Двор закрыли за свой счет собственники МКД, установили ворота и домофон

Добрый день

Размещение гостиницы в нежилом здании на территории закрытого двора МКД регулируется градостроительными нормами, правилами землепользования (ПЗЗ) и решением собственников МКД. Вот пошаговый анализ:

 
1. Законно ли размещать гостиницу?
Проверьте:
Вид разрешённого использования (ВРИ) здания и земельного участка в ЕГРН:

Если ВРИ здания — «административное», гостиница может быть незаконной (нужна «гостиница» или «многофункциональное использование»).
Если земля имеет ВРИ «для размещения МКД», коммерческая гостиница запрещена (ст. 36 ЖК РФ).
Что делать:
Закажите выписку из ЕГРН на здание и землю (проверьте ВРИ).
Если ВРИ не позволяет гостиницу — собственник здания должен:

Подать заявление в администрацию о смене ВРИ (через публичные слушания).
Получить условно разрешённый вид использования (УРВИ).
Если ВРИ разрешает:
Собственник здания обязан согласовать санитарные и пожарные нормы (гостиница — объект повышенного риска).
 
2. Кто имеет право пользоваться двором и воротами?
Земля под МКД — общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ).
Если двор благоустроен за счёт жильцов, они вправе ограничить доступ посторонних (например, гостей гостиницы) через:

Решение общего собрания (ОСС) МКД (п. 2.1 ст. 44 ЖК РФ).
Установку пропускного режима (домофон, шлагбаум).
Как урегулировать:
Проведите ОСС и закрепите правила:

Кто может въезжать (жильцы, службы, гости гостиницы).
Плата за обслуживание ворот (если гостиница увеличит нагрузку).
Заключите договор с собственником гостиницы:

О компенсации за пользование двором (например, за уборку, ремонт асфальта).
О порядке доступа его клиентов (например, по списку или картам).
 
3. Парковочные места во дворе
Жильцы МКД имеют приоритет на парковку (п. 17 Постановления Правительства № 491).
Собственник гостиницы не может арендовать землю под парковку без согласия жильцов, если:

Земля не оформлена в собственность/аренду гостиницей (часто участок под зданием — общий с МКД).
Нет решения ОСС о выделении мест.
Что делать:
Проверьте кадастровую карту:

Если земля в долевой собственности МКД — гостиница не получит её в аренду без вашего согласия.
Если гостиница настаивает — требуйте компенсацию через ОСС (например, 50% мест — жильцам, 50% — гостинице за плату).
 
4. Если гостиница нарушает правила
Жалоба в Госжилинспекцию:

На незаконное изменение ВРИ.
На использование общего двора без согласия жильцов.
Иск в суд:

О запрете деятельности гостиницы (если нет разрешительных документов).
О демонтаже незаконных парковок (ст. 222 ГК РФ).
 
Нужна помощь в проведении ОСС или составлении иска? Обращайтесь!