Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какой требование к Застройщику в иске можно заявить?
Купили у Застройщика квартиру в многоквартирном доме.
Застройщик при передаче квартиры отказался передавать Дольщику общее имущество дома и места общего пользования (ОИДы и МОПы).
На неоднократные обращения к Застройщику о передаче ОИДов и МОПов Застройщик игнорирует Дольщика. Застройщик напрямую передал все документы по многоквартирному дому в Управляющую компанию минуя Дольщиков. УК выставляет счета на оплату Дольщикам/собственникам квартир на обслуживание и ремонт ОИДов и МОПов, которые не были приняты Дольщиком, что отражено в акте приемки передачи объекта от Застройщик к Дольщику.
Считаю, что если Дольщик/собственник не принял МОПы и ОИДы он не должен нести ответственность в части их содержания до момента передачи по акту от Застройщика к Дольщику/собственнику. Логично ли я рассуждаю со стороны Законов РФ? Какой требование к Застройщику в иске можно заявить? Какой шанс на удовлетворение требований по несению трат на содержание и ремонт ОИДов и МОПов Застройщиком до момента передачи их к Дольщику?
плюс семь девять два два четыре пять пять ноль три ноль ноль
- Передаточный акт 2 стр. (Бондарчук).jpg
Добрый день Александр Николаевич.
Логично ли я рассуждаю со стороны Законов РФ?
Согласно нормам ст. 36 ЖК РФ и ст. 38 ЖК РФ
ttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/8bc6b41527f37d82c4c3f03907ac2a415dbf2ce0/
При приобретении квартиры в многоквартирном доме к собственнику помещения автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество (ОИДы и МОПы).
Передача общего имущества дольщикам отдельным актом не требуется — право возникает с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.
Застройщик обязан передать техническую и иную документацию по дому управляющей организации.
Дольщики/собственники квартир не принимают ОИДы и МОПы по отдельному акту — это не предусмотрено законом. С момента регистрации права собственности на квартиру собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества исходя из норм ст. 39 ЖК РФ.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d68ab414b0cbed034202ad14c34387f4c35cd2d0/
Обязанность по оплате возникает с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, а не с момента подписания отдельного акта по ОИДам/МОПам. Даже если акт приёма-передачи квартиры содержит оговорку о непринятии ОИДов/МОПов, это не освобождает собственника от обязанности по содержанию общего имущества.
Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества с момента регистрации права собственности, даже если не подписан отдельный акт по ОИДам/МОПам.
Здравствуйте!
Застройщик при передаче квартиры отказался передавать Дольщику общее имущество дома и места общего пользования (ОИДы и МОПы).
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
В связи с изложенным, составление доп. акта не требуется и не предусмотрено законодательством.
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме уже возникло, с момента возникновения права собственности на объект долевого строительства, оно не может быть передано отдельно от права собственности на объект долевого строительства, согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 38 ЖК РФ.
УК выставляет счета на оплату Дольщикам/собственникам квартир на обслуживание и ремонт ОИДов и МОПов, которые не были приняты Дольщиком, что отражено в акте приемки передачи объекта от Застройщик к Дольщику.
Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает ( обязанность оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), то обстоятельство, что Застройщик при передаче квартиры отказался передавать Дольщику общее имущество дома и места общего пользования (ОИДы и МОПы) не является основанием для отказа в оплате коммунальных услуг, поскольку это не предусмотрено законодательством.
Логично ли я рассуждаю со стороны Законов РФ?
В связи с изложенным, у собственника возникает обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) согласно ст. ст. 39, 153 ЖК РФ, то обстоятельство, что Застройщик при передаче квартиры отказался передавать Дольщику общее имущество дома и места общего пользования (ОИДы и МОПы) не является основанием для отказа в оплате указанных расходов, поскольку это не предусмотрено законодательством.
Какой шанс на удовлетворение требований по несению трат на содержание и ремонт ОИДов и МОПов Застройщиком до момента передачи их к Дольщику?
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена передача доли в общем имуществе в многоквартирном доме по отдельному акту, и согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает при возникновении права собственности на объект долевого строительства, то в требовании на этом основании будет отказано.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента передачи ему объекта по акту, или иному документу о передаче, согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Здравствуйте, Александр Николаевич!
Не позднее недели после ввода нового МКД в эксплуатацию застройщик обязан найти УК, которая согласится управлять домом, и заключить с ней договор управления МКД (ст.161, 162 ЖК РФ).
В договору правления должно содержаться
1) состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;
4) порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.
ст.162 ЖК РФ
В состав общего имущества входят
-помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме
-крыши
-ограждающие несущие конструкции
— ограждающие ненесущие конструкции
-механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения
-земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом
-автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг
-иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома
Более подробно состав общего имущества см. в Постановлении Правительства №491 по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/
Считаю, что если Дольщик/собственник не принял МОПы и ОИДы он не должен нести ответственность в части их содержания до момента передачи по акту от Застройщика к Дольщику/собственнику. Логично ли я рассуждаю со стороны Законов РФ?
