Правомерен ли отказ Подрядчика?

Здравствуйте!

<h3>Нормативные и Технические Требования к Устройству Отмостки</h3>

Устройство отмостки регламентируется рядом нормативных документов, хотя прямого единого ГОСТ или СНиП, описывающего «правильный» метод установки, может не быть. Однако, существуют обязательные требования и рекомендации, определяющие ее конструкцию и параметры:

<h2>Обязательные Параметры Отмостки</h2>

<ul>

<li><b>Ширина:</b> Минимальная ширина должна превышать вынос кровли не менее чем на 20 см. Рекомендуемая ширина составляет 0.8-1.2 метра, увеличиваясь до 1.5-3 метров в регионах с частыми осадками или сложными геологическими условиями. Для зданий на просадочных грунтах типа II минимальная ширина составляет 2 м, для типа I или при полной ликвидации просадочных свойств – 1.5 м, согласно старым, но показательным руководствам к СНиП 2.02.01-83. Минимальная ширина также может быть 60 см (или 1 метр для вязких грунтов) с выносом примерно на 20 см за нижний край кровли при использовании плитки.</li>

<li><b>Уклон:</b> Обязательный поперечный уклон от стен здания составляет не менее 0.03 (3%). Нормативные документы, такие как СП 82.13330.2016, устанавливают диапазон уклона от 1% до 10%. Практически эффективный уклон для водоотведения составляет 3-5%.</li>

<li><b>Высота над уровнем планировки:</b> Край отмостки, граничащий с проезжей частью, должен быть приподнят на 15 см. Бордюр отмостки должен возвышаться над планируемым уровнем не менее чем на 0.05 м (согласно старым руководствам).</li>

<li><b>Примыкание:</b> Отмостка должна плотно примыкать к цоколю здания.</li>

<li><b>Толщина защитного покрытия:</b> Обычно составляет 10-15 см. Общая глубина залегания отмостки может составлять 20-40 см ниже уровня цоколя.</li>

</ul>

<h2>Конструкция Отмостки</h2>

Типичная отмостка является многослойной структурой, включающей:

<h2>Слои Типичной Отмостки</h2>

<ul>

<li>Уплотненный слой глины (глиняный замок) у основания траншеи для улучшения водонепроницаемости.</li>

<li>Гидроизоляционный слой (геотекстиль, рубероид, дорнит).</li>

<li>Слои песка и щебня/гравия, разделенные геотекстилем для фильтрации и предотвращения смешивания. Уплотнение основания (например, песка) может производиться вручную в труднодоступных местах до исчезновения следов от трамбования.</li>

<li>Возможный теплоизоляционный слой (располагается под гидроизоляцией).</li>

<li>Финишный (защитный) слой: бетон (армированный), асфальт, брусчатка/тротуарная плитка, или гравий (для мягких отмосток).</li>

</ul>

Важно соблюдать последовательность слоев; например, утеплитель должен быть под гидроизоляцией для защиты от влаги.

<h3>Материалы и Технологии</h3>

Для устройства отмостки применяются различные материалы:

<h2>Материалы для Отмостки</h2>

<ul>

<li><b>Бетон:</b> Традиционный вариант. Требует соответствия бетона требованиям морозостойкости для дорожного бетона. Для повышения долговечности и снижения растрескивания рекомендуется использовать добавки: пластификаторы (для улучшения удобоукладываемости и плотности), гидрофобизаторы (для защиты от влаги) и армирующую фибру (полипропиленовую или базальтовую). Необходимо устройство деформационных швов (каждые 2.5-6 метров) и компенсационного шва между отмосткой и стеной/фундаментом для предотвращения растрескивания из-за температурных колебаний и движений грунта.</li>

<li><b>Асфальт:</b> Также традиционный вариант. Менее долговечен по сравнению с бетоном или плиткой, подвержен деформации при высоких температурах.</li>

<li><b>Тротуарная плитка/Брусчатка:</b> Набирает популярность благодаря долговечности (минимум 20 лет), простоте монтажа/ремонта, эстетической привлекательности и эффективному водоотведению через швы. Для плиточных отмосток применяются СП 22.13330.2011 (основания) и СП 82.13330.2016 (благоустройство), а также ГОСТ 17608-2017 (для тротуарных плит). Важны требования ГОСТ 17608 к материалам (прочность, морозостойкость, водопоглощение). Для промышленных зон предпочтительнее вибропрессованная плитка (ФЭМ).</li>

