Могу ли возложить обязанность по установке сигнализации на арендатора, или в моем случае существует законодательно закрепленная моя обязанность как собственника?

Добрый день!

Согласно ст.38 Федерального  закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ  «О пожарной безопасности»  ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:   
собственники имущества.

Системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре должны быть установлены на объектах, где воздействие опасных факторов пожара может привести к травматизму и (или) гибели людей.

 Арендатор выдвигает требования об установке пожарной сигнализации. 

Требование к Арендодателю  как к собственнику об установке пожарной сигнализации правомерно, вместе с тем вы безусловно можно решить вопрос по совместным расходам на такую установку пожарной сигнализации с арендатором. Это вопрос соглашения с арендатором. 

Уважаемый Юрий, здравствуйте!

Разберем ваш вопрос с учетом законодательства РФ о пожарной безопасности и гражданских правоотношений. Вы — собственник нежилого помещения (140 м², подвал одноэтажного здания), и арендатор требует установить пожарную сигнализацию за ваш счет. Определим, кто обязан это делать по закону, и можно ли переложить обязанность на арендатора.

 
Законодательная база
Общие требования пожарной безопасности: Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — ФЗ № 123-ФЗ) устанавливает обязательные требования к зданиям и помещениям.
Постановление Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020 «О противопожарном режиме» (далее — Правила) регулирует эксплуатацию помещений.
Обязанности собственника: Согласно ст. 38 ФЗ № 123-ФЗ, ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности на объекте несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Для нежилых помещений в подвале одноэтажного здания (класс функциональной пожарной опасности Ф5 — производственные и складские помещения, если не указано иное) может требоваться установка автоматической пожарной сигнализации (АПС) в зависимости от категории пожарной опасности (ст. 83 ФЗ № 123-ФЗ).
Обязанности арендатора: Арендатор отвечает за пожарную безопасность в части эксплуатации помещения (п. 3 Правил), если это предусмотрено договором аренды или законом.
Гражданское законодательство: Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества: Собственник обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить капитальный ремонт.
Арендатор отвечает за текущий ремонт и эксплуатационные расходы, если иное не указано в договоре.
 
Обязан ли собственник устанавливать пожарную сигнализацию?
Требования к помещению 140 м² в подвале: Согласно СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические» (приложение А), установка АПС обязательна для помещений категории А, Б, В1–В3 (высокая и средняя пожарная опасность), если площадь превышает определенные пределы или есть риск для людей.
Для подвала площадью 140 м² без уточнения назначения (например, склад, офис, магазин) требование АПС зависит от категории пожарной опасности: Если помещение используется как склад с горючими материалами (категория В1–В3), АПС может быть обязательной.
Если это офис или торговое помещение с низкой пожарной нагрузкой (категория В4), АПС не требуется, достаточно извещателей или первичных средств пожаротушения (огнетушителей).
Одноэтажное здание с подвалом не относится к объектам повышенной опасности (например, многоэтажкам), поэтому строгих требований к АПС может не быть, если нет высокой пожарной нагрузки.
Кто обязан устанавливать?: Собственник: Если здание изначально не соответствует требованиям пожарной безопасности (например, при вводе в эксплуатацию не было АПС, а она обязательна), это ответственность собственника как лица, обеспечивающего базовую безопасность объекта (ст. 38 ФЗ № 123-ФЗ).
Арендатор: Если помещение соответствует минимальным требованиям на момент сдачи в аренду, а АПС требуется для конкретного вида деятельности арендатора (например, склада), обязанность может быть возложена на него договором.
Ваш случай: Если здание не оборудовано АПС, а она обязательна по нормам (например, из-за категории помещения), вы как собственник должны устранить это до сдачи в аренду, так как это капитальные улучшения объекта (ст. 616 ГК РФ).
Если АПС не обязательна, а арендатор хочет ее для своих нужд (например, для страховки или внутреннего спокойствия), это его инициатива, и вы можете переложить расходы на него.
с Уважением, Ризван.

Здравствуйте!

 Могу ли возложить обязанность по установке сигнализации на арендатора, или в моем случае существует законодательно закрепленная моя обязанность как собственника?

 Обязанность  по установке сигнализации возникает, в случаях, указанных в Постановлении Правительства РФ от 1 сентября 2021 г. N 1464 «Об утверждении требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»

12.1. одноэтажные здания:
 
 
12.1.1. при размещении торгового зала в цокольном, заглубленном более чем на 0,5 метра, или подвальном этажах
при площади здания 200 кв. метров и более

Необходимо уточнить назначение помещения. 

Возможно в Вашем случае достаточно установки пожаротушения

Приведённые требования установлены для зданий предприятий торговли (кроме зданий по продаже и подготовке к продаже автомобилей), за исключением помещений хранения и подготовки к продаже мяса, рыбы, фруктов и овощей (в негорючей упаковке), металлической посуды, негорючих строительных материалов) . 

Здравствуйте!
Согласно ст 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если в договоре аренды не предусмотрели обязанность установления противопожарной сигнализации арендатором, то эта обязанность остается за собственником помещения.

В  соответствии со ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности» 

ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества..

Также в  ст.616 ГК РФ  перечислены обязанности сторон  по содержанию арендованного имущества.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поскольку, установка пожарной сигнализации относится к капитальным затратам,  следовательно, обязанность по установке пожарной сигнализации лежит на арендодателе, т.к. договором  эта обязанность арендатору не предусмотрена