2024"О государственной кадастровой оценке"?

Здравствуйте, Марина.

Вы задали очень важный и непростой вопрос, связанный с определением налоговой базы при продаже недвижимости, когда произошла ретроспективная (обратная по дате) кадастровая переоценка. Разберём ситуацию подробно и по существу, чтобы вы понимали, как действовать, на что ссылаться и что можно оспорить.

 
Суть вашей ситуации:
Квартира продана 22.01.2024 г. за 4 млн руб.
Кадастровая стоимость на дату сделки — 2,8 млн руб. (выписка из ЕГРН от 23.01.2024 г.)
В марте 2024 г. Росреестром утвержден акт переоценки кадастровой стоимости, где новая стоимость — 6,8 млн руб.
Согласно акту, новая стоимость применяется с 01.01.2024 г. — задним числом.
ИФНС требует пересчитать налог на основе 6,8 млн руб. × 0,7 = 4,76 млн руб. как налоговую базу, т.к. по мнению ИФНС, цена продажи (4 млн) ниже 70% от новой кадастровой.
 
Как формируется налоговая база при продаже недвижимости:
НК РФ, п. 5 ст. 217.1 НК РФ (в ред. с 2024 г.):

«Если цена договора менее 70% кадастровой стоимости, действующей на дату государственной регистрации перехода права, то налоговая база приравнивается к 70% кадастровой стоимости.»
ВАЖНО: Ключевая фраза — «на дату регистрации перехода права».
Это означает, что кадастровая стоимость должна быть той, что действовала на дату регистрации сделки в Росреестре — т.е. 22.01.2024 г.

 
️ Ретроспективное применение кадастровой стоимости — правомерно ли?
Вы совершенно правильно указываете п. 2 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:

«Результаты определения кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, следующего за годом, в котором были внесены в ЕГРН сведения о новой стоимости...» (в ред. от 23.11.2024)
️ Однако это положение было изменено:
Согласно изменениям, вступившим в силу в конце 2023 года, допускается обратное применение кадастровой стоимости с 1 января текущего года, если об этом прямо указано в акте об утверждении результатов.

То есть, если акт №24-2024 действительно прямо устанавливает, что новая кадастровая стоимость применяется с 01.01.2024 г., и такие сведения были внесены в ЕГРН до момента подачи вашей декларации, то ИФНС формально может ссылаться на законность своих требований.

 
Что важно: на какую дату определять кадастровую стоимость?
На практике (и согласно позициям судов и Минфина), действует правило:
️ Берётся кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН на дату регистрации права собственности.

Вы подали выписку ЕГРН от 23.01.2024 г., в которой указана 2,8 млн руб.
Эта стоимость и должна применяться, если на момент регистрации перехода права (22.01.2024 г.) в ЕГРН не была внесена новая стоимость.

 
️ Судебная практика в вашу пользу:
Ваша позиция подтверждается судебной практикой:

Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2023 № 305-ЭС22-26719:

При определении налоговой базы следует исходить из сведений о кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН на момент регистрации перехода права собственности.
Также в пользу налогоплательщиков говорят позиции арбитражных судов:
Если на момент сделки в ЕГРН не значилась новая стоимость — применять её задним числом нельзя, даже если позже акт о дооценке имеет «обратную» силу.

 
Что делать на практике:
Подготовьте письменное возражение в ИФНС:

Укажите дату перехода права собственности (22.01.2024)
Приложите выписку ЕГРН от 23.01.2024, где указана стоимость 2,8 млн руб.
Сошлитесь на:

п. 5 ст. 217.1 НК РФ
ст. 18 ФЗ № 237-ФЗ
Определение ВС РФ № 305-ЭС22-26719
Сделайте акцент, что на дату регистрации сделки новая стоимость не была внесена в ЕГРН, и именно эта дата имеет юридическое значение.
Подайте официальное обращение в Росреестр:

Запросите, когда фактически была внесена новая кадастровая стоимость в ЕГРН.
Это подтвердит вашу позицию документально.
Если ИФНС откажет — подавайте жалобу в УФНС, а в крайнем случае — обращайтесь в суд.
 
Итог:
Вы имеете полное право настаивать, что при расчёте НДФЛ должна применяться кадастровая стоимость 2,8 млн руб., действовавшая на дату перехода права.
Ретроспективное применение стоимости не имеет приоритета перед фактическим содержанием ЕГРН на момент сделки.
У вас есть все шансы отстоять свою позицию — главное, зафиксировать и документально подтвердить ключевые даты и сведения.

Марина, здравствуйте
Согласна с позицией коллеги. Согласно статье 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу такого акта (дата начала применения). Таким образом, применительно к налоговому периоду 2024 года для целей налогообложения учитывается кадастровая стоимость, которая внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01.01.2024.
Полагаю, что можно руководствоваться подпунктом 2 пункта 2 этой статьи —  с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения.
Далее обращаемся к пункту 2 статьи 214.10 НК РФ — в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В вашей ситуации, получается, доходы от продажи не меньше, следовательно, декларацию по форме 3-НДФЛ вы подаете из расчета 4 млн руб., что вами и сделано. Новая «дооценка» объекта к вам не относится, пока не доказано обратное (исключения, предусмотренные нормой закона — статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ – например, исправление ошибки и т.д.).
Налоговому органу можно сослаться на эти обстоятельства – на текущий момент у вас устный разговор и отказ с вашей стороны подать уточненную налоговую декларацию. При этом если все же налоговый орган составит акт камеральной налоговой проверки – вы сможете подать на него возражения.
На текущем этапе следует сделать письменный запрос в Росреестр по конкретному объекту недвижимости, запросит детально всю ситуацию по кадастровой оценке объекта.
Рада ответить на Ваш вопрос!
Если мой ответ оказался вам полезен, отблагодарить можно здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4056309/
С уважением, Екатерина