Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Получается переоформить квартиру по соц.найму и в будущем приватизировать с выделением уже там долей детям
Добрый день. Ситуация сложная и нужна консультация в порядке моих действий. Ситуация такая. В 2011 году получили квартиру по договору социального найма, главным нанимателем была бабушка, включила в договор меня, мою маму и моих 2-х несовершеннолетних детей. В 2017 году я купила дом на материнский капитал 20 кв.м., в этом доме не проживаем, доли детям не выделены, используем как дачу. В 2024 году бабушка умерла, переоформить на себя договор как на главного нанимателя и в последующем приватизировать квартиру (мама согласна) не могу т.к есть в собственности дом. Продать дом так же не могу т.к после того как выделю доли детям, требуется разрешение органов опеки, нужно предоставить что дети улучшают свои жилищные условия. Получается переоформить квартиру по соц.найму и в будущем приватизировать с выделением уже там долей детям, что бы продать дом не могу, как раз таки из-за дома, продать дом не могу т.к нет другого жилья. Как быть в такой ситуации? Продать все таки дом с разрешением опеки и приватизировать квартиру по соц. найму.
Здравствуйте, Анастасия.
Спасибо, что так чётко описали ситуацию — вы абсолютно правильно обозначили основные узлы проблемы. Давайте разберёмся по порядку, с опорой на действующее законодательство, судебную практику и реальную практику взаимодействия с органами опеки и иными инстанциями.
Суть вашей ситуации:
В 2011 году вы вселились в квартиру по договору социального найма, главной нанимательницей была бабушка.
В 2017 году вы купили дом на материнский капитал — без выделения долей детям, что нарушает обязательство по ст. 10 ФЗ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
В 2024 году бабушка умерла — вам нужно переоформить договор соц. найма на себя и приватизировать квартиру.
Но у вас есть дом в собственности, и из-за этого в Жилищном кодексе РФ возникает запрет на приватизацию.
В чём препятствие:
Согласно ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», гражданин не может участвовать в приватизации, если уже реализовал своё право на бесплатную приватизацию ИЛИ если у него есть в собственности иное жилое помещение, приобретённое с использованием государственных средств (например, материнского капитала), если при этом не нарушается жилищное право детей.
Два ключевых блока здесь:
наличие другого жилья;
исполнены ли обязательства перед детьми при покупке жилья с материнским капиталом.
‼️ И вот здесь кроется корень вашей проблемы:
Вы не выделили детям доли в доме, что уже является нарушением обязательства перед ПФР и законом о материнском капитале. Если органы опеки узнают об этом, они вправе потребовать:
выделить доли детям через суд;
или обязать провести сделку, восстанавливающую права детей.
Что можно и нужно делать пошагово:
1. Выделите доли детям в доме через соглашение или через суд.
Почему это важно:
Это приведёт ситуацию в соответствие с законом о материнском капитале (ст. 10 ФЗ №256-ФЗ);
Без этого вы не получите разрешение опеки на продажу дома;
ПФР может подать иск о признании сделки недействительной, если узнает о нарушении (и есть такие кейсы).
Как это сделать:
Нотариальное соглашение о выделении долей (если все собственники согласны);
Либо подаёте иск в суд о принудительном выделении долей — если хотите подстраховаться юридически.
️ Оптимальный путь: нотариальное соглашение, доли можно сделать минимальные (например, по 1/6, по практике опека обычно это допускает).
2. Получите разрешение органов опеки на продажу дома.
Органы опеки выдают разрешение только если права детей не нарушаются — т.е. если дети получат равнозначные или лучшие условия в другом жилом помещении.
Ваш вариант — обосновать:
Что дом не пригоден для круглогодичного проживания (указать это в характеристиках: отсутствие центрального отопления, воды, канализации, трудности доступа).
Что квартира по соц. найму — благоустроенное жильё, в котором дети реально проживают, а в будущем получат доли в приватизации.
Подготовьте:
Акт осмотра дома (можно заказать в БТИ или независимого оценщика);
Выписку из домовой книги/ЕГРН по квартире;
Документы, подтверждающие реальное проживание детей в квартире (справки из школы/садика, медкарты).
‼️ В заявлении в опеку укажите, что:
после продажи дома и получения согласия, будет проведена приватизация квартиры с выделением долей детям — это важный аргумент.
3. Приватизируйте квартиру после получения разрешения и продажи дома.
Как только дом продан, препятствий для приватизации нет, при условии:
Вы переоформили договор соц. найма на себя (это возможно по заявлению в администрацию, при согласии остальных проживающих — в вашем случае мама согласна);
Все участники приватизации согласны.
Ключевой момент:
Поскольку дети проживают в квартире и прописаны, они имеют право на участие в приватизации. Их можно включить — так вы выполните своё обещание перед опекой, и обеспечите им жильё.
️ Что говорит судебная практика и Верховный Суд:
ВС РФ в Обзоре практики от 2022 года (п. 7) прямо указал:
«Невыделение долей детям при использовании маткапитала может быть основанием для признания сделки ничтожной», а разрешение опеки может быть дано, если после продажи дети получают равноценное жильё.
Также ВС подчёркивает, что:
«Реальное место проживания детей имеет приоритет перед формальным правом собственности», особенно если одно жильё пригодно, а другое — нет.
Практические советы:
Не тяните с выделением долей — это может стать основанием для вмешательства ПФР.
При подготовке документов в опеку делайте упор на фактические условия проживания, санитарные характеристики дома и перспективу приватизации квартиры.
После продажи дома зафиксируйте, куда пошли деньги — например, на ремонт квартиры или счёт детям, чтобы в будущем не возникло претензий со стороны органов.
Если опека откажет — можно обжаловать в суд, особенно если вы предоставили все доказательства проживания детей в квартире.
Резюме: что делать прямо сейчас
Выделите доли детям в доме (нотариус или суд).
Подготовьте пакет документов в опеку (дом — не пригоден, квартира — благоустроена).
Получите разрешение на продажу дома.
Продайте дом.
Переоформите договор соц. найма на себя.
Приватизируйте квартиру с включением детей.
