Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли налоговые последствия для меня, если я стану собственником?
Здравствуйте! Прошу консультации по ситуации с продажей квартиры в ДНР.
Я — гражданин РФ, нахожусь в Донецке (РФ, ДНР).
Моя знакомая — гражданка Украины, проживает в Тайване, гражданства РФ не имеет.
У неё в Донецке есть квартира, оформленная на украинских документах (техпаспорт, свидетельство о праве собственности, оформлены до 2014 года). Квартира не зарегистрирована в Росреестре.
Мы хотим провести продажу этой квартиры, и сейчас рассматриваем следующие пути:
План действий:
1. Она оформляет на меня доверенность в консульстве РФ в Тайване.
2. Я по этой доверенности регистрирую квартиру в Росреестре (в МФЦ).
3. Далее — я же по доверенности осуществляю продажу квартиры.
Я уточнял в МФЦ (горячая линия):
Мне сказали, что в принципе по доверенности подать документы можно.
Однако также заявили, что иностранный гражданин не имеет права регистрировать недвижимость на территории РФ, сославшись на Указ Президента РФ от 24.12.2024 № 1103.
Мне непонятно, относится ли этот указ к физическим лицам (он касается юрлиц, но сотрудник на него сослался применительно к частному собственнику).
Также было озвучено, что после регистрации квартиры в Росреестре украинские документы продолжают сохранять силу, и якобы это не лишает собственницу её прав (что тоже вызывает сомнения — хотелось бы подтверждение, насколько это корректно).
Мои вопросы:
1. Может ли гражданка Украины, проживающая в Тайване, через консульство РФ выдать доверенность на представление её интересов по регистрации и продаже недвижимости?
Подойдёт ли такая доверенность в МФЦ и Росреестр, и какие формулировки в ней должны быть?
2. Действительно ли по действующему законодательству РФ (в том числе Указ №1103) иностранный гражданин не может быть собственником недвижимости в РФ (в ДНР)?
Если может — в каком порядке?
3. Если регистрация на иностранного гражданина невозможна — может ли она оформить на меня договор дарения (в том же консульстве), чтобы я стал собственником, зарегистрировал квартиру в Росреестре и затем продал её уже от своего имени?
Какие правовые и налоговые риски есть при этом?
4. После регистрации в Росреестре, сохраняет ли силу украинское свидетельство о праве собственности?
Возможно ли юридическое «дублирование» прав, или всё же после постановки на учёт украинский документ утрачивает юридическую силу?
5. Как корректно провести сделку продажи квартиры в дальнейшем:
– можно ли по доверенности, чтобы я подписывал договор купли-продажи от её имени и получал деньги?
– или обязательно оформлять сделку с участием собственника лично (что невозможно, т.к. она за границей)?
6. Как быть с оплатой, если она не является клиентом российских банков и живёт за пределами РФ (в Тайване)?
Можно ли по доверенности указать, что расчёт осуществляется через меня?
Или продажу в таком случае стоит оформить как дарение → перепродажа?
7. Какие налоги возникают при продаже/дарении недвижимости между иностранцем и гражданином РФ?
Есть ли налоговые последствия для меня, если я стану собственником?
8. Какие юридические подводные камни, запреты или сложности могут возникнуть при попытке провести такую схему (через доверенность или через дарение)?
Рассмотрим ваши вопросы по порядку:
Может ли гражданка Украины, проживающая в Тайване, через консульство РФ выдать доверенность на представление её интересов по регистрации и продаже недвижимости? Подойдёт ли такая доверенность в МФЦ и Росреестр, и какие формулировки в ней должны быть? Да, гражданка Украины может выдать доверенность на представление её интересов в консульстве Российской Федерации в Тайване. Консульские учреждения РФ вправе совершать нотариальные действия, включая удостоверение доверенностей (статья 26 Консульского устава Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 05.07.2010 № 154-ФЗ).Доверенность, удостоверенная консульским должностным лицом РФ, имеет юридическую силу на территории Российской Федерации и не требует дополнительной легализации или перевода. Если же доверенность будет оформлена у иностранного нотариуса в Тайване, то для её действия на территории РФ потребуется проставление апостиля (если Тайвань является участником Гаагской конвенции 1961 года) и нотариально заверенный перевод на русский язык.Для регистрации права собственности и последующей продажи квартиры доверенность должна быть нотариально удостоверена (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В ней должны быть четко и полно прописаны следующие полномочия:
представление интересов собственника в органах государственной власти и местного самоуправления, в том числе в Росреестре (МФЦ);
подача заявлений о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, получение документов после регистрации;
право на распоряжение недвижимым имуществом, включая продажу квартиры;
право на подписание договора купли-продажи от имени собственника;
право на получение денежных средств от продажи квартиры.
