Мы собственники 86-ти ЗУ, находящихся в близи населенного пункта, площадь которых от 4-12 соток, категория земли

Ольга, мы также получили ответ из Архитектуры:
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости
об объекте недвижимости от 16.01.2025, земельный участок с кадастровым
номером 50:14:… отнесен к категории земель «земли
сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования
«садоводство».
В соответствии с правилами землепользования и застройки территории
(части территории) городского округа Щелково Московской области,
утвержденными постановлением администрации городского округа Щелково
Московской области от 15.12.2021 № 3611 (ред. от 20.01.2025 № 183) (далее –
ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номерном 50:14:…
расположен в территориальной зоне сельскохозяйственных предприятий СХ-3.
В территориальной зоне сельскохозяйственных предприятий СХ-3 ПЗЗ,
в том числе, установлен основной вид разрешенного использования земельного
участка «растениеводство» (код. 1.1).
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных
участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 10.11.2020 № П/0412, вид
разрешенного использования «растениеводство» (код 1.1) включает в себя
содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 – 1.20, в том числе
«садоводство» (код 1.5), размещение зданий и сооружений, используемых
для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства выбираются
их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений
и согласований.
В соответствии с ПЗЗ предельные минимальные размеры земельных
участков в вышеуказанной территориальной зоне для основного вида
разрешенного использования «растениеводство» – 20000 кв. м.
Согласно п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации
земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного
использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному
регламенту, могут использоваться без установления срока приведения
их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев,
если использование таких земельных участков и объектов капитального
строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды,
объектов культурного наследия.

Хотя в условно-разрешенных видах предусмотрены виды использования, которые предполагают возможность строительства, а значит 101-ФЗ от 24.07.2002 года в данном случае не может применяться. 

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

а если возможно строительство служебных гаражей, то почему не возможно строительство жилых домов? 

кроме того надо проверить соответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района.

ст 32 ГрК РФ предусмотрено, что 

Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте муниципального округа (при наличии официального сайта муниципального округа), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет»

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.Но предварительно на слушания (как вы и хотите) надо написать замечания Это в случае, если ваши возражения не будут учтены.

ст 31 ГрК РФ

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

В ст 5.1 ГрК РФ подробно прописаны все этапы публичных слушаний и как можно внести замечания, которые будут официально зарегистрированы и их будут обязаны учесть. 

Участник общественных обсуждений или публичных слушаний, который внес предложения и замечания, касающиеся проекта, рассмотренного на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, имеет право получить выписку из протокола общественных обсуждений или публичных слушаний, содержащую внесенные этим участником предложения и замечания.

.

а именно ВРИ «Садоводство» исключено, а имеющие ВРИ по ПЗЗ определены минимальными размерами участка от 2 Га

ВРИ «Садоводство» ( код 1.5.)  согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412предусматривает:

Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур

ВРИ «Ведение садоводства» (код 13.2) подразумевает:

Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд

ВРИ «Садоводство» ( код 1.5.) характерно для территораильной зоны СХ3, в то время как ВРИ «Ведение садоводства» (код 13.2) характерно для СХ2.

Согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования
земельных участков выбираются  правообладателями участков  самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Если Вам нужно именно получить «Ведение садоводства» (код 13.2), то нужно менять территориальную зону с СХ 3 на  СХ 2.

Виталий, добрый день.
Мы подавали уже дважды на внесение изменений в Ген план и получили ответ:
1 Ответ в декабре 2024г:
Администрация городского округа Щёлково (далее – Администрация)
на Ваше обращение от 14.11.2024 №… по вопросу внесения изменений
в Генеральный план городского округа Щёлково (далее – Генеральный план)
в части отнесения к функциональной зоне СХ-2 – зоне садоводческих или
огороднических некоммерческих товариществ земельного участка
с кадастровым номером 50:14:… сообщает следующее.
В соответствии с утверждённым Генеральным планом земельный участок
с кадастровым номером 50:14:..., площадью 599 кв. м, категория
земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого
использования – садоводство, расположенный по адресу: ...., находится в функциональной зоне СХ-1 – зоне сельскохозяйственных угодий.
Вышеуказанный земельный участок также находится в санитарнозащитной зоне от сибиреязвенного скотомогильника. В соответствии со статьёй
5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-ОЗ в санитарно-защитной зоне не допускается
размещение: жилой застройки, включая отдельные жилые дома, ландшафтнорекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов
отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки,
коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков,
а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды
обитания; спортивных сооружений, детских площадок, образовательных
и детских учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных
учреждений общего пользования.
Учитывая вышеизложенное, а также в связи с тем, что Генеральным
планом не предусмотрено увеличение нагрузки на социальную, транспортную
и коммунальную инфраструктуру, Администрацией было направлено в Комитет
по архитектуре и градостроительству Московской области отрицательное
мнение по данному вопросу.
В соответствии с Законом Московской области от 28.12.2018
№ 258/2018-ОЗ «Об организации местного самоуправления на территории
Щёлковского муниципального района» с 09.01.2019 органы местного
самоуправления и должностные лица местного самоуправления Щёлковского
муниципального района приступили к исполнению полномочий по решению
вопросов местного значения городского округа Щёлково.
В силу статей 34, 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ
«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации», муниципальные правовые акты, принятые органами местного
самоуправления, которые на день создания вновь образованного
муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов
местного значения на соответствующих территориях, действуют в части,
не противоречащей федеральным законам и иным нормативным правовым актам
Российской Федерации, конституциям (уставам), законам и иным нормативным
правовым актам субъектов Российской Федерации, а также муниципальным
правовым актам органов местного самоуправления вновь образованного
муниципального образования.
Муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие
может быть приостановлено органами местного самоуправления или
должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими)
соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких
органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий
указанных органов или должностных лиц — органами местного самоуправления
или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых
на момент отмены или приостановления действия муниципального правового
акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового
акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного
самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им
федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, — уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации
(уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской
Федерации).
2 Ответ в апреле 2025г:
Администрация городского округа Щёлково на Ваше обращение
(от 19.03.2025 №..) по вопросу внесения изменений в Генеральный
план городского округа Щёлково (далее – Генеральный план) в части отнесения
к функциональной зоне СХ-2 – зоне садоводческих или огороднических
некоммерческих товариществ земельного участка с кадастровым номером
50:14:… площадью 600 кв. м, категория земель – земли
сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования –
садоводство, расположенного на территории ....,
сообщает следующее.
Вышеуказанный земельный участок находится в санитарно-защитной
зоне от сибиреязвенного скотомогильника. В соответствии со статьёй 5 СанПиН
2.2.1/2.1.1.1200-ОЗ в санитарно-защитной зоне не допускается размещение:
жилой застройки, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные
зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха,
территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных
или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других
территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания;
спортивных сооружений, детских площадок, образовательных и детских
учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений
общего пользования.
Учитывая вышеизложенное, а также в связи с тем, что Генеральным
планом не предусмотрено увеличение нагрузки на социальную, транспортную
и коммунальную инфраструктуру, внесение указанных изменений не
представляется возможным.