<li><b>Мягкая отмостка:</b> Более экономичный и простой в монтаже вариант с использованием слоев песка, геотекстиля, гравия и дренажных мембран. Может обеспечить эффективное водоотведение и теплоизоляцию. Примеры материалов включают дренажные мембраны, такие как PLANTER GEO. Срок службы мягкой отмостки с растительным слоем может быть короче (7-9 лет). Отмостка с растительным слоем непосредственно у МКД считается недопустимой по текущим нормам, так как не обеспечивает надлежащую защиту от влаги.</li>

<li><b>Геомембраны:</b> Применяются как инновационный подход для улучшения долговечности и гидроизоляционных свойств отмостки, часто в сочетании с дренажными системами. Мембраны из ПНД, такие как PLANTER, устойчивы к корням, химическим воздействиям, биодеградации и могут иметь срок службы более 60 лет.</li>

</ul>

Применение качественных материалов и соблюдение технологии укладки, включая устройство компенсационных и деформационных швов, критически важно для долговечности отмостки. Отсутствие стандартов на устойчивость цвета тротуарной плитки к выцветанию (ГОСТ 17608-2017 допускает высолы) требует четкого определения цветовых характеристик в договорах поставки.

<h3>Дефекты Отмостки и Причины их Возникновения</h3>

Дефекты отмостки могут быть разнообразными и серьезно сказываться на состоянии фундамента и здания в целом.

<h2>Типичные Дефекты Отмостки</h2>

<ul>

<li>Трещины (поверхностные «паутинки», поперечные, крупные).</li>

<li>Просадка или пучение отдельных участков.</li>

<li>Расслоение и выкрашивание защитного слоя (бетона, асфальта).</li>

<li>Отхождение отмостки от цоколя здания.</li>

<li>Отрыв в местах стыков.</li>

<li>Прорастание растительности.</li>

</ul>

<h2>Причины Дефектов</h2>

Дефекты могут возникать как из-за естественного износа, так и, что более часто, из-за нарушений при строительстве или ремонте:

<h2>Факторы, Ведущие к Дефектам</h2>

<ul>

<li>Нарушение технологии монтажа (неправильная последовательность слоев, недостаточное уплотнение основания).</li>

<li>Проведение работ в неподходящих погодных условиях (дождь, extreme жара или холод).</li>

<li>Отсутствие или неправильное устройство деформационных и компенсационных швов.</li>

<li>Недостаточный уклон, приводящий к застою воды.</li>

<li>Отсутствие или неэффективность водоотведения с кровли.</li>

<li>Использование некачественных материалов, не соответствующих нормативным требованиям (например, по морозостойкости).</li>

<li>Неучет геологических условий участка (например, просадочные грунты).</li>

<li>Механические воздействия (например, заезд транспорта на пешеходные отмостки без усиления).</li>

</ul>

<h3>Правовое Регулирование, Гарантийные Обязательства и Ответственность</h3>

Вопросы качества строительных работ, включая устройство и ремонт отмостки, регулируются Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами.

<h2>Гражданский Кодекс РФ и Ответственность Подрядчика</h2>

<ul>

<li><b>Статья 722 ГК РФ:</b> Если на результат работ установлен гарантийный срок, результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве в течение этого срока. Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации, инструкций заказчика или ненадлежащего ремонта, проведенного заказчиком или третьими лицами. Устанавливается презумпция вины подрядчика за дефекты, возникшие в гарантийный период.</li>

<li><b>Статья 723 ГК РФ:</b> Регулирует ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы. Заказчик имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.</li>

<li><b>Статья 755 ГК РФ:</b> Конкретизирует гарантии качества в договоре строительного подряда. Подрядчик гарантирует достижение определенных показателей и возможность эксплуатации объекта в течение гарантийного срока. Ответственность за недостатки в этот период сохраняется за подрядчиком, если не доказано иное.</li>

<li><b>Презумпция вины подрядчика:</b> В течение гарантийного срока бремя доказывания причин возникновения дефектов лежит на подрядчике. Даже если дефекты обнаружены после истечения гарантийного срока, но в пределах пяти лет, подрядчик может нести ответственность, если заказчик докажет, что дефекты возникли до передачи результата работ или по причинам, существовавшим до этого момента.</li>

