Нужно ли оформлять доли в МФЦ и как считать срок для налога при продаже квартиры по брачному договору?

Здравствуйте, Иван!

Нет. В связи с тем, что один из супругов владел недвижимым имуществом более 5 лет, то налог платить не нужно.

ПИСЬМО Минфин от 16 августа 2022 г. N 03-04-05/79525: «для каждого из супругов срок владения имуществом,
приобретенным в совместную собственность супругов, исчисляется с даты возникновения права собственности на такое имущество у одного из супругов. Переход такого имущества в единоличную собственность одного из супругов (супруги) в связи с заключением брачного договора не изменяет описанный порядок.»

Если вам понравился мой ответ, прошу оценить его положительно, поставив плюс. Для дополнительной консультации обращайтесь в чат со мной. 

С Уважением.

Здравствуйте! 

1. Брачный договор и регистрация долей (МФЦ)

Брачный договор – это Ваше с супругой соглашение, которое меняет установленный законом режим совместной собственности на имущество, нажитое в браке. В Вашем случае, вы хотите установить режим долевой собственности на квартиру (по 1/2 каждому), даже если изначально она была оформлена только на жену (если квартира приобреталась в браке, она и так считается совместной собственностью, если не было другого договора; если она была личной собственностью жены, купленной до брака или полученной в дар/наследство, то брачный договор как раз и передает Вам долю). Брачный договор обязательно нужно удостоверить у нотариуса (статья 41 Семейного кодекса РФ).
Нужно ли бежать в МФЦ сразу? Вот здесь интересный момент. Сам по себе нотариально удостоверенный брачный договор уже устанавливает ваши права на доли между вами (супругами). Однако, чтобы эти доли были официально признаны государством и видны всем третьим лицам (например, будущему покупателю), изменения нужно зарегистрировать в Росреестре (ЕГРН). Обычно это делается через МФЦ.

Сразу после подписания бежать не обязательно. Договор действителен между вами с момента нотариального удостоверения.
Но! Чтобы продать квартиру именно как долевую собственность (где Вы и жена выступаете продавцами своих долей), или чтобы Ваши права на 1/2 долю были защищены перед всеми остальными, регистрация в Росреестре необходима. Скорее всего, при оформлении сделки купли-продажи регистратор потребует, чтобы в ЕГРН были отражены актуальные сведения о собственниках – то есть, Вы и жена с долями по 1/2, на основании брачного договора. Поэтому, регистрацию долей на основании брачного договора нужно будет провести до или одновременно со сделкой купли-продажи. Так что, не «сломя голову», но перед продажей – да, в МФЦ (или через нотариуса, который может подать документы на регистрацию) обратиться придется.
2. Продажа квартиры и налог для Вас (мужа)

Налог (НДФЛ 13%) при продаже недвижимости не платится, если Вы владели ею больше минимального срока. Стандартный минимальный срок – 5 лет. В некоторых случаях он составляет 3 года (например, если это единственное жилье).
Поскольку квартира оформлена на жену более 5 лет, она свою долю (1/2, которая у нее останется или была изначально, если квартира не была совместно нажитой) продаст без налога. Ее «часы владения» тикали давно.
Срок владения для Вас (мужа): А вот для Вас ситуация иная. Ваше право собственности на 1/2 долю возникнет не с момента покупки квартиры женой, а с момента государственной регистрации Вашего права на эту долю в Росреестре на основании брачного договора (статья 219 Гражданского кодекса РФ, статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

Отсчет срока для Вас начнется заново! То есть, если Вы зарегистрируете свою долю, скажем, в июне, а продадите квартиру в августе, Ваш срок владения будет всего пара месяцев. Этого недостаточно для освобождения от налога.
Следовательно, Вы, скорее всего, должны будете заплатить НДФЛ 13% с дохода от продажи своей 1/2 доли. Доход можно будет уменьшить на соответствующую часть расходов на приобретение квартиры (если они были и документально подтверждены) или применить налоговый вычет.

Итог:

Подписание брачного договора у нотариуса устанавливает Ваши права на долю между Вами и женой. Регистрация в Росреестре (через МФЦ) нужна для официального признания этих долей государством и для проведения сделки продажи. Сделать это нужно будет перед продажей.
Жена, владеющая квартирой (или своей долей) более 5 лет, налог с продажи своей доли платить не будет.
Вы, получив свою долю по брачному договору и зарегистрировав ее незадолго до продажи, будете владеть ею менее минимального срока, поэтому с дохода от продажи Вашей 1/2 доли придется заплатить НДФЛ 13%. Ваш срок владения начнет отсчитываться с даты регистрации Вашего права в Росреестре.
Могу помочь с составлением проекта брачного договора, учитывающего Ваши интересы, или проконсультировать по расчету налога и возможным вычетам при продаже Вашей доли.

Надеюсь, консультация была полезной. Ваша благодарность (кнопка «Отблагодарить» под ответом или в профиле) высоко оценивает мой труд

Здравствуйте, у нас квартира на имя жены, если мы подпишим брачный договор о разделе квартииы по полам, то мы должны бежать в МФЦ чтоб делить квартиру по долям,,?

 Добрый день! Если квартира приобретена в браке по возмездной сделке не важно на кого она оформлена, она в силу закона является общей совместной собственностью супругов и брачный договор Вам тут не нужен. Срок владения для обоих супругов в этом случае будет считаться с даты первоначальной регистрации права за женой.