Что делать, если совладелец продает свою долю, а уведомление мне не пришло?

Здравствуйте, Сергей

В вашей ситуации имеет место возможное нарушение права преимущественной покупки доли, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Это право гарантирует, что при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу, остальные сособственники — в вашем случае, вы — имеют преимущественное право выкупить эту долю по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан направить вам письменное уведомление с указанием всех условий предстоящей сделки. Без этого уведомления сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица.

Вы не получали никаких уведомлений, однако продавец утверждает, что направил его через нотариуса. В такой ситуации важно подчеркнуть, что сам факт отправки не равнозначен должному извещению. Это особенно актуально после Постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П, в котором даны важные разъяснения по применению статьи 250 ГК РФ.

Конституционный Суд признал пункт 1 статьи 250 ГК РФ частично неконституционным в связи с тем, что действующее законодательство не обеспечивает ясности в реализации преимущественного права покупки, особенно при продаже доли с публичных торгов. Однако правовая позиция КС РФ имеет широкое значение и распространяется на все случаи, когда при отчуждении доли нарушается сам принцип преимущественного права сособственника, включая ситуации, когда уведомление формально отправлено, но фактически не вручено.

Конституционный Суд РФ прямо указал,что реализация преимущественного права — это не формальная процедура, а механизм реальной защиты интересов собственника, обеспечивающий справедливый баланс между участниками оборота.

Отсюда следует, что отсутствие достоверного доказательства вручения уведомления (например, подписанного извещения о вручении или акта личной передачи) делает сделку юридически оспоримой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, вы имеете право в течение трех месяцев с момента, когда узнали о продаже, обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей покупателя. Это означает, что при условии соблюдения срока и предоставления доказательств отсутствия уведомления, суд может обязать покупателя уступить вам приобретенную долю, при условии оплаты ею установленной цены.

Рекомендую вам немедленно предпринять следующие шаги:

— Запросите у нотариуса, через которого якобы направлялось уведомление, копию письма, данные о дате отправки и сведения о его вручении, в том числе почтовую квитанцию и уведомление о вручении.
— Получите выписку из ЕГРН на дом и участок — это поможет понять, зарегистрирована ли сделка, и когда она состоялась.

— В случае, если доля уже продана, подайте иск в суд о переводе на вас прав покупателя (ссылаясь в том числе на правовые позиции, изложенные в Постановлении КС РФ № 23-П).

Вы можете также ходатайствовать о наложении обеспечительных мер (ареста на долю), чтобы предотвратить её дальнейшую перепродажу.

Ваши права как сособственника защищены законом и подтверждены Конституционным Судом РФ. Судебная практика на вашей стороне: если будет доказано, что вы не были должным образом извещены, сделка может быть признана недействительной, а доля переведена на вас.

Если вам потребуется помощь в составлении документов или дополнительная консультация, пишите мне в чат. Услуги в чате платные.

С уважением,

Нургазы Отонбаев

Добрый вечер. Как участник долевой собственности, вы имеете право на первоочередное право в покупке доли других участников( ст.250 ГК РФ). Отсутствие уведомления вы можете оспорить. Другой вопрос, готовы ли вы покупать долю другого участника, так как оспорить вы можете только право купить и соответственно оплатить стоимость доли другого участника.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь.