Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И какими формулировками можно снизить собственные риски?
Добрый день! Заключаю ДКП земельного участка в качестве продавца, участок без обозначенных границ, покупатель об этом уведомлен, ему предстоит оформление границ и суды с соседними участками чьи границы заходят на пока еще мой участок.
в договоре присутствуют следующий пункты:
“2.3. Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора путем банковского перевода”
"4.8. Продавец обязуется передать Земельный участок по передаточному акту Покупателю в течение 5 (пяти) календарных дней с момента регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;"
"5.1. Право собственности на указанный Земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. При этом Покупатель становится собственником Земельного участка и принимает на себя обязанность по уплате налогов на имущество."
"5.4. Настоящий Договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
- передачи Покупателем указанной в п. 2.2 настоящего Договора суммы денег за приобретаемый Земельный участок Продавцу, что подтверждается распиской Продавца;
- внесении Продавцом в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ Земельного участка;
- передачи Продавцом указанного Земельного участка Покупателю по подписываемому сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его;"
Также прямо прописано, что расходы по обозначению границ берет на себя покупатель:
"5.3. Расходы по оплате кадастровых работ по уточнению местоположения границ Земельного участка, изготовлению межевого плана, а также регистрации перехода права собственности по настоящему Договору несет Покупатель;"
Итак вопросы:
1. Какие риски я могу нести в случае подписания акта-приема передачи после госрегистрации? Имеет ли смысл настаивать на подписании акта ПП одновременно с договором?
2. Если покупатель по каким то причинам посчитает что продолжать суды по обозначению границ ему больше не интересно, сможет ли он оспорить сделку и взыскать с меня уплаченную сумму? И какими формулировками можно снизить собственные риски?
1. Какие риски я могу нести в случае подписания акта-приема передачи после госрегистрации? Имеет ли смысл настаивать на подписании акта ПП одновременно с договором?
Добрый день!
Риски есть отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи, тем более, если в самом договоре не указаны нарушения границ участка смежными землепользователями.
Лучше указать в договоре, что сам договор является актом приема-передачи земельного участка, и отдельный акт не составляется.
Если в договоре указано про нарушение границ землепользования смежными владельцами земельных участков, то риски минимизированы.
Далее продолжу.
1. Какие риски я могу нести в случае подписания акта-приема передачи после госрегистрации? Имеет ли смысл настаивать на подписании акта ПП одновременно с договором?
Здравствуйте.
В принципе, если в договоре будут указаны определенные обстоятельства, которые сопутствуют заключению договора, в том числе и отсутствие межевания участка, полагаю, что в данном случае покупатель на этом основании не сможет отказаться от договора и применить положения ст. 431.2 ГК РФ. В силу этой статьи сторона, которая при заключении договора (до или после его заключения) дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
В связи с этим в договор необходимо включить условие о том, что покупателю известно о наличии спорных вопросов, связанных с земельным участком по части смежных землепользователей, ввиду чего он принимает объект и стороны определили цену объекта исходя из наличия таких нарушений. Урегулирование споров со смежными землепользователями покупатель берет на себя.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Собственно покупатель категорически настаивает на подписании акта ПП после госрегистрации, обосновывая это тем что «нельзя передать, то чего нет». И то что межевой план он оформляет на меня.
При таких обстоятельствах, возможно лучшим вариантом будет заключить предварительный договор, получить существенный задаток, оформить межевой план в установленные в предварительном договоре сроки и передать на регистрацию уже ДКП вместе с актом или с указанием в договоре на то, что передача произведена.
Но при этом цена договора вполне может быть пересмотрена в сторону увеличения, поскольку объект с проблемами это одна цена, а объект без проблем это другая цена.
Любая сделка может быть оспорена при наличии оснований, предусмотренных гражданским законодательством.
В Вашей ситуации сделка может быть оспорена по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского Кодекса РФ:
Однако, не факт, что суд признает заблуждение существенным.
Говорить о перспективах оспаривания сделки невозможно, не видя предъявленных исковых требований., тем более, если сама сделка ещё не состоялась.
Надо в договоре купли-продажи указать о наличии спора по землепользованию со смежными землепользователями по границам земельного участка, о том, что покупатель поставлен в известность о нарушенном праве собственника земельного участка смежными землепользователями и принимает в собственность объект с такими нарушениями, не предъявляя претензий к продавцу, разрешая спор со смежными землепользователями самостоятельно после регистрации перехода права на Покупателя.