Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законный ли отказ и что делать дальше?
Решил взять земельный участок в аренду у государства. Но во время утверждения земельного получил отказ так как земельный участок попадает в водоохранную и в прибрежную защитную полосу а так-же в зоне затопления. Я слышал что в ст.27 ЗК РФ которая предусматривает ограничения оборотоспособноси земельных участков непосредственно не относит земельные участки расположенные в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе. Законный ли отказ и что делать дальше?
- 20250709_144921.jpg
Отказ в предоставлении земельного участка в аренду из-за его попадания в водоохранную зону, прибрежную защитную полосу и зону затопления является законным и обоснованным.
Давайте объясню, почему, а затем предложу варианты действий.
Почему отказ законный (Нормативное обоснование):
Водоохранная зона (ВЗ) и Прибрежная защитная полоса (ПЗП):
Водный кодекс РФ (ВК РФ): Это основной документ, регулирующий использование водных объектов.
Статья 65 ВК РФ устанавливает режимы использования водоохранных зон и прибрежных защитных полос.
В прибрежных защитных полосах (ПЗП) (наиболее строгая часть водоохранной зоны) установлен запрет на строительство новых зданий, строений, сооружений, за исключением гидротехнических, гидромелиоративных сооружений и т.п., а также запрет на размещение любых объектов, не связанных с эксплуатацией водного объекта. Цель этих зон – предотвращение загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод.
В водоохранных зонах (более широкая зона, чем ПЗП) также существуют строгие ограничения на виды деятельности, которые могут привести к загрязнению водного объекта.
Целевое назначение: Государство предоставляет земельные участки в аренду для определенного целевого назначения (например, ИЖС, ЛПХ, садоводство). Если участок находится в ПЗП, его целевое назначение (например, ИЖС) будет противоречить режиму ПЗП, где строительство жилья запрещено.
Запрет на предоставление: Хотя статья 27 ЗК РФ, на которую вы ссылаетесь, действительно не напрямую относит земли водоохранных зон к ограниченным в обороте (в смысле купли-продажи, залога и т.д. без особых условий), это не означает, что на них нет ограничений по использованию и предоставлению.
Статья 11 Земельного кодекса РФ указывает, что принятие решений о предоставлении земельных участков осуществляется с учетом положений водного законодательства.
Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и поправки к нему, уточняющие правила предоставления участков, также учитывают водоохранные ограничения.
Правило о противоречии целевого назначения: Земельный участок не может быть предоставлен, если его использование в соответствии с заявленным целевым назначением будет противоречить установленному правовому режиму водоохранной зоны или ПЗП. То есть, если вы хотите участок для жилищного строительства, а в ПЗП строить нельзя, вам его не дадут.
Зона затопления:
Водный кодекс РФ (Статья 67.1 ВК РФ): В зонах затопления, подтопления также устанавливаются особые режимы использования земель, которые могут включать запрет на новое жилищное строительство без инженерной защиты, размещение объектов, не обеспечивающих предотвращение негативного воздействия вод, и т.д.
Цель – обеспечение безопасности граждан и имущества. Предоставление участка в зоне затопления без соответствующих защитных мероприятий (которые, как правило, обязан обеспечить собственник участка, что нереалистично при аренде от государства без этих мероприятий) также будет противоречить закону.
Что делать дальше (Ваши варианты):
Поиск другого участка:
Это наиболее реалистичный и прямой путь. Ищите другие земельные участки, которые не попадают в зоны с жесткими ограничениями.
Перед тем как подавать заявку, запросите выписку из ЕГРН или Публичную кадастровую карту, чтобы заранее проверить наличие обременений и зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Уточнение границ ЗОУИТ:
Иногда на кадастровой карте границы ЗОУИТ могут быть нанесены неточно. Вы можете запросить уполномоченный орган (Росреестр, Росводресурсы, местные органы власти) более точную информацию о прохождении границ водоохранной зоны, ПЗП и зоны затопления конкретно для этого участка.
Шансы невелики: Вероятность того, что весь участок окажется вне этих зон, если вам уже отказали по такой причине, крайне мала. Но если часть участка всё же выпадает из ограничений и эта часть достаточна для ваших целей, можно попробовать ходатайствовать о предоставлении меньшей площади.
Изучение возможности специального использования:
Если вы планируете использовать участок для деятельности, которая допускается в ПЗП или зоне затопления (например, это может быть что-то связанное с рыбоводством, водным туризмом, если это не противоречит законодательству и режиму конкретного водного объекта), то теоретически можно было бы изменить цель аренды.
Это крайне сложный путь: Требует детального изучения всех разрешенных видов деятельности в конкретных ЗОУИТ и маловероятно, что это совпадет с вашими изначальными целями (например, для ИЖС).
Судебное оспаривание отказа (Маловероятно, но возможно теоретически):
Вы можете попытаться оспорить отказ в суде. Однако для этого вам потребуется доказать, что отказ является незаконным или необоснованным.
Основания для оспаривания могут быть:
Фактическая ошибка в определении границ ЗОУИТ (например, участок на самом деле не находится в них).
Неправильное применение норм права государственным органом.
