Что делать при предложении заключить договор аренды инженерных сетей созданному ТСН?

В вашей ситуации имеются признаки неправомерных действий со стороны застройщика и созданного ТСН, поскольку по закону ТСН (Товарищество собственников недвижимости) может управлять только тем имуществом, которое находится в собственности членов товарищества, и не имеет оснований претендовать на статус “коттеджного поселка” или администрировать участки, не входящие в его состав (статьи 123.12–123.15-1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”). Если инженерные сети и оборудование водоснабжения и водоотведения принадлежат индивидуальному предпринимателю, а земельные участки и дома оформлены в единоличной собственности, нельзя юридически обосновать обязанность собственников заключать договор аренды через навязанное ТСН, особенно если оно создано малой группой лиц без вашего участия и решения общего собрания собственников (статья 44 Жилищного кодекса РФ).

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исключительно по показаниям индивидуальных или общедомовых счетчиков, а размер платы за обслуживание инженерной инфраструктуры должен быть обоснован технической документацией, актами сдачи-приёмки и заключениями органов местного самоуправления или лицензированной управляющей компании. Введение дополнительной платы по навязанному калькулятору — нарушение ваших прав как собственников, особенно при отсутствии прозрачных расчетов, смет и согласованных соглашений.

Рекомендуется: 1) запросить копии уставных и регистрационных документов ТСН, протокол собрания о вашем присоединении, состав членов; 2) затребовать у застройщика и ТСН правоустанавливающие документы на инфраструктуру водоснабжения и доказательства передачи сетей им на баланс; 3) запросить официальный ответ администрации муниципального образования о режиме эксплуатации сетей, статусе скважин и локальных очистных сооружений; 4) отказаться от подписания каких-либо договоров до получения юридического заключения и прозрачности расчетов; 5) при угрозах отключения воды — фиксировать письменно действия застройщика, ТСН и обращаться в прокуратуру, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и суд; 6) рассмотреть коллективное обращение от собственников к гарантирующей организации, региональному оператору водоснабжения, чтобы обозначить свою готовность принимать услуги только по стандартным договорам.

Обязательно сохраните все финансовые расчеты, письма и уведомления — любые попытки взимания платы без законных оснований или отключения воды являются нарушением ваших прав как собственников и могут быть обжалованы в компетентные органы. Недопустимо заключать договор аренды или обслуживания через ТСН без прозрачности и обоснования, а платить можно только по фактическому потреблению и юридически обоснованным тарифам.

 Добрый день.

 Давайте разберем ситуацию юридически и определим дальнейшие действия.

Юридическая оценка ситуации:

1.  Незаконность создания ТСН и его полномочий:
    Статья 123.12 ГК РФ: ТСН создается собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.
    Статья 136 ЖК РФ (применяется по аналогии к ИЖС в части управления общим имуществом): Общее имущество в поселке ИЖС может возникать только в отношении объектов, предназначенных для обслуживания более одного жилого дома (дороги, сети, ЛОС и т.д.), и только после их передачи в общую долевую собственность всех собственников домовладений или муниципалитету.
    Проблема: 8 собственников, чьи участки не образуют единого комплекса (разные улицы, нет общего забора), не имеют права объявлять всю территорию застройки (включая муниципальные улицы и сети, принадлежащие ИП) своей «общей территорией». У них нет прав на:
          Муниципальные улицы (собственность МО).
          Инженерные сети под улицами и ЛОС (собственность ИП).
           Участки и дома других собственников.
    Вывод: Созданное ТСН не обладает законными полномочиями представлять интересы всех собственников поселка или управлять объектами, не находящимися в общей долевой собственности его членов. Его решение о заключении договора аренды с ИП необязательно для собственников, не вступивших в это ТСН.

2.  Проблематичность договора аренды и обслуживания:
    Статья 606 ГК РФ (Аренда): Арендовать можно только имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности или ином вещном праве.
    Проблема: ТСН не является собственником водопроводных сетей, скважин и ЛОС. Эти объекты принадлежат ИП. Договор аренды между ТСН и ИП заведомо нелегитимен в отношении объектов, не переданных ТСН в собственность или управление законным путем. ТСН не может сдавать в аренду то, чем не владеет.
    Статья 432 ГК РФ (Существенные условия договора): Договор аренды и договор обслуживания должны содержать четкие условия, предмет, сроки, цену. «Калькуляция с непонятными затратами и налогами» не соответствует требованию определенности условий.
    Закон РФ «О защите прав потребителей» (ст. 10): Исполнитель услуги обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию, в том числе о цене и порядке ее расчета. Отсутствие обоснования расходов нарушает это право.

3.  Обязанность передачи объектов в эксплуатацию:
    ФЗ № 416 «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 8): Централизованные системы водоснабжения и водоотведения (к которым по смыслу закона могут быть отнесены и ваши скважины с ЛОС, обслуживающие множество домов) подлежат обязательной передаче (приемке) гарантирующей организации (ГО) или иной специализированной организации, имеющей лицензию, для эксплуатации.
    ПП РФ № 644 (Правила холодного водоснабжения и водоотведения): П. 13(1) — Ввод в эксплуатацию объектов централизованных систем В и В осуществляется в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. П. 15 — Приемка объектов В и В осуществляется органом местного самоуправления (или уполномоченной им организацией, т.е. ГО) с участием абонентов.
    Проблема: Утверждение застройщика о невозможности передачи до окончания строительства всего поселка не соответствует закону. Законодательство допускает ввод в эксплуатацию и поэтапную приемку объектов, если они образуют законченный технологический комплекс, способный функционировать автономно. Построенные скважины, ЛОС и сети, обслуживающие уже сданные дома, должны быть введены в эксплуатацию и переданы ГО. Уклонение от этого является нарушением.

