Может ли отказать в регистрации сделки, и если может, то на каком основании?

Если земельный участок был приобретён в период брака, то согласно статье 34 Семейного кодекса РФ он является совместной собственностью супругов. В таком случае для совершения сделки по продаже участка, права на который подлежат государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Отсутствие такого согласия даёт право супругу, не давшему согласия, в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке, требовать признания её недействительной (пункт 3 статьи 35 СК РФ, статья 173.1 ГК РФ).

Однако в вашем случае земельный участок оформлен в собственность на супругу и совершеннолетнего сына после развода. Если развод состоялся, то имущество, оформленное на супругу и сына, не является совместной собственностью бывших супругов. Следовательно, согласие бывшего супруга на продажу участка не требуется.

Что касается регистрации сделки в Росреестре без согласия бывшего супруга, то пункт 4 Правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждённых постановлением Правительства РФ от 16.02.2017 № 163) предусматривает возможность регистрации сделки с отметкой в ЕГРН об отсутствии согласия супруга. Однако это правило применяется к текущему супругу, а не к бывшему. После расторжения брака требования о согласии супруга на распоряжение имуществом не распространяются.

Таким образом, если участок оформлен на супругу и совершеннолетнего сына после развода, Росреестр не вправе отказать в регистрации сделки по продаже участка за отсутствием согласия бывшего супруга. Отказ в регистрации возможен только при наличии иных оснований, например, недостаточности документов, нарушений в оформлении сделки или иных препятствий, предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав.

Можно прийти к выводу:

Если участок является совместной собственностью супругов (например, оформлен в период брака на обоих супругов), требуется нотариальное согласие второго супруга для продажи.
Если участок оформлен на супругу и сына после развода, согласие бывшего супруга не требуется, и сделка может быть зарегистрирована без его согласия.
Если участок был приобретён одним из супругов до брака или получен в дар, наследство и т.п., он считается личной собственностью, и согласие второго супруга не нужно.

Благодарность и положительная оценка приветствуется!

Добрый день.

По практике — Росреестру глубоко плевать на то, в браке или нет покупался/приобретался объект недвижимости. Это скорее актуально для покупателя, что второй супруг не обжаловал потом продажу объекта.

Росреестр с вероятностью 99,(9) % зарегистрирует сделку и даже отметок никаких не поставит. Проверять они ничего не будут.