Подскажите, пожалуйста, как можно узаконить возведение второго этажа в частном доме

Добрый день!

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
в установленный срок провести реконструкцию объекта;
зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

1.1. В каких случаях орган местного самоуправления может принять решение относительно судьбы самостроя
В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.
Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы).
Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);

если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

1.2. Как узнать о принятом органом местного самоуправления решении
Вам должны направить копию решения в течение семи дней со дня принятия. Ее направляют тому, кто осуществил самострой, а если об этом лице нет сведений, то правообладателю земельного участка, на котором возведена постройка (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если орган местного самоуправления не установит ни того, кто осуществил самострой, ни владельца участка, то о принятом решении информация будет опубликована в порядке ч. 5 ст. 55.32 ГрК РФ. В частности, размещена на официальном сайте органа местного самоуправления, принявшего решение.

1.3. Когда и какие документы нужно представить в орган местного самоуправления для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями
Вам будет назначен срок для исполнения решения (не менее шести месяцев и не более трех лет) с учетом характера самой постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

В срок, установленный решением для сноса (от трех до 12 месяцев), необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (п. п. 2, 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу.

Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Здравствуйте Ольга

Возведение второго этажа в частном доме приравнивается к реконструкции, поэтому необходимо согласовать строительство с органами местного самоуправления. Самовольное строительство грозит серьёзными последствиями, вплоть до сноса незаконно возведённых конструкций.

Этапы узаконивания второго этажа:

1 Получение разрешения на строительство. Нужно обратиться в администрацию района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию дома с устройством второго этажа. К заявлению прилагается пакет документов, включающий:

a) правоустанавливающие документы на земельный участок и дом;

b) технический паспорт дома;

c) проект реконструкции, выполненный лицензированной организацией;

d) заключение экспертизы проекта (при необходимости).

2 Выполнение строительных работ. После получения разрешения можно приступать к строительству. Важно, чтобы работы велись строго в соответствии с утверждённым проектом.

3 Ввод объекта в эксплуатацию. По завершении строительства необходимо обратиться в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагается акт приёмки объекта, подписанный всеми заинтересованными лицами.

4 Регистрация права собственности. Заключительный этап — регистрация права собственности на реконструированный дом с учётом второго этажа. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и документами, подтверждающими факт реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию.

В некоторых случаях для получения разрешения на строительство второго этажа может потребоваться согласие соседей. Это актуально, если строительство может негативно сказаться на условиях проживания соседей, например, затенить их участок или ограничить доступ света в окна. Согласие соседей должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариусом.

Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения на строительство составляет не более 30 дней. В некоторых случаях может потребоваться проведение публичных слушаний, например, если строительство затрагивает интересы соседей. Отказать в выдаче разрешения на строительство могут, если проект не соответствует градостроительным нормам или нарушает права третьих лиц.

С уважением юрист Андрей Макаров.