.  Просто продав НТО, вы не передаете автоматически права на земельный участок. Новому владельцу НТО придется решать вопрос аренды земли самостоятельно с муниципалитетом.  Это самый большой риск для покупателя, так как муниципалитет не обязан заключать с ним договор аренды.

Вместе с тем, поскольку Ваш договор аренды заключен на 7 лет (более 5 лет), согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), вы в принципе имеете право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

Важно, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ говорит об уведомлении муниципалитета (арендодателя), а не о получении его согласия. Это значительно упрощает процедуру. Даже если в вашем договоре аренды указано на необходимость получения согласия, согласно Определению Верховного Суда (от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791), это требование договора не имеет силы, так как приоритет имеет норма ЗК РФ.

Однако, суды (в частности, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 N 19АП-2885/2020) считают, что пункт 7 статьи 448 ГК РФ ограничивает право арендатора, полученное по результатам торгов, на переуступку прав. То есть, запрещает перенайм. Это мнение суда основывается на том, что перенайм нарушает принцип, по которому победитель торгов должен лично исполнить обязательства.

Таким образом, существует определенное противоречие между:

ЗК РФ (п. 9 ст. 22): Разрешает переуступку прав аренды (с уведомлением) для договоров аренды земли на срок более 5 лет.
ГК РФ (п. 7 ст. 448): Запрещает уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора, заключенного на торгах. Обязательства должны быть исполнены победителем торгов лично.

Росреестр (Письмо от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22) указывает, что запрет из пункта 7 статьи 448 ГК РФ не распространяется на сдачу участка в субаренду. Однако, в вашем случае речь идет не о субаренде, а о полной переуступке прав и обязанностей (перенайме).

Учитывая противоречие между ЗК РФ и позицией судов, основанной на ГК РФ, а также принимая во внимание, что ваш договор был заключен по результатам торгов, ситуация выглядит следующим образом:

Как и обсуждалось ранее, вы можете продать НТО как движимое имущество. Но это не решит проблему с землей для нового владельца.

Если вы просто уведомите муниципалитет о переуступке прав аренды и оформите перенайм, есть высокая вероятность, что муниципалитет (или даже прокуратура) оспорит эту сделку в суде, ссылаясь на пункт 7 статьи 448 ГК РФ.

С уважением, 

Валико Арабидзе 

Здравствуйте,  Анна.

Предположу что договором аренды не предусмотрено такое право на уступку прав и обязанностей  по Договору аренды земельного участка с учетом того что он приобретен на торгах в силу статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, передать права и обязанности по Договору аренды возможно с согласия Арендодателя.

С уважением!  Г.А. Кураев