Ранее было предписание по исполнительному листу о сносе забора, ввиду захвата территории около 1 сотки, о чем она не уведомила покупателя, а риэлтор не проверил

Добрый день, Виктор!
Ситуация сложная, и тут нужно действовать осторожно. Давайте разберём по шагам.

 
Что произошло?
Мама продала участок с домом, опираясь на площадь по ЕГРН.
Было предписание снести забор из-за «захвата» примерно 1 сотки.
Новый владелец теперь требует возместить возможные расходы.
 
️ Юридическая суть проблемы
1️⃣ Продажа по данным ЕГРН
— Если участок продавался исходя из площади и границ, указанных в ЕГРН, то именно эти сведения считаются официальными и достоверными.
— Но если покупатель сможет доказать, что мама знала о предписании о сносе и не сообщила, это может быть признано существенным недостатком, а значит, основанием для снижения цены или расторжения договора.

2️⃣ Обязанность уведомить
— По закону продавец обязан сообщить покупателю обо всех обременениях и ограничениях, в том числе предписаниях государственных органов.
— Если это не было сделано, покупатель имеет право требовать возмещения расходов, которые понесёт из-за сноса.

 
Что может потребовать новый собственник?
Возмещения фактических расходов на снос и восстановление границ.
Снижения покупной цены.
В крайнем случае — расторжения сделки и возврата средств (редко применяется).
 
Что делать сейчас?
1️⃣ Проверить документы
— Посмотрите договор купли-продажи: есть ли там пункты о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений и предписаний?
— Есть ли акт приема-передачи с указанием фактической площади и состояния участка?

2️⃣ Получить копию предписания
— Нужно точно понять суть и размер нарушений.
— Официальная площадь участка по ЕГРН после исполнения предписания изменится или нет?

3️⃣ Уточнить позицию покупателя письменно
— Пусть он изложит свои требования в письменном виде (официальное письмо или претензия).
— Это поможет зафиксировать позиции и избежать устных споров.

4️⃣ Подготовить ответ и предложить вариант урегулирования
— Если вина мамы будет доказана, можно предложить компенсировать расходы на снос забора (и возможно, частичное уменьшение цены участка).
— Если вина неочевидна (например, участок продавался строго по данным ЕГРН, и предписание не было зарегистрировано в Росреестре), можно защищаться и отказать в выплате.

5️⃣ Консультация с юристом
— Лучше всего сразу обсудить ситуацию с практикующим юристом по недвижимости. Он сможет оценить риски и подготовить грамотный ответ покупателю.

 
️ Возможная стратегия защиты
Если предписание не было зарегистрировано как обременение в ЕГРН, то формально у покупателя были основания проверить участок.
Если мама физически не захватила чужую территорию после выдачи предписания (а только не снесла забор), то ущерб может быть минимальным.
В спорной ситуации суд обычно смотрит, знал ли продавец о недостатках и умышленно ли их скрывал.