Нужно ли сдавать декларацию по УСН при продаже коммерческой недвижимости, не использованной ИП

Добрый день, Елена!

Да, ваши суждения верны. И если у вас нет в ЕГРИП вида деятельности, связанного с продажей недвижимости, то у вас есть шанс доказать, что данная операция не связана с предпринимательской деятельностью, и поэтому облагается не УСН, а НДФЛ. 

К доходам от предпринимательской деятельности относятся доходы от реализации имущества, которое ИП использовал в бизнесе и с них нужно платить налог при УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК, письмо Минфина от 01.07.2024 № 03-11-11/60991). 

УСНО, так как это коммерческая недвижимость! Обращу внимание, что данная недвижимость в коммерческое деятельности не участвовала, в аренду не сдавалась, с нее не заработано ни рубля… Прошу прокомментировать данную ситуацию верны ли мои суждения

Добрый день! К СУНО доход от продажи данной недвижимости можно относить только в случае, если она использовалась в предпринимательской деятельности, в ином случае в силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ доход от ее продажи должен учитываться вне рамок предпринимательской деятельности.

см. напр. Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201

В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества,подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Елена, добрый день.

Как следует из разъяснений Минфина

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Письмо Минфина № 03-04-05/60201 от 28.06.2023

www.klerk.ru/doc/576657/

---

Вместе с тем следует понимать, что ИП это прежде всего физическое лицо.

И все дело здесь не в характере дохода, а в том, как такой доход охарактеризует ФНС.

Тут не все просто как кажется на первый взгляд. Дело может быть не только в том, что помещение не использовалось в предпринимательских целях.

Не маловажную роль в данном случае так же будет иметь назначение помещения.

Поскольку назначение помещения позволяет оценить могло ли оно использоваться в коммерческих целях или не могло.

В ряде случаев уже приобретение нежилого помещения может свидетельствовать о том, что цель его приобретения было осуществление предпринимательской  деятельности.

Согласно ст. 2 ГК РФ:

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

То есть дохода от предпринимательской деятельности может и не быть, но могут быть действия направленные на получение дохода. И здесь как раз таки факт приобретения нежилого помещения, можно расценивать как нацеленное на получение дохода то есть является предпринимательской деятельностью.

---

Здесь конечно можно пробывать оспорить, указывая на то, что предпринимательская деятельность не осуществлялась.

Но как я указал выше, само приобретение нежилой недвижимости можно расценивать как действие направленное на предпринимательскую деятельность.

Вы же купили данное помещение не просто для личных, семейных и домашних нужд, оно для этого не подходит. Вы его приобрели с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Елена, здравствуйте.

В 2021 году я регистрирую ИП и веду деятельность не связанную с арендой, при этом недвижимость в предпринимательской деятельности участия не принимает.

побуждая подачу декларации по УСНО, так как это коммерческая недвижимость! Обращу внимание, что данная недвижимость в коммерческое деятельности не участвовала, в аренду не сдавалась, с нее не заработано ни рубля...

 Указанные обстоятельства — это только часть того, что следует учитывать при определении характера дохода. 

По данному вопросу имеется Письмо ФНС РФ № СА-4-7/8614@ от 07.05.2019 О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения, в котором обращено внимание на признаки предпринимательства.

Применительно к указанным Вами обстоятельствам внимание заслуживает один из указанных в письме, но он учитывает совокупность двух обстоятельств

 Приобретаемое гражданином имуществоимеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях) и установлена направленность действий на систематическое получение прибыли.

Если учесть, что помещение, приобретенное в 2021 г никак не использовалось в предпринимательстве, с позицией ИФНС стоит спорить.

С уважением