Действительно ли по действующему законодательству РФ (в том числе Указ №1103) иностранный гражданин не может быть собственником недвижимости в РФ (в ДНР)? Если может — в каком порядке? Информация, полученная вами в МФЦ, вероятно, является неточной или неверно интерпретированной. Иностранный гражданин может быть собственником недвижимости на территории Российской Федерации, включая ДНР. Законодательство РФ не запрещает иностранным физическим лицам владеть недвижимостью.Указ Президента РФ от 24.12.2024 № 1103 не существует в текущем законодательстве. Вероятно, сотрудник МФЦ имел в виду Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и последующие акты, которые вводят ограничения на сделки по отчуждению недвижимости для лиц, связанных с недружественными государствами. Украина включена в перечень таких государств (Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).Порядок регистрации права собственности на квартиру в ДНР для иностранного гражданина такой же, как и для гражданина РФ. Документы подаются в Росреестр (через МФЦ) по месту нахождения объекта недвижимости. Также возможна подача документов по экстерриториальному принципу в МФЦ других регионов РФ (например, в Москве) (пункт 9 Правовед.RU, октябрь 2024 г.). Украинские правоустанавливающие документы (техпаспорт, свидетельство о праве собственности, оформленные до 2014 года) будут являться основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) РФ.
Если регистрация на иностранного гражданина невозможна — может ли она оформить на меня договор дарения (в том же консульстве), чтобы я стал собственником, зарегистрировал квартиру в Росреестре и затем продал её уже от своего имени? Какие правовые и налоговые риски есть при этом? Регистрация на иностранного гражданина возможна, как указано выше. Однако, если вы рассматриваете вариант с дарением, то да, гражданка Украины может оформить на вас договор дарения. Физическим лицам разрешено совершать безвозмездные сделки по приобретению недвижимости, отчуждаемой лицами из недружественных государств, без получения разрешений Правительственной комиссии (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26.09.2022 № 90/1).Договор дарения является двусторонней сделкой, поэтому вы как одаряемый также должны будете его подписать (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).Правовые риски:
Притворность сделки: Если будет установлено, что договор дарения фактически прикрывает сделку купли-продажи (то есть имела место оплата), такая сделка может быть признана притворной и недействительной (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае к ней будут применены правила, относящиеся к сделке купли-продажи.Налоговые риски для вас (одаряемого):
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): Доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Вы обязаны будете уплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры, поскольку вы не являетесь близким родственником дарителя (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации). Кадастровая стоимость будет определена после внесения сведений о квартире в ЕГРН.
Налог на имущество: После регистрации права собственности на вас, вы будете обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
При последующей продаже вами: Если вы продадите квартиру, которой владели менее минимального срока (3 или 5 лет, в зависимости от условий), у вас возникнет обязанность по уплате НДФЛ 13% с дохода от продажи. Доход может быть уменьшен на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении, или на сумму расходов, связанных с приобретением (если таковые были).
После регистрации в Росреестре, сохраняет ли силу украинское свидетельство о праве собственности? Возможно ли юридическое «дублирование» прав, или всё же после постановки на учёт украинский документ утрачивает юридическую силу? После регистрации права собственности в Росреестре, украинское свидетельство о праве собственности не утрачивает свою силу как правоустанавливающий документ. Оно является основанием, на котором было зарегистрировано ваше право в российском реестре. Однако, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация права в ЕГРН (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). То есть, юридически значимым подтверждением вашего права собственности в РФ будет выписка из ЕГРН. Юридического «дублирования» прав не происходит, происходит признание и фиксация ранее возникшего права в новой правовой системе. Условия договоров, заключенных на территориях ДНР до её принятия в Российскую Федерацию, сохраняют силу (пункт 1 статьи 21.1 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).
