Может ли моя мама выделить доли в ипотечной квартире на внуков( двое)?

Давайте разберем вашу ситуацию по шагам. Ключевая сложность здесь связана с *ипотечным обременением* на маминой квартире.

1.  *Основное препятствие: Ипотека (залог):*
    *   Квартира вашей мамы находится в залоге у банка. Это значит, что до полного погашения ипотеки распоряжаться долями в этой квартире (дарить, продавать, выделять) *можно только с письменного согласия банка-залогодержателя*.
    *   Банки *крайне редко дают согласие* на выделение долей несовершеннолетним детям (внукам) в залоговой квартире. Это резко снижает ликвидность залога и усложняет его возможную продажу в случае невыплаты кредита. Риск для банка увеличивается.

2.  *Обязательство по материнскому капиталу:*
    *   Вы правильно понимаете, что при продаже дома, приобретенного с использованием маткапитала, *обязательство по выделению долей детям никуда не исчезает*. Вы должны обеспечить детям собственность в другом жилье, эквивалентную по стоимости их долям в проданном доме.
    *   Ваша идея «перенести» доли в мамину квартиру логична, но наталкивается на проблему ипотеки.

3.  *Может ли мама выделить доли внукам? Технически и юридически:*
    *   *Да, мама *может быть собственником и решить подарить долю кому угодно, включая внуков.** Это оформляется договором дарения доли и регистрируется в Росреестре.
    *   *НО:* Для регистрации дарения долей в квартире, находящейся в ипотеке (под залогом), *требуется обязательное нотариальное удостоверение договора дарения и предварительное письменное разрешение банка* (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
    *   *Получить согласие банка на дарение долей несовершеннолетним внукам практически невозможно.* Банк, скорее всего, откажет.

*Ваши возможные пути решения:*

1.  *Полное погашение ипотеки:*
    *   Это *самый надежный и простой вариант*. Как только ипотека будет полностью выплачена, обременение с квартиры снимут.
    *   После этого ваша мама *свободно сможет подарить* необходимые доли своим внукам (вашим детям) на основании договора дарения. Этот договор нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
    *   Выделенные доли в собственности маминой квартиры станут исполнением вашего обязательства перед ПФР по маткапиталу (вместо долей в проданном доме). *Сохраните все документы о продаже старого дома и выделении долей в новой квартире!* Вам может потребоваться отчитаться перед ПФР.

2.  *Попытка получить согласие банка (маловероятно, но попробовать можно):*
    *   Обратитесь в банк, обслуживающий ипотеку мамы, с письменным запросом. Изложите ситуацию: необходимость выполнить обязательство по маткапиталу после продажи предыдущего жилья, желание выделить доли внукам в этой квартире.
    *   Подчеркните, что вы (или мама) остаетесь добросовестным плательщиком ипотеки.
    *   Будьте готовы к отказу. Если чудом получите согласие, действуйте через нотариуса.

3.  *Альтернатива: Выделить доли в другом жилье:*
    *   Если получить доли в маминой квартире сейчас невозможно из-за ипотеки, вы должны выполнить обязательство по маткапиталу, выделив доли детям в *другом жилом помещении*, которое станет их собственностью. Это может быть:
        *   Доля в квартире/доме, которую вы покупаете на вырученные от продажи старого дома деньги (или часть этих денег).
        *   Другая недвижимость, которой вы владеете или приобретете.

*Что делать с продажей дома?*

*   Продавать дом, купленный с маткапиталом, *можно. Но перед продажей или **одновременно с ней* вы должны обеспечить выделение долей детям в новом жилье (или получить разрешение органов опеки на продажу без немедленного выделения долей, если новое жилье будет приобретаться позже, что сейчас сложно).
*   *Ключевое:* Вы должны *гарантировать соблюдение имущественных прав детей*. Если вы продаете дом, где у детей были доли, на вырученные средства (или их часть) должно быть приобретено жилье, где детям будут выделены доли, эквивалентные по стоимости их прежним долям.

*Рекомендации:*

1.  *Погасите ипотеку на мамину квартиру.* Это снимет основное препятствие.
2.  *После погашения ипотеки:* Мама оформляет договор дарения долей внукам (вашим детям) в своей квартире. Доли должны соответствовать требованиям ПФР по маткапиталу (минимум по норме учетной площади, обычно это не менее установленного минимума в регионе, но лучше делать пропорционально вкладу маткапитала в старую покупку).
3.  *При продаже дома:* Будьте готовы отчитаться перед Пенсионным фондом (если они запросят) о том, как выполнено обязательство по выделению долей. Документы о дарении долей в маминой квартире (после снятия обременения) будут подтверждением.
4.  *Консультация специалистов:*
    *   *Нотариус:* Для точного оформления договора дарения после снятия обременения.
    *   *Юрист по недвижимости и семейному праву:* Чтобы детально проработать схему, проверить документы на дом, обязательство по маткапиталу и порядок выделения долей в новой ситуации.
    *   *Пенсионный фонд (ПФР):* Можете получить предварительную консультацию, признают ли они выделение долей в маминой квартире (после снятия ипотеки) исполнением вашего обязательства. Имейте при себе копии всех документов (свидетельство на маткапитал, обязательство, документы на старый дом и на мамину квартиру).

*Итог:* Пока квартира мамы в ипотеке, выделить доли внукам *крайне маловероятно* из-за необходимости согласия банка, которое почти наверняка не будет получено. *Наиболее реалистичный путь — сначала погасить ипотеку, а затем мама подарит внукам доли в своей свободной от обременения квартире.* Это и будет исполнением вашего обязательства по материнскому капиталу после продажи предыдущего дома.