</ul>

<h2>Классификация Ремонта Отмостки и Судебная Практика</h2>

Вопрос классификации ремонта отмостки (текущий или капитальный) является предметом споров в судебной практике:

<h2>Классификация Ремонта Отмостки</h2>

<ul>

<li><b>С 1 марта 2023 года:</b> Демонтаж, монтаж и восстановление отмостки МКД официально классифицированы как капитальный ремонт фундамента здания согласно Приказу Минстроя РФ № 1159/Пр от 29.12.2022. Финансирование должно осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта (взносы собственников), в соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.</li>

<li><b>Судебная практика:</b> Несмотря на официальную классификацию, судебная практика, в том числе определения Верховного Суда РФ (например, № 307-ЭС19-14880 от 27.08.2019), часто относит ремонт отмостки (при наличии трещин, просадок и т.п.) к текущему ремонту. Это обосновывается ролью отмостки в защите фундамента и ее включением в общее содержание общего имущества по Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003).</li>

<li><b>Ответственность управляющих организаций:</b> Управляющие организации (УО) зачастую признаются обязанными проводить ремонт отмостки как часть текущего содержания независимо от решений общих собраний собственников (ОСС) и достаточности финансирования. Суды рассматривают это как предпринимательский риск УО. Даже включение ремонта отмостки в региональную программу капремонта не освобождает УО от необходимости устранения текущих дефектов. Экспертные заключения о значительном износе (например, 69%) могут быть отклонены судами, если не учитывают положения о текущем содержании.</li>

<li><b>Капитальный ремонт в составе других работ:</b> Ремонт отмостки может классифицироваться как капитальный, если он проводится в рамках более масштабных работ, например, ремонта фасада.</li>

</ul>

<h3>Ответственность за Содержание и Ремонт</h3>

Ответственность за отмостку МКД может лежать на разных субъектах:

<h2>Субъекты Ответственности</h2>

<ul>

<li><b>Управляющие организации (УО):</b> В рамках договора управления несут ответственность за текущее содержание общего имущества, куда судебная практика часто относит и ремонт отмостки.</li>

<li><b>Региональные фонды капитального ремонта:</b> Отвечают за проведение капитального ремонта, включая фундамент, куда официально включена отмостка. Договорные и гарантийные отношения с подрядчиком, выполняющим капремонт отмостки по программе фонда, возникают между фондом и подрядчиком.</li>

<li><b>Подрядчики:</b> Несут гарантийную ответственность за качество выполненных работ. С 1 сентября 2024 года подрядчики по капремонту МКД должны быть членами СРО.</li>

<li><b>Застройщики:</b> Собственники, приобретшие жилье по ДДУ/ДКП, вправе требовать устранения дефектов общего имущества, включая отмостку, от застройщика.</li>

</ul>

<h3>Изменения в Законодательстве (с 1 сентября 2024 года)</h3>

Федеральный закон № 238-ФЗ от 08.08.2024 вносит существенные изменения в порядок организации и проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

<h2>Ключевые Изменения по ФЗ № 238-ФЗ</h2>

<ul>

<li><b>Требования к подрядчикам:</b> Работы по капремонту могут выполнять только индивидуальные предприниматели и юридические лица, являющиеся членами СРО в области строительства. Исключение составляют государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения.</li>

<li><b>Вид договора:</b> Вместо договоров оказания услуг или выполнения работ, для капремонта МКД теперь заключается договор строительного подряда.</li>

<li><b>Обязательный строительный контроль:</b> Вводится обязательный строительный контроль за работами по капремонту во всех МКД, независимо от способа формирования фонда капремонта.</li>

<li><b>Определение органа стройконтроля:</b> Определение органа, осуществляющего стройконтроль, возлагается на региональные власти. Это может быть исполнительный орган субъекта РФ или его подведомственное учреждение.</li>

<li><b>Отказ от регионального контроля:</b> Для домов со специальным счетом ОСС может принять решение об отказе от регионального стройконтроля и выбрать другую специализированную организацию – члена СРО. Расходы на такой контроль оплачиваются за счет средств спецсчета.</li>

