Подскажите с чего нам начать, куда обращаться?

Здравствуйте, Ирина!

Ваша ситуация, к сожалению, достаточно распространенная, особенно в сельской местности, где долгое время не уделяли должного внимания оформлению прав на недвижимость. Купить такой дом, безусловно, можно, но это потребует определенных усилий и юридических процедур. Крайне важно не совершать никаких финансовых выплат, пока право собственности не будет надлежащим образом оформлено.

Давайте разберем, с чего вам следует начать и куда обращаться.

Шаг 1: Сбор первичной информации и документов
 

Прежде чем куда-либо обращаться, вам нужно максимально собрать информацию о доме и земельном участке, даже если у сына нет документов.

Уточните у сына:

Когда и как отец приобрел дом (например, построил сам, купил у кого-то, получил от колхоза)?
Есть ли хоть какие-то старые бумаги, квитанции, справки, решения сельсовета, ордера? Даже если они кажутся незначительными.
Были ли у отца другие родственники (супруга, дети, родители)? Это важно для определения круга наследников.
Посетите местную администрацию (сельсовет, районную администрацию):

Обратитесь в отдел, отвечающий за земельные отношения или архитектуру/градостроительство.
Попросите поднять архивные данные по адресу дома:

Выдавались ли когда-либо решения о предоставлении земли или разрешения на строительство?
Есть ли данные о первичном учете дома (технический паспорт БТИ, похозяйственные книги)? Похозяйственные книги — это очень важный источник информации для старых деревенских домов. В них велся учет домовладений и проживающих лиц. Запись в похозяйственной книге до 1998 года может быть приравнена к правоустанавливающему документу.
Собственность ли это местной администрации или частная?
Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):

Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра, через МФЦ или на портале Госуслуг.
Закажите выписку по адресу дома. Если у дома нет кадастрового номера, закажите по адресу (онлайн может быть сложнее, лучше через МФЦ).
Цель: Убедиться, что дом и участок действительно не стоят на кадастровом учете и нет зарегистрированных прав собственности. Если что-то найдется, это значительно упростит ситуацию.
Уточните статус земельного участка:

Дом и земельный участок – это разные объекты недвижимости. Даже если дом не оформлен, земля может быть оформлена или находиться в муниципальной собственности.
Если земля не оформлена, то, скорее всего, она находится в муниципальной или неразграниченной государственной собственности.
Уточните в администрации, приватизировался ли когда-либо земельный участок под домом.
 
 

Шаг 2: Оценка ситуации и пути оформления наследства/права собственности
 

После сбора информации станет ясно, какой путь оформления наиболее реалистичен.

Вариант А: Если дом и земля никогда не были оформлены документально и не зарегистрированы (наиболее вероятный сценарий).

В этом случае сын не может вступить в наследство обычным путем через нотариуса, так как нет зарегистрированного права, которое можно было бы наследовать. Однако это не значит, что наследовать нечего. Можно наследовать право на оформление собственности или признание права собственности в судебном порядке.

Признание права собственности за умершим (или наследником) в судебном порядке:

Это самый распространенный путь. Сын должен будет обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на дом и (или) земельный участок в порядке наследования.
Доказательства: Для суда понадобятся любые доказательства того, что дом принадлежал отцу:

Выписки из похозяйственных книг (если есть).
Квитанции об уплате налогов на имущество (если платились).
Свидетельские показания соседей, подтверждающие, что отец проживал в доме, ухаживал за ним, пользовался участком как своим собственным в течение многих лет.
Документы о подключении коммуникаций на имя отца (электричество, газ).
Любые другие старые документы, подтверждающие владение.
Ответчик: Ответчиком по иску обычно выступает местная администрация, которая является собственником неразграниченных земель. К участию в деле могут быть привлечены третьи лица (например, налоговая, Росреестр).
Сложности: Этот процесс может быть длительным (несколько месяцев, а то и год-два) и потребует юридической грамотности. Сын должен быть готов активно участвовать в суде.
В случае успеха: Если суд признает право собственности за сыном, он сможет зарегистрировать его в Росреестре. Только после этого дом и земля станут юридически «его», и он сможет их продать.
Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ):

Если сын проживал в этом доме открыто, добросовестно и непрерывно как своим собственным в течение 15 лет (для недвижимости), он теоретически мог бы оформить право собственности на себя по приобретательной давности. Но это сложный путь, и в данном случае речь идет о наследстве, а не просто о проживании. Обычно сначала пытаются через наследство.
Вариант Б: Если дом или земля когда-то были оформлены, но документы утеряны (менее вероятный, но возможный).

Восстановление документов:

Если в ЕГРН или архивах БТИ, местной администрации есть информация о зарегистрированных правах, то сыну нужно будет обратиться в Росреестр или МФЦ для получения дубликатов правоустанавливающих документов или актуальной выписки из ЕГРН.
После восстановления документов он сможет вступить в наследство у нотариуса в обычном порядке, если срок в 6 месяцев с даты смерти не пропущен (нотариус может принять заявление и после 6 месяцев, если наследник фактически принял наследство, т.е. проживал в доме, оплачивал счета и т.п.).
 
 

Ваши действия как покупателя:
 

Не торопитесь! Ни в коем случае не давайте никаких задатков или предоплат, пока право собственности не будет оформлено на сына и зарегистрировано в Росреестре.
Помогите сыну, но осторожно: Предложите сыну свою помощь в поиске документов и даже в оплате юридических услуг, если вы действительно заинтересованы в этом доме. Объясните ему процедуру и ее необходимость.
Наймите юриста: Настоятельно рекомендую сыну (или вам, если вы готовы помочь) найти опытного юриста по недвижимости или наследственным делам. Без квалифицированной юридической помощи процесс признания права собственности через суд будет очень сложным. Юрист поможет собрать документы, составить исковое заявление, представлять интересы в суде.
Договоритесь с сыном: Обсудите условия будущей сделки. Желательно заключить предварительный договор купли-продажи после того, как сын начнет процесс оформления (идеально — после решения суда, но до регистрации). В таком договоре четко пропишите условия, сроки, и что основной договор будет заключен только после полной регистрации права собственности. Укажите, что вы готовы выкупить дом, как только он будет оформлен.
 
 

Куда обращаться сыну (и вы можете помочь ему в этом):
 

Администрация населенного пункта (сельсовет/районная администрация): Для запроса архивных данных (похозяйственные книги, решения о предоставлении земли).
БТИ (Бюро технической инвентаризации): Могут быть старые технические паспорта или планы дома, которые также могут служить доказательством.
Росреестр / МФЦ: Для заказа выписки из ЕГРН.
Нотариус: Сын должен обратиться к нотариусу по месту последнего жительства отца, чтобы хотя бы открыть наследственное дело (даже если нотариус откажет в выдаче свидетельства из-за отсутствия документов, сам факт обращения важен). Нотариус может дать официальный отказ, который потом будет приложен к иску в суд.
Юрист / Адвокат: Самое главное – для ведения судебного процесса.
Районный суд: Если нотариус отказывает или документов недостаточно, то только через суд.
 
Вывод, Ирина:

Покупка такого дома возможна, но она напрямую зависит от того, сможет ли сын оформить на себя право собственности. Это займет время и потребует финансовых вложений в юридические услуги и госпошлины. Ваша задача – убедиться, что сын серьезно займется этим процессом, и ни в коем случае не передавать ему деньги, пока дом не будет юридически принадлежать ему и не будет готов к продаже.

Удачи вам в этом непростом деле! Если будут вопросы по ходу процесса, обращайтесь.