Шансы на успех очень низкие, если участок действительно находится в указанных зонах, так как законодательство четко ограничивает деятельность в них. Вам придется провести дорогостоящие экспертизы и доказать, что участок может быть использован по заявленному целевому назначению без нарушения природоохранного законодательства, что практически невозможно для зон затопления и ПЗП.
Здравствуйте! Отказ обоснован, так как участок подпадает под специальные ограничения, а отсутствие согласования с Росрыболовством подтверждает несоответствие заявлению.
Ст. 65 ВК РФ устанавливает ограничения на хозяйственную деятельность в водоохранных зонах и прибрежных полосах, включая запрет на строительство и иные виды использования без специального разрешения. Аренда возможна только при соблюдении этих условий и согласования п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.
Включение участка в ЗОУИТ зона затопления позволяет отказать в предоставлении, если предполагаемое использование противоречит установленным ограничениям п. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ.
14.1) испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;
Тут единственное нужно обращаться к местному кадастровому инженеру, чтоб он предметно оценил шансы с возможными нюансами. Он должен проверить данные о границах водоохранной зоны и зоны затопления в ЕГРН. Возможно он укажет, что возможно подготовить проектную документацию, подтверждающую соблюдение экологических требований, и обратитесь в Росрыболовство для получения согласования. Если данные об ограничениях неверны или согласование возможно, то сможете подать повторное заявление с приложением согласования.
Пока отказ вполне мотивирован, с учетом отсутствия дополнительной информации.
Я слышал что в ст.27 ЗК РФ которая предусматривает ограничения оборотоспособноси земельных участков непосредственно не относит земельные участки расположенные в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе.
Тут Вы правы, что ст. 27 Земельного кодекса РФ не относит земельные участки в водоохранных зонах или прибрежных защитных полосах к землям, полностью изъятым из оборота. Однако эти участки подпадают под ограничения, установленные ст. 65 Водного кодекса РФ, которые регулируют их использование, как правило это запрет на строительство без согласования. Таким образом, аренда может быть возможна, но только при соблюдении специальных условий и согласования с уполномоченными органами, такими как Росрыболовство. Но это дополнительно с кадастровым инженером на месте нужно прорабатывать исходя из особенностей участка, как ранее и писал. Возможно, что через обжалование отказа и можно будет взять аренду. Но это туманно крайне.
Здравствуйте!
Ограничения оборотоспособности земельных участков приведены ст.27 ЗК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены ст.11.9 ЗК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/878fb9545863b1203029aec55b9835dbfba6db85/
В частности, согласно данной статье:
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами
Схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории посвящена ст.11.10 ЗК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/dd3bbe9940107335dc38176ca3bef30f0976015f/
Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка приведены в подп.3 п.16 ст.11.10 ЗК РФ.
В частности, может быть отказано, если есть такое основание, как :
3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;
Если участок действительно расположен в зоне ОУИТ, то отказ может быть законным.
Для начала обратитесь за консультациями и разъяснениями к кадастровому инженеру.
Далее при необходимости можете обратиться в органы прокуратуры для проверки законности отказа.
Если Вам потребуется дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.
30 метров для обратного или нулевого уклона;
40 метров для уклона до трёх градусов;
50 метров для уклона три и более градуса.
На геоинформационном портале nspd.gov.ru растояние моего участка от берега более 50 м и как я думаю оно не может попадать в зону ПЗП. А также на этом портале ВЗ и ПЗП как одно целое (прикреплю файл) На счет зоны затопления перед моим участком который я не смог согласовать проходит защитная полоса в виде насыпного бугра вдоль всей реки как я считаю она является защитой от затопления плюс если я собираюсь строить свое здание под на сваях это же тоже как защитное мероприятие против затопления. Сейчас решил заказать выписку ЕГРН по этой местности. Ну даже если река которая проходит рядом и имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение ширина ПЗП которой 200 м ( не думаю что она таковой является ) но эта вся зана ширина ВЗ и ПЗП 180м.
Подгруженный вами документ совершенно подтверждает изложенное мной выше.
Попытки получить именно этот участок не приведут к желаемому результату. Документ является окончательным подтверждением того, что данный конкретный участок не может быть использован вами для тех целей, ради которых вы его запрашивали, в силу действующего законодательства.
30 метров для обратного или нулевого уклона;
40 метров для уклона до трёх градусов;
50 метров для уклона три и более градуса.
На геоинформационном портале nspd.gov.ru растояние моего участка от берега более 50 м и как я думаю оно не может попадать в зону ПЗП. А также на этом портале ВЗ и ПЗП как одно целое (прикреплю файл) На счет зоны затопления перед моим участком который я не смог согласовать проходит защитная полоса в виде насыпного бугра вдоль всей реки как я считаю она является защитой от затопления плюс если я собираюсь строить свое здание под на сваях это же тоже как защитное мероприятие против затопления. Сейчас решил заказать выписку ЕГРН по этой местности. Ну даже если река которая проходит рядом и имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение ширина ПЗП которой 200 м ( не думаю что она таковой является ) но эта вся зана ширина ВЗ и ПЗП 180м.