Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие потенциальные риски существуют при покупке приватизированной квартиры?
Здравствуйте!
Планируем покупку квартиры, на данный момент на ней оформлено ипотечное обременение. Сделка будет проходить через Сбербанк: сначала предполагается погашение ипотеки, снятие обременения и автоматическая подача документов на регистрацию права собственности.
Из истории квартиры известно следующее:
Ранее она находилась в долевой собственности бабушки и дедушки со стороны супруга, а также родителей. Все они приняли решение выкупить квартиру в ипотеку на имя сына, чтобы в будущем избежать вопросов с наследством и долями. Сейчас собственником является сын (по ЕГРН — с апреля 2025 года), на него оформлена ипотека.
Нас немного насторожили знакомые, сказав, что такая квартира могла быть приватизирована, и в связи с этим могут быть риски.
Подскажите, пожалуйста:
Как можно точно проверить, была ли квартира приватизирована?
Какие потенциальные риски существуют при покупке приватизированной квартиры?
Какой полный список документов мы как покупатели должны запросить у собственника для проверки юридической чистоты?
Будем благодарны за подробный ответ. Хотим подойти к сделке максимально внимательно и спокойно.
Здравствуйте! Ваш подход к проверке квартиры абсолютно верный: важно тщательно изучить историю объекта и убедиться в отсутствии юридических рисков.
1. Как проверить, была ли квартира приватизирована:
Самый надёжный способ — запросить у продавца правоустанавливающие документы на квартиру с самого первого основания (например, договор передачи из муниципальной собственности в собственность граждан — именно так оформляется приватизация). В выписке из ЕГРН не всегда указывается факт приватизации. Если самый первый документ на квартиру — договор передачи, приватизация была. Иногда вместо договора передачи оформляется свидетельство о праве собственности с приложением этого договора.
Также спросите у продавца архивную выписку из ЕГРН (полную историю перехода прав). Если квартира переходила в собственность бесплатно от города или муниципалитета, скорее всего, это была приватизация.
2. Риски покупки приватизированной квартиры:
— Возможность “скрытых” сособственников, которые могли сохранить право бессрочного проживания в квартире (часто речь идёт о родственниках, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право пользования).
— Претензии со стороны лиц, которые были вселены до приватизации и отказались от неё (например, несовершеннолетние или другие члены семьи).
— В случае смерти кого-то из бывших владельцев, участвовавших в приватизации, их доля может считаться наследуемой, и необходимо правильно оформить наследственные права (пожалуйста, уточните у продавца этот вопрос).
— Возможные судебные споры о признании сделки недействительной, если были допущены нарушения при проведении приватизации или (реже) при выделении долей наследникам.
3. Документы, которые нужно запросить у собственника:
— Выписка из ЕГРН с историей переходов права (заказать “расширенную” — с архивной информацией).
— Правоустанавливающие документы: договор приватизации (договора передачи), либо купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, все последующие договоры.
— Кредитный/ипотечный договор (если ещё не погашен).
— Выписку из домовой книги (форма № 9) и архивную — для выяснения, кто был и кто сейчас зарегистрирован; важно убедиться, что нет никого, обладающего бессрочным или пожизненным правом пользования.
— Справку об отсутствии долгов по ЖКУ и коммунальным услугам.
— Документы о погашении ипотеки и снятии обременения (или план действий по снятию обременения вместе с банком).
— Согласие супруга собственника на продажу (если собственник состоит в браке).
— Если есть несовершеннолетние собственники или жильцы, — согласие органов опеки и попечительства.
4. Дополнительно:
— Проверьте дееспособность продавца (если есть сомнения, можно попросить свежую справку из психдиспансера или историю банка по ипотеке).
— Запросите у продавца письменное пояснение, что никто из лиц, когда-либо зарегистрированных в квартире, не сохраняет пожизненного права пользования жильем.
5. Советы:
— Если есть возможность, проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по недвижимости, покажите ему весь пакет документов до сделки.
— Используйте безопасные расчёты (аккредитив, ячейка).
— Не подписывайте договор, пока не получите от банка/Росреестра подтверждение, что ипотека закрыта и в выписке из ЕГРН отсутствует обременение.
Основной риск — наличие лиц с правом проживания или наследников долей, если приватизация проводилась некорректно. Внимательно проверяйте историю квартиры и состав семьи на момент приватизации!
Если вы запросите все вышеперечисленные документы и внимательно их изучите, риск будет минимальным.