Можно ли сестре выкупить мою долю в доме с использованием материнского капитала?

Здравствуйте

в 2018г брала потребительский кредит на приобретение земельного участка в МО

Далее на этом участке был построен жилой дом. Сейчас там проживают мои родители и сестра с племянницей (возраст 1.7г). Собственником и участка и дома являюсь я. Сестра в разводе бывший муж ребенку точно никакое имущество не оставит.Воспрос может ли моя сестра выкупить у меня долю в доме используя мат капитал. 

Закон не устанавливает запретов на приобретение жилого помещения на мат капитал.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
 
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Здравствуйте, Анна.

Вы задали важный и тонкий вопрос — использовать материнский капитал для приобретения доли в жилом доме у близкого родственника, при этом нужно соблюсти ряд условий, установленных законодательством и практикой ПФР (теперь — отделения Социального фонда России). Давайте разберем по порядку.

Можно ли использовать материнский капитал для выкупа доли у сестры?

Да, можно, но при соблюдении определенных условий.

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в ред. от 26.07.2023) допускает использование средств материнского капитала на приобретение жилого помещения или доли в нем, в том числе у близких родственников, при соблюдении требований законодательства.

Ключевые условия для выкупа доли материнским капиталом:

Цель использования — улучшение жилищных условий
Покупка доли в жилом доме, где после сделки ребенок получит возможность проживания, рассматривается как улучшение условий.
Жилое помещение должно быть пригодно для проживания
Дом должен быть зарегистрирован как жилой, и введен в эксплуатацию. Он должен быть не аварийным и соответствовать санитарным нормам (Письмо Минтруда № ДВ-19-58/1906 от 16.03.2016).
Ребенок и мать должны быть зарегистрированы по месту жительства в РФ.
После покупки доли мать обязана выделить доли в собственности детям (и, при наличии, мужу)
Это строгое требование закона (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Выделение долей в доме должно быть оформлено после перевода средств маткапитала, но в разумный срок (как правило, в течение 6 месяцев).

Можно ли купить долю у близкого родственника?

Да, это допустимо, если:

сделка реальна, а не формальная (т.е. не просто передача доли без реального движения денежных средств);
деньги по сделке действительно будут направлены продавцу (вам);
отсутствует фиктивность или взаимозависимость, которую может выявить Соцфонд.

ВАЖНО:

На практике отделения Соцфонда иногда отказывают, если усматривают, что сделка «между родными» не является реальной. Однако, судебная практика в целом подтверждает, что такие сделки допустимы, если соблюдены все требования закона (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2022 по делу № 33-22373/2022).

Как грамотно оформить сделку

Оцените долю
Закажите рыночную оценку доли в доме у аккредитованного оценщика. Это поможет обосновать стоимость в договоре.
Заключите договор купли-продажи доли
В договоре укажите:

предмет — конкретную долю в праве собственности на дом;
цену — по результатам оценки;
способ оплаты — средства материнского капитала по сертификату, перечисляемые Соцфондом на счет продавца.
 
Согласуйте сделку с Соцфондом
Подготовьте комплект документов:

заявление на распоряжение материнским капиталом;
копию договора купли-продажи;
выписку из ЕГРН на дом;
нотариальное обязательство о выделении долей детям;
иные документы, по списку конкретного отделения.
 
Оформите переход права собственности в Росреестре
После перечисления средств — выделите доли
Это может быть сделано соглашением о перераспределении долей или через нотариуса.

Рекомендации:

Обратитесь за консультацией в Соцфонд заранее — уточните, примут ли они такую сделку с учетом родственных связей и доли.
Оформите сделку максимально прозрачно и юридически корректно, с реальной передачей денег на ваш счет.
Выделите доли ребенку и другим членам семьи (если есть), чтобы избежать претензий.

Вывод:

Да, ваша сестра может выкупить у вас долю в жилом доме с использованием средств материнского капитала, при условии, что:

дом пригоден для проживания и зарегистрирован как жилой;
сделка будет реальной, оформленной с рыночной стоимостью;
после перевода средств доли будут выделены в собственность ребенку и, при необходимости, другим членам семьи;
Соцфонд не усмотрит фиктивности.