Законность установки шлагбаума

Здравствуйте Вячеслав,  сам термин ТСЖ указывает, что это Товарищество Собственников Жилья. То есть все решения принимают только собственники помещений. Вы — арендатор.

Возможно, что собственник, который является Вашим арендодателем и участвовал в собрании собственников жилья, на котором принималось решение об установке шлагбаума, но не поставил Вас в известность.

Для выяснения всей ситуации, рекомендую сначала проверить договор аренды на предмет того, что сказано на счет принятия любых решений собственником или ТСЖ, членом которого он является. Потом можно будет рассуждать кто нарушил права и в какой мере.

Добрый день, Вячеслав!

Нарушены ли наши права и куда нужно обратиться

Вячеслав

Решение об установке шлагбаума должно было быть принято на общем собрании собственников жилых помещений:

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того:

Статья 46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Если решение принято на общем собрании, то все законно. Если же такой вопрос на общее собрание собственников не выносится, вот тогда размещение шлагбаума незаконно и можно обратиться с жалобой на его размещение в прокуратуру.

Удачи Вам!

Здравствуйте. Во-первых ТСЖ с Вами согласовывать ничего не обязано. Данный шлагбаум не затрагивает непосредственно Ваших прав, да и Вы не являетесь собственником помещения в этом доме.

Вопрос о правомерности установки шлагбаума нужно сначала уточнить в ТСЖ, в принципе если было общее собрание собственников жилья и на нём утвердили постановку шлагбаума, то всё законно.

Тут еще вопрос принадлежит ли территория на которой поставили шлагбаум дому, если нет, то это самозахват земли.

Вы можете написать заявления в прокуратуру и жил. инспекцию с просьбой проверить законность действий ТСЖ.

Так же можно обратититься в пожарный надзор, ведь если перекрыли подъезд к дому, то это может являться нарушением требований пожарной безопасности. В том случае если нет другого подъезда к МКД.

ЖК РФ

статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

Здравствуйте!

Правила пользования общим имуществом собственников в многоквартирном доме предполагают равные права каждого на доступ в соответствующие помещения, к местам парковки и проч.

Вы же как арендатор пользуетесь только тем объемом прав, которые Вам предоставлены по договору. Если в договоре никаких ограничений в части пользования придомовой территории для арендатора не установлено, то Вы можете в полном объеме пользоваться данной парковкой, однако ученики в данном случае являются третьими лицами, о которых речь в договоре наверняка нет, поэтому в случае, если данное место парковки относится к придомовой территории на земельном участке, который также в собственности жильцов, то ограничение на допуск на территорию транспорта учеников может быть правомерным (представьте, если количество учеников увеличится в несколько раз и все они захотят ставить свои машины в данном месте, ограничивая тем самым права жильцом на пользование в равной степени своей собственностью.).

Если же данный участок за шлагбаумом не является собственностью жильцов (собственников помещений в ТСЖ), то данные действия ТСЖ можно расценить как самоуправство или самовольное занятие земельного участка (админ. правонарушения), о чем можно обратиться с заявлением участковому уполномоченному полиции.

Необходимо разобраться с придомовым земельным участком, поскольку использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов расценивается как его самовольное занятие, а это уже административное правонарушение (ст. 7.1 КоАП РФ). Причем — установка въезд через шлагбаум на территорию также квалифицируется как самовольное занятие и незаконное ограничение передвижения по территории участка. Поэтому Вам надо обратиться с заявлением в территориальный орган Роснедвижимости, который проверит Ваше заявление, и в случае выявления нарушения ТСЖ будет выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства, а именно — обязании ТСЖ демонтировать ограждения и шлагбаум.

Здравствуйте, Вячеслав!

Я бы в первую очередь предъявил претензию, в начале устную, а затем письменную, именно в адрес собственника помещения, у которого вы его арендуете. Так как фактически, в связи с этим шлагбаумом у вас появился недостаток арендуемого помещения (затруднение доступа).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 612]

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Здравствуйте, Вячеслав!

ГК РФ 

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.
Таким образом, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме, где Ваша организация арендует помещение, выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ, то ТСЖ, как представитель собственников, вправе решать: ставить шлагбаум или нет. 

Исходя из содержания права собственности, данного в ст. 209 ГК РФ, согласовывать с арендаторами вопросы владения, пользования и распоряжения собственник не обязан.

В Вашем случае актуальна поговорка: хозяин — барин. Если Вашей организации мешает шлагбаум, договаривайтесь с ТСЖ мирным путем.

С уважением,

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Александр Безгодов

Согласен с Эдуардом, первоначально пишите претензию  арендодателю  в связи с затруднением доступа к арендуемому помещению и соответственно нарушению условий  договора аренды. 

Данную проблему, должен решать арендодатель. Если решение об установке шлагбаума принято  собственниками ТСЖ ( в том числе и арендодателем) на общем собрании собственников МКД, отражено в протоколе, и является правомерным,  то арендодатель за свой счет пусть заказывает столько пультов, сколько Вам будет необходимо ( по количеству студентов, приезжающих в учебное заведение на автомобилях).

С Уважением... 

Добрый день!

Так как шлагбаум ограничивает пользование земельным участком ТСЖ не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, ТСЖ вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации им многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме

(ч.3, 4 ст.16 Федерального Закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Надлежащим образом оформленное право на землю позволяет ТСЖ эффективно защищать свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства, не допускать использования этой территории посторонними лицами. До тех пор пока на придомовой земельный участок права не оформлены, доступ на данную территорию не может быть ограничен.

Требования к проезду пожарных машин установлены в Федеральном законе №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в соответствии с которым для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами. При этом нарушение требований пожарной безопасности об обеспечении проходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям влечет привлечение виновныхлиц к административной ответственности с наложением административного наказания в виде административного штрафа (ч.8 ст.20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Одновременно с этим, за нарушение требований пожарной безопасности законодателем в Уголовном кодексе Российской Федерации предусмотрены меры ответственности в виде штрафа, ограничения свободы, принудительных работ. 

С уважением А.Э.С.