Здравствуйте подскажите пожалуйста у меня в собственности квартира, хочу продать ее своему брату в

Здравствуйте.

Прежде чем заключать договор купли-продажи с рассрочкой, вам следует обязательно:

Получить разрешение от судебных приставов на продажу квартиры с существующим обременением.
Прописать в договоре условия об этом обременении и обязательства вашего брата по его погашению.
Заключить договор с четким описанием условий рассрочки, выплат и возможных последствий за просрочку.
Рассмотреть возможность погашения обременения до заключения сделки или рассрочки.

Если на квартире наложено обременение (например, решение суда или постановление судебного пристава), это обременение остается в силе, даже если вы решите продать квартиру. Согласно статье 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ),

право собственности на имущество с обременением не освобождает от обязательств, связанных с этим обременением.

Добрый день!

1. Обременения от приставов (запреты на регистрационные действия, аресты имущества) касаются всего объекта недвижимости в целом либо конкретной доли, находятся в силе до полного исполнения судебных решений. Такие ограничения могут существенно повлиять на возможность совершения сделок с квартирой (в том числе и по договору купли-продажи).
2. В части отношений между вами и братом договор купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно п.5 ст. 488, пп. 1, 3 ст. 489 ГК РФ и пп. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при продаже недвижимости в рассрочку в силу закона на объект возникает ипотека до полной оплаты покупателем. Однако стороны вправе в договоре прямо прописать условие о том, что «к отношениям по настоящему договору не применяются правила об ипотеке в силу закона». Это позволит избежать автоматически возникающего залога на квартиру на весь период рассрочки.
3. Что касается обременения от приставов, то оно возникает на основании исполнительного производства и действует независимо от заключения договора купли-продажи между вами и братом. Судебные приставы вправе наложить ограничения на регистрационные действия с недвижимостью в рамках исполнительного производства по долгам владельца квартиры.
4. Вам следует понимать, что вы не можете самостоятельно «передать» брату право гасить исполнительную задолженность через договор купли-продажи как условие оплаты квартиры, если при этом нет согласия взыскателя (например, судебного пристава, которому задолженность подлежит погашению). Долг в исполнительном производстве по общему правилу принадлежит должнику (владельцу квартиры) и не может быть просто «переименован» или «перенаправлен» на третье лицо без соответствующего согласия взыскателя и оформления перехода должника в порядке правопреемства (ст. 52 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 391 ГК РФ).
5. Следовательно, если брат будет гасить задолженность по исполнительному производству по соглашению с вами, это будет добровольное обязательство (например, в форме отдельного договора), но оно не освободит вас от ответственности перед приставами без наличия их согласия. Для того чтобы задолженность была переведена на брата официально, необходимо получить письменное согласие взыскателя (судебного пристава) или оформить судебное решение о замене стороны исполнительного производства.
6. С точки зрения исполнения сделки купли-продажи в рассрочку с обременением, рекомендую включить в договор четкие положения о порядке и сроках оплаты, об ответственности за просрочку, а также предусмотреть возможность расторжения договора в случае существенного нарушения обязательств (ст. 450 ГК РФ). Возможна также регистрация договора ипотеки по соглашению сторон или иного обеспечительного соглашения, чтобы защитить ваши интересы.
7. Обратите внимание, что при наличии наложенного обременения от приставов до полного исполнения требований исполнительного документа в Росреестре может быть наложен запрет на регистрацию перехода права собственности. Для успешной регистрации договора купли-продажи без проблем необходимо согласовать с приставами снятие запрета с доли квартиры, которую вы продаёте. В противном случае регистрация сделки может быть приостановлена.
Таким образом, прямо указать в договоре купли-продажи квартиры, что брат самостоятельно гасит вашу задолженность в счет оплаты, юридически недостаточно для смены должника в исполнительном производстве и снятия обременения с имущества. Для этого требуется отдельное согласование с исполнительными органами.

Рекомендую вам:

Получить консультацию и согласование с судебным приставом-исполнителем о порядке погашения задолженности.
В договоре купли-продажи подробно прописать порядок оплаты, ответственность за просрочки и предусмотреть условия расторжения.
Рассмотреть возможность заключения дополнительного соглашения либо договора займа с поручительством, прописывающего ответственность брата по оплате.
Добровольно согласовать с приставами возможность вывода обременения и регистрации перехода права собственности.