Сын взял ипотеку, по договору купли продажи первоначальный взнос мат.капитал матери. На оставшуюся сумму оформлен ипотечный кредит. В собственниках мать не указали при составлении договора. СФР отказал в использовании мат.капитала. В госреестре сделка уже зарегистрирована. Продавец потратил деньги. Что теперь делать?
Здравствуйте, Татьяна!
Вся правовая коллизия спровоцирована не только ошибкой в самом договоре, но и рассинхронизацией действий двух государственных ведомств. Росреестр, действуя в рамках своей компетенции, зарегистрировал переход права, не проверяя источник средств и соблюдение норм ФЗ-256. СФР, действуя столь же формально, отказал на основании зарегистрированного документа, что соответствует его регламентам.
Поскольку использование средств материнского капитала оказалось невозможным из-за порока в договоре, его конечная цель не достигнута (использование средств господдержки для улучшения жилищных условий семьи). Следовательно, речь идёт не об изменении исполненного договора, а об исправлении ошибки в нём для обеспечения его надлежащего исполнения и достижения того результата, который изначально предполагался сторонами. Именно этим контраргументом необходимо опровергать возможные доводы о том, что договор исполнен (акт подписан, деньги получены, право зарегистрировано), и в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательства прекратились и изменение прекращённых обязательств невозможно.
Поэтому заключение трёхстороннего дополнительного соглашения между продавцом, покупателем и его супругой (действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей) является разумным шагом для исправления договора. В соглашении необходимо перераспределить доли в праве собственности. Данное соглашение регистрируется в Росреестре.
Риском является — отказ продавца, который не имеет прямой мотивации участвовать. Его можно мотивировать риском судебного разбирательства. В случае отказа продавца от содействия в этом его поведение следует рассматривать нарушением принципа добросовестности (ст. 1, 10, 307 ГК РФ). Также, необходимо получить согласие банка-залогодержателя на изменение состава собственников.
Если продавец уклоняется от заключения дополнительного соглашения, то единственным вариантом, на мой взгляд, является — иск в суд о внесении изменений в ДКП. Основание — приведение договора в соответствие с императивными требованиями закона (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256) и действительной волей сторон.
Желаю быстрейшего и положительного разрешения возникшей проблемы.
С уважением, адвокат Валико Зурабович Арабидзе