4.  Проблема с платежами:
    ФЗ № 416 «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 20): Расчеты за коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения производятся по тарифам, установленным органом регулирования (региональной тарифной службой), или по договорам в рамках законодательства.
    Проблема: Предлагаемая плата в 3400 руб./мес за «обслуживание инфраструктуры» не является платой за коммунальную услугу по счетчику. Это плата за аренду и обслуживание сетей, навязываемая через неправомочное ТСН. Она:
           Не основана на фактическом потреблении.
           Не регулируется государственными тарифами.
           Непрозрачна и необоснованна.
           Многократно превышает разумные затраты на водоснабжение/водоотведение даже с учетом содержания сетей.

Оценка действий застройщика и ТСН:

Действия имеют явные признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) и, вероятно, направлены на создание непрозрачной схемы извлечения прибыли с жителей под видом оплаты содержания инфраструктуры, вместо законной передачи ее ГО и оплаты по реальным тарифам за реальное потребление. Уклонение от передачи сетей ГО и попытка навязать услуги через неправомочное ТСН вызывают серьезные подозрения в попытке обойти законодательство и создать контролируемый монопольный сервис.

Как действовать по закону, чтобы защитить жителей:

1.  Создать законный орган представительства:
    Статья 123.13 ГК РФ: Собственники могут создать ТСН для управления общим имуществом, когда оно реально возникнет и будет оформлено в общую долевую собственность.
    Пока: Собственникам, не согласным с действиями «самозваного» ТСН, нужно объединиться. Создайте Инициативную группу (ИГ) из активных жителей разных улиц. Оформите ее протоколом собрания (даже неполного состава), выберите уполномоченных представителей. Цель ИГ — представлять интересы несогласных собственников перед властями и застройщиком.

2.  Обратиться в органы власти:
    В Администрацию МО (Письменное заявление):
         Требуйте разъяснить статус улиц (подтвердить муниципальную собственность).
         Требуйте разъяснить порядок и сроки приемки инженерных сетей (водоснабжения, водоотведения) и ЛОС в эксплуатацию и передачи их гарантирующей организации (ГО), ссылаясь на ФЗ-416 и ПП РФ №644. Указывайте, что построенные и функционирующие сети уже сейчас обслуживают сданные дома и должны быть приняты.
          Оповестите о незаконных действиях группы собственников, создавших ТСН и претендующих на управление муниципальным имуществом и имуществом ИП.
          Просите провести проверку законности подключения домов к сетям, если они не приняты ГО.
          В Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) / Роспотребнадзор (Письменная жалоба):
         Жалуйтесь на попытку навязать непонятную и необоснованную плату за «обслуживание инфраструктуры» вместо законной оплаты коммунальных услуг по счетчикам через ГО.
         Жалуйтесь на непредоставление достоверной информации о расчете этой платы (нарушение Закона о защите прав потребителей).
        Указывайте на уклонение застройщика от передачи сетей в эксплуатацию ГО.

3.  Обратиться в Прокуратуру (Письменное заявление — Ключевой шаг!):
     Описать всю ситуацию: застройка, статус сетей (собственность ИП), улиц (муниципальные), создание ТСН 8-ю собственниками без прав на общее имущество.
     Указать на действия застройщика по продвижению схемы аренды через это ТСН и уклонение от передачи сетей ГО.
      Приложить калькуляцию с непонятными расходами.
    Требовать провести проверку на предмет:
         Законности создания и деятельности ТСН (не превышает ли оно полномочий).
         Законности действий застройщика (уклонение от передачи сетей ГО по надуманным предлогам).
         Правомерности подключения домов к сетям, если они не приняты в эксплуатацию.
         Правомерности попытки навязать жителям договоры аренды и обслуживания с непонятными платежами.
         Соблюдения законодательства о водоснабжении, водоотведении, защите прав потребителей.
          Возможных признаков самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ) или мошенничества (ст. 159 УК РФ) со стороны инициаторов схемы.

4.  Обратиться в Роскомнадзор (ФАС):
       Если ИП (владелец сетей) и ТСН (неправомочное) пытаются навязать услуги по аренде и обслуживанию, это может быть злоупотреблением доминирующим положением или навязыванием невыгодных условий (нарушение антимонопольного законодательства — ФЗ «О защите конкуренции»).

5.  Информирование жителей:
     ИГ должна активно информировать всех жителей о реальном положении дел, незаконности действий «самозваного» ТСН, рисках схемы с арендой, о предпринимаемых действиях (обращениях в прокуратуру, администрацию). Распространять копии обращений

Здравствуйте,  Владимир.

Документацию ТСН лицам, не являющимся членами ТСН никто не предоставит, совет первого юриста в этой части бесполезен.

Обращаться по данной ситуации рекомендую в правоохранительные органы, как минимум, по статье 330 Уголовного кодекса РФ «Самоуправство».

Возможно указанные лица просто мошенники и пытаются незаконно завладеть чужим имуществом.

Описывайте подробно обстоятельства при обращении в полицию, квалификацию полиция должна сама дать верную.

Если полиция будет бездействовать или откажет в возбуждении уголовного дела, можно обжаловать бездействие или отказ в прокуратуре.

С уважением!  Г.А. Кураев