Нет, не логично.
Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники жилых помещений (ст.39 ЖК РФ)
При этом право общей долевой собственности возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД (ст.40 Закона. N 218-ФЗ).
Действующим законодательством не предусмотрена передача по акту общего имущества застройщиком дольщику.
В связи с этим готов с Вами поспорить, что в действиях Застройщика есть ряд нелогичностей с точки зрения Жилищного Кодекса.
Начну с банального примера, для внесения ясности в суть обсуждаемого вопроса.
Давайте представим, что Вы очень богатый человек и решили купить в одном ЖК все квартиры/помещения и заключили с Застройщиком ДДУ. По завершению строительства, Вы будете принимать только квартиры/помещения дома? или Вы будете принимать все ЖК целиком, включая лифты; детские и спортивные площадки; узлы учета воды и тепловой энергии; пожарную сигнализацию; охранную систему; видеонаблюдение; забор по периметру и др.?
Теперь о ЖК РФ. При эксплуатации МКД есть три способа управления ним. 1. непосредственное управление домом, при условии, что в доме не более 30 квартир; 2. ТСЖ; 3. УК.
После постройки МКД Застройщиком, собственники МКД объявляют общее собрание и на нем определяют способ управления МКД. Для принятия решения по данному вопросу собственникам нужна исходная информация о состоянии дома и его общем имуществе. Также данная информация нужна для УК, которые потенциально готовы предложить свои услуги и рассчитать свой тариф для управления и обслуживания этого Дома. Также собственники должны иметь возможность сами рассчитать всю затратную часть на управление своим домом, чтобы рассмотреть возможность и необходимость создания ТСЖ в МКД.
На данный момент сложилась ситуация, что у собственников нет изначальной отправной точки для обсуждения вопроса по образующимся общим затратам и дальнейшего принятия решения о способе управления домом и тарифа на обслуживание.
Если смотреть в замысел тех кто вносил в ЖК РФ и его принял, то можно утверждать, что законодатели хотели максимально вовлечь собственников МКД в процесс управления своим домом. При складывающейся ситуации, что Застройщик изначально не дает возможности собственникам разобраться хотя бы в составе общего имущества, я уже не говорю о его качестве, то как можно выстроить систему которая будет соответствовать ЖК РФ?
Здравствуйте.
В целом, Вам указали верно - отдельной передачи мест общего пользования и общего имущества дома не требуется.
Передача самого помещения означает и передачу всего общего.
Дополню следующим.
Как понимаю, Вы приобретали квартиру по ДДУ.
Если так, то обязанность вносить плату за жилое помещение (куда включается и обслуживание общего имущества) и коммунальные услуги возникает не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи квартиры по акту:
ЖК РФ Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
Поэтому действия Застройщика правомерны.
Застройщик напрямую передал все документы по многоквартирному дому в Управляющую компанию минуя Дольщиков.
Здесь всё верно — это обязанность Застройщика передать УК документы по МКД.
В связи с этим готов с Вами поспорить, что в действиях Застройщика есть ряд нелогичностей с точки зрения Жилищного Кодекса.
Начну с банального примера, для внесения ясности в суть обсуждаемого вопроса.
Давайте представим, что Вы очень богатый человек и решили купить в одном ЖК все квартиры/помещения и заключили с Застройщиком ДДУ. По завершению строительства, Вы будете принимать только квартиры/помещения дома? или Вы будете принимать все ЖК целиком, включая лифты; детские и спортивные площадки; узлы учета воды и тепловой энергии; пожарную сигнализацию; охранную систему; видеонаблюдение; забор по периметру и др.?
Теперь о ЖК РФ. При эксплуатации МКД есть три способа управления ним. 1. непосредственное управление домом, при условии, что в доме не более 30 квартир; 2. ТСЖ; 3. УК.
После постройки МКД Застройщиком, собственники МКД объявляют общее собрание и на нем определяют способ управления МКД. Для принятия решения по данному вопросу собственникам нужна исходная информация о состоянии дома и его общем имуществе. Также данная информация нужна для УК, которые потенциально готовы предложить свои услуги и рассчитать свой тариф для управления и обслуживания этого Дома. Также собственники должны иметь возможность сами рассчитать всю затратную часть на управление своим домом, чтобы рассмотреть возможность и необходимость создания ТСЖ в МКД.
На данный момент сложилась ситуация, что у собственников нет изначальной отправной точки для обсуждения вопроса по образующимся общим затратам и дальнейшего принятия решения о способе управления домом и тарифа на обслуживание.
Если смотреть в замысел тех кто вносил в ЖК РФ и его принял, то можно утверждать, что законодатели хотели максимально вовлечь собственников МКД в процесс управления своим домом. При складывающейся ситуации, что Застройщик изначально не дает возможности собственникам разобраться хотя бы в составе общего имущества, я уже не говорю о его качестве, то как можно выстроить систему которая будет соответствