Здравствуйте. Я купила у дочери участок с домом 2 года назад по договору купли-продажи за 3 млн. руб. Сумму указали символическую. Сейчас хочу продать этот дом с одновременной покупкой другого. Продаю примерно за 25 млн., покупаю за 27 млн. Придётся ли мне при данной сделке уплачивать налог с продажи имеющегося дома?
Здравствуйте! При продаже дома, находящегося в вашей собственности менее минимального предельного срока владения (5 лет по общему правилу, либо 3 года при получении в наследство, дарению от членa семьи и др.), вы действительно обязаны задекларировать доход и рассчитать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ).
К сожалению, если в договоре купли-продажи с дочерью была указана заниженная (символическая) сумма, налоговая инспекция при расчёте налога примет в качестве расхода именно её — фактическую сумму, отражённую в договоре, а не реальную оплату. То есть база для налогообложения составит разницу между вашей ценой покупки (той, что в договоре — 3 млн руб.) и продажной ценой (25 млн руб.).
Однако налоговая база не может быть ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Если сумма сделки ниже этого значения, то налог будет рассчитываться именно от кадастровой стоимости с учетом указанного коэффициента. При этом у вас есть право на имущественный налоговый вычет (1 млн руб. на жильё, если нет подтверждённых расходов).
Учитывая разницу между символической ценой покупки и реальной ценой продажи, налоговая нагрузка будет значительной. Возможность зачесть расходы на покупку нового объекта (27 млн руб.) зависит от применения так называемого налогового вычета — «переноса» расходов с покупок на новые приобретения для одного налогового периода не предусмотрено (это два отдельных имущественных вычета по разным основаниям).
Рекомендуется до сделки проконсультироваться с налоговым специалистом или нотариусом, чтобы заранее оценить налогооблагаемую базу и рассчитать сумму к уплате исходя из указанных в договорах сумм и кадастровой стоимости недвижимости.
Продаю примерно за 25 млн., покупаю за 27 млн. Придётся ли мне при данной сделке уплачивать налог с продажи имеющегося дома?
Добрый день! Да, придется. К сожалению Вы фактически сами себе создали проблемы согласившись на притворную ( с заниженной ценой) сделку с продавцом. По этой причине Вы не вправе уменьшить налоговую базу от продажи дома на реальные расходы. а только на сумму, указанную в договоре по которому приобретался участок. Покупка же другого объекта Вам никак не помогает, это распространенное заблуждение. Максимум от покупки жилья можно раз в жизни получить вычет в 2 млн. руб. Это максимум. А у Вас продажа за 25 млн. Т.е. максимум применив все вычеты можно снизить налоговую базу на 5 млн. Либо идти путем предыдущего продавца и уговаривать на такую же притворную сделку того кто хочет купить дом.
