Здравствуйте! Спасибо за ваш вопрос — ситуация действительно жизненная и требует внимательного подхода. Постараюсь разъяснить вам всё максимально просто и чётко.
Судя по описанию, вы приватизировали квартиру, затем продали её, и на эти деньги плюс свои средства выкупили у свекрови её трёхкомнатную квартиру. Приватизация была менее трёх лет назад — это действительно важно для налогообложения.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже имущества (в том числе квартиры), которое находилось в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет, в зависимости от оснований приобретения), возможно, если новая квартира была куплена в том же году или в следующем году после продажи и одновременно выполняется условие улучшения жилищных условий, особенно если речь идёт о семье с детьми.
Ключевой момент здесь — приобретение у взаимозависимого лица, к которым по п. 11 ст. 105.1 НК РФ относятся близкие родственники. Свекровь — это не ваш родственник по прямой линии, но по судебной практике ФНС часто признаёт сделки между членами семьи сожительства и родственниками по браку (в том числе свекровью) — взаимозависимыми. Поэтому может возникнуть риск, что налоговая не признает сделку как улучшение условий в целях освобождения от НДФЛ.
То есть, несмотря на то что вы формально улучшили условия (большая площадь, больше комнат, двое детей), налоговая может не признать такую сделку льготной, поскольку вы купили квартиру у близкого родственника по браку.
Чтобы избежать налога, вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам, согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — это право позволяет уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры на сумму расходов на её приобретение. Если вы продали квартиру, например, за 5 млн, и купили трёшку у свекрови за ту же или большую сумму, то налог может быть равен нулю. Главное — подтвердить фактические расходы документами.
Таким образом, в вашем случае налог может и не потребоваться платить, если грамотно подать документы и обосновать расходы. Однако риски, что ФНС придерётся к покупке у свекрови как к сделке между взаимозависимыми, — всё же есть. Важно быть готовой к возможным вопросам и запросам налоговой.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.