<li><b>Стройконтроль по статье 53 ГрК РФ:</b> Если региональный орган не назначен, или ОСС отказалось от регионального контроля на спецсчете, стройконтроль осуществляется в соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса РФ (заказчиком, эксплуатирующей организацией, региональным оператором).</li>

<li><b>Техническое обследование:</b> ОСС теперь вправе инициировать проведение технического обследования здания. Результаты таких обследований, проведенных SRO-членами в области проектирования и инженерных изысканий, могут влиять на очередность капремонта.</li>

<li><b>Требования к договору для спецсчета:</b> Договор стройподряда для расходования средств со спецсчета должен содержать положения о строительном контроле и представляться в банк. ОСС должно назначить лицо, уполномоченное на подписание договора.</li>

</ul>

Эти изменения направлены на повышение качества работ, ответственности подрядчиков и прозрачности процесса капремонта.

<h3>Мораторий на Штрафы для Застройщиков</h3>

Важным аспектом, влияющим на права собственников в новостройках при обнаружении дефектов (в том числе отмостки), является введенный мораторий.

<h2>Мораторий на Штрафы для Застройщиков</h2>

<ul>

<li><b>Продление до 31 декабря 2025 года:</b> Мораторий на начисление неустоек и штрафов за просрочку передачи объекта долевого строительства и другие нарушения со стороны застройщиков продлен до конца 2025 года.</li>

<li><b>Влияние на права дольщиков:</b> В течение действия моратория дольщики не могут требовать от застройщика уплаты пени за просрочку или компенсации за недостатки, выявленные в этот период. Неустойка не начисляется или начисляется по номинальной ставке.</li>

<li><b>Назначение:</b> Мораторий является антикризисной мерой для поддержки строительной отрасли.</li>

</ul>

<h3>Экспертиза и Разрешение Споров</h3>

При возникновении споров относительно качества работ, в том числе ремонта отмостки, может потребоваться экспертная оценка.

<h2>Процедуры Разрешения Споров</h2>

<ul>

<li><b>Судебно-техническая экспертиза:</b> Назначается судом для подтверждения наличия дефектов, установления причин их возникновения и определения ответственности подрядчика. Затруднена, если дефекты уже устранены до проведения экспертизы.</li>

<li><b>Альтернативные способы разрешения споров (ADR):</b> Включают переговоры (в т.ч. досудебный/претензионный порядок) и процедуры с участием третьего лица (медиация, судебное примирение).

<ul>

<li><b>Медиация:</b> Процедура с участием нейтрального посредника (медиатора). Применяется с 2011 года (ФЗ № 193-ФЗ), с 2019 года – к спорам из административных и иных публичных правоотношений. Медиативное соглашение может быть нотариально удостоверено для придания ему силы исполнительного документа.</li>

<li><b>Судебное примирение:</b> Процедура с участием судебного примирителя (бывший судья), введенная с 2019 года (ФЗ № 197-ФЗ).</li>

<li><b>Претензионный порядок:</b> Может быть обязательным или добровольным. Несоблюдение обязательного порядка может привести к оставлению иска без рассмотрения.</li>

</ul>

</li>

</ul>

Технические экспертизы строительных конструкций проводятся специализированными организациями в соответствии с нормативными актами, такими как СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011. Регулярность таких обследований (первое не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, затем раз в 10 лет или 5 лет в неблагоприятных условиях) важна для своевременного выявления проблем.

<h3>Заключение</h3>

Отмостка является жизненно важным элементом защиты фундамента МКД. Ее надлежащее устройство и своевременный ремонт требуют соблюдения технических норм и учета меняющегося правового регулирования. Классификация ремонта отмостки как капитального (с 2023 г.) и новые требования к подрядчикам и стройконтролю (с 2024 г.) призваны повысить качество работ и ответственность исполнителей. При этом судебная практика сохраняет тенденцию относить устранение большинства дефектов отмостки к текущему содержанию, возлагая ответственность на управляющие организации. Для собственников МКД понимание этих аспектов, своих прав (в т.ч. по требованию устранения дефектов и инициированию обследований) и процедур разрешения споров является ключевым для обеспечения сохранности своего жилища. Вопросы применения инновационных материалов для отмостки требуют дальнейшего изучения, учитывая сложности с доступом к актуальной информации.