Как продать или выкупить долю в ипотечной квартире после развода без согласия второго созаемщика

Question

Ипотека с бывшим мужем. Развелись, он заемщик, я созаемщик. Совместная собственность (не доли, просто общая, 50/50). Рыночная стоимость квартиры 28 млн, остаток долга 7 млн. Вопросы: 1. Может ли он продать свою долю без моего согласия? 2. Может ли он выкупить мою долю и как будет правильно/справедливо рассчитать стоимость: стоимость за долю должна учитывать долг по ипотеке? Пример 1: он выкупает мою долю за 14 млн согласно рынку. Пример 2: он выкупает мою долю по цене 14 млн - половина долга по ипотеке (3,5 млн) = 10,5 млн Спорим в этом вопросе. Кажется, что корректнее будет все же идти по первому варианту, так как все права переходят ему, низкая ставка 6% и квартира 62 м. Не ясно, почему необходимо вычитать 3,5 млн (1/2 от остатка долга).

Сергей Николаев · Answer

Вопросы: 1. Может ли он продать свою долю без моего согласия? Добрый день! Если собственность совместная, без определения размера долей каждого, то нет и доли, которую он может продать. Но если брак расторгнут, а титульный собственник бывший супруг, то он может продать всю квартиру согласно ст. 253 Гражданского Кодекса РФ: 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Это если найдётся такой рисковый покупатель, который решится покупать квартиру без Вашего нотариально удостоверенного согласия (обычно покупатели требуют такое согласие, чтобы не рисковать, хотя оно необязательно, и переход права в ЕГРН на покупателя может быть зарегистрирован без такого согласия, но с отметкой в ЕГРН о том, что такое согласие предоставлено регистратору не было) Далее продолжу.

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. 1. Может ли он продать свою долю без моего согласия? Нет, поскольку у Вас обща совместная собственность, отчуждение возможно только всего объекта. Может ли он выкупить мою долю и как будет правильно/справедливо рассчитать стоимость: стоимость за долю должна учитывать долг по ипотеке? Только путем Заключения Соглашения о разделе совместно нажитого имущества у нотариуса. ст.38 СК РФ 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Стоимость выкупа доли будет определяться соглашением сторон. Вопрос справедливости, в данном случае, скорее философский. Если Вы не определитесь, то раздел совместно нажитого имущества, будет происходить в суде и суд (в большистве случаев), делит все поровну (и имущество по 1/2 доли и долги, нажитые в браке). 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Хотелось бы также добавить, чтобы вывести одного из супругов из созаемщиков, понадобится Согласие банка. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Александр Кривоножкин · Answer

Добрый день, Виктория. 1. Может ли он продать свою долю без моего согласия? 2. Может ли он выкупить мою долю и как будет правильно/справедливо рассчитать стоимость: стоимость за долю должна учитывать долг по ипотеке? У Вас совместная собственность без определения долей собственников. Без определения своей доли бывший муж не вправе ее продать. Без определения Вашей доли, супруг не вправе ее выкупить. Продажа возможна только квартиры в целом, однако требуется согласие другого владельца. Согласно части 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации согласие другого собственника должно быть нотариально удостоверено. Кроме того, квартира находится в залоге у банка. Без согласия банка вы не вправе выделить доли в квартире, осуществить ее продажу в целом, так и выделенной доли, если банк дал согласие на выдел доли. Органы Росреестра заблокируют такие сделки.