Как корректно провести сделку продажи квартиры в дальнейшем: – можно ли по доверенности, чтобы я подписывал договор купли-продажи от её имени и получал деньги? – или обязательно оформлять сделку с участием собственника лично (что невозможно, т.к. она за границей)? Сделку продажи квартиры можно корректно провести по доверенности. Ваше личное присутствие как представителя по нотариально удостоверенной доверенности достаточно для подписания договора купли-продажи от имени собственника и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 Правовед.RU, март 2024 г.). Личное участие собственника не требуется.
Как быть с оплатой, если она не является клиентом российских банков и живёт за пределами РФ (в Тайване)? Можно ли по доверенности указать, что расчёт осуществляется через меня? Или продажу в таком случае стоит оформить как дарение? перепродажа? Это один из наиболее сложных моментов. Ваша знакомая, будучи гражданкой Украины и проживая в Тайване, является иностранным лицом, связанным с недружественным государством (Украина).Согласно действующему законодательству, при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с недружественными государствами, денежные средства по таким сделкам должны быть зачислены на специальный счет типа «С» в уполномоченном российском банке (Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81, Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами»).Указание в доверенности, что расчет осуществляется через вас, не отменяет этого требования. Вы, как представитель, будете действовать от имени продавца, и деньги должны поступить на счет типа «С», открытый на имя вашей знакомой. Вывод средств с такого счета строго регламентирован и ограничен (пункт 16 Правовед.RU, ноябрь 2022 г.). Это может создать значительные трудности для вашей знакомой с получением денег в Тайване.Схема «дарение? перепродажа» может позволить избежать ограничений по счету «С» для первоначального продавца, так как сделка дарения не предполагает денежных расчетов. Однако, как указано в пункте 3, эта схема влечет для вас налоговые обязательства по НДФЛ при дарении.
Какие налоги возникают при продаже/дарении недвижимости между иностранцем и гражданином РФ? Есть ли налоговые последствия для меня, если я стану собственником?
При продаже (если собственник продает): Для продавца (гражданки Украины): Поскольку квартира находится в собственности с 2014 года (то есть более минимального предельного срока владения, который составляет 3 или 5 лет), доход от её продажи освобождается от НДФЛ независимо от налогового статуса продавца (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации). Таким образом, при продаже квартиры НДФЛ для вашей знакомой не возникнет.
Для покупателя: Налог не возникает.
При дарении (если собственник дарит вам): Для дарителя (гражданки Украины): НДФЛ не возникает, так как нет дохода.
Для одаряемого (вас, гражданина РФ): Вы обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры, так как вы не являетесь близким родственником дарителя (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налоговые последствия для вас, если вы станете собственником (в случае дарения): Уплата НДФЛ при получении квартиры в дар (13% от кадастровой стоимости).
Ежегодная уплата налога на имущество физических лиц (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
При последующей продаже квартиры вами: Если вы продадите квартиру, которой владели менее минимального срока (3 или 5 лет), у вас возникнет обязанность по уплате НДФЛ 13% с дохода от продажи. Доход может быть уменьшен на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.
Какие юридические подводные камни, запреты или сложности могут возникнуть при попытке провести такую схему (через доверенность или через дарение)?
Через доверенность (продажа собственником): Ограничения по расчетам: Основная сложность – требование зачисления денежных средств от продажи на счет типа «С» для продавца-нерезидента из недружественной страны. Это может сделать невозможным или крайне затруднительным получение вашей знакомой денег в Тайване.
Полномочия доверенности: Необходимость максимально точных и полных формулировок полномочий в доверенности, чтобы избежать отказа в регистрации.
Отзыв доверенности: Собственник в любой момент может отозвать доверенность.
Через дарение (с последующей перепродажей вами): Налоговые последствия для вас: Уплата НДФЛ 13% от кадастровой стоимости при получении квартиры в дар.
Риск притворности: Если будет доказано, что дарение прикрывало куплю-продажу, сделка может быть признана недействительной.
Налоговые последствия при перепродаже: Если вы продадите квартиру до истечения минимального срока владения, возникнет НДФЛ 13% от дохода.
