Здравствуйте!
Ситуация, в которую вы попали, действительно непростая и вызывает обеспокоенность. При этом ключевым моментом здесь является то, каким образом в проекте межевания обозначен ваш участок и произошла ли фактическая смена его вида разрешенного использования (ВРИ) или статуса.
Если ваш участок по документам всё ещё имеет категорию ИЖС, а не переведен официально под нужды многоквартирной застройки (то есть изменения не внесены в ЕГРН и ВРИ не менялся), то формально оснований для отказа в выкупе по льготной цене у органа местного самоуправления нет. Ст. 39.20 Земельного кодекса РФ допускает выкуп арендованного участка гражданами, построившими индивидуальный жилой дом и выполнившими все условия, включая пятилетний срок. Вы этот срок выдержали, и если иные препятствия отсутствуют, то вы имеете право подать заявление на выкуп.
Однако если в проекте межевания ваш участок включен в территорию, планируемую под застройку многоквартирными домами, и орган власти официально утвердил такой проект планировки и межевания, тогда возможно признание участка как попадающего в зону перспективного изъятия для муниципальных нужд. Это может стать основанием для отказа в выкупе, поскольку Земельный кодекс предусматривает возможность отказа при наличии планов на изъятие участка в публичных целях. При этом отказ должен быть мотивированным и оформлен в письменной форме.
Если вы получите отказ — вам необходимо:
Потребовать у органа власти официальный письменный отказ с обоснованием.
Проверить, имеется ли в действительности утверждённый проект планировки и межевания, и на какой стадии он реализуется.
Обжаловать отказ в судебном порядке, если он будет немотивированным или нарушающим ваши права как законного арендатора и собственника жилого дома.
В случае угрозы изъятия участка добиваться компенсации, соответствующей рыночной стоимости, включая стоимость дома и всех улучшений, в соответствии со ст. 32 Конституции РФ и ст. 279 ГК РФ.
Подчеркну, что пока ВРИ не изменён и изъятие не начато официально, ваш шанс на выкуп сохраняется. Не сдавайтесь — вы имеете весомые законные основания.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.