Общие сложности: Регистрация в Росреестре: Несмотря на возможность регистрации, могут возникнуть вопросы к украинским документам, оформленным до 2014 года. В случае отказа Росреестра, его решение может быть обжаловано в суде (пункт 12 Горячая линия ГАРАНТ, февраль 2025 г.).
Выписка зарегистрированных лиц: Если в квартире зарегистрированы лица, их выписка может потребовать дополнительных действий, особенно если они являются гражданами Украины и находятся за пределами РФ.
Вывод: Наиболее прямолинейный путь – продажа по доверенности. Однако, ключевая проблема здесь – требование зачисления средств на счет типа «С» для продавца-нерезидента из недружественной страны, что затруднит получение денег вашей знакомой.Вариант с дарением на вас, а затем вашей продажей, позволяет обойти проблему счета «С» для первоначального продавца, но перекладывает налоговую нагрузку (НДФЛ 13% от кадастровой стоимости) на вас как одаряемого, а также несет риск признания сделки притворной.
Здравствуйте, Кирилл.
В Указе Президента РФ от 24 декабря 2024 г. N 1103 установлен запрет регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территориях ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей гражданами недружественных государств без специального на то разрешения (см. пп.«б» п.1 и п.3 Указа). Перечень исключений поименован в п.2(2).
Такое разрешение выдается при обращении в специальное созданные на новых территориях комиссии. Такие комиссии до настоящего времени, насколько мне известно, не созданы. (планируется в октябре 2025 г, когда вступит в силу соответствующий Федеральный закон).
Пока право Вашей тайванской знакомой не будет зарегистрировано в ЕГРН, ничьи права на основании сделки об отчуждении, в т.ч. купли-продажи, дарения Вы не сможете в т.ч. и по доверенности.
В ст.69 ФЗ О государственной регистрации недвижимости сказано
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.
Таким образом, пока право Вашей тайванской знакомой не будет зарегистрировано в ЕГРН, ничьи права на основании сделки об отчуждении, в т.ч. купли-продажи, дарения на чье-либо имя зарегистрировать невозможно в т.ч. и по доверенности.
1. Может ли гражданка Украины, проживающая в Тайване, через консульство РФ выдать доверенность на представление её интересов по регистрации и продаже недвижимости?
Может. Только речь не только о доверенности на представление ее интересов в Росреестре, но и по получению разрешения в спец.комиссии. Составление текста доверенности -отдельная услуга в чате.
2. Действительно ли по действующему законодательству РФ (в том числе Указ №1103) иностранный гражданин не может быть собственником недвижимости в РФ (в ДНР)? Если может — в каком порядке?
см. выше
3. Если регистрация на иностранного гражданина невозможна — может ли она оформить на меня договор дарения (в том же консульстве), чтобы я стал собственником, зарегистрировал квартиру в Росреестре и затем продал её уже от своего имени?
дело не в договоре, а в разрешении спец.комиссии
4. После регистрации в Росреестре, сохраняет ли силу украинское свидетельство о праве собственности? Возможно ли юридическое «дублирование» прав, или всё же после постановки на учёт украинский документ утрачивает юридическую силу?
правоустанавливающими документами и являются украинские, на основании которых изначально возникло право. Документы действительны, но должны пройти проверку комиссии.
5. Как корректно провести сделку продажи квартиры в дальнейшем: – можно ли по доверенности, чтобы я подписывал договор купли-продажи от её имени и получал деньги? – или обязательно оформлять сделку с участием собственника лично (что невозможно, т.к. она за границей)?
сделка возможна по доверенности, вопрос в получении разрешения комиссии о регистрации права Вашей знакомой.
6. Как быть с оплатой, если она не является клиентом российских банков и живёт за пределами РФ (в Тайване)? Можно ли по доверенности указать, что расчёт осуществляется через меня? Или продажу в таком случае стоит оформить как дарение → перепродажа? 7. Какие налоги возникают при продаже/дарении недвижимости между иностранцем и гражданином РФ? Есть ли налоговые последствия для меня, если я стану собственником? 8. Какие юридические подводные камни, запреты или сложности могут возникнуть при попытке провести такую схему (через доверенность или через дарение)?
Касаемо оплаты и налогооблажения — может быть рассмотрено в рамках отдельной консультации в чате, тем более что предоставленной Вами информации недостаточно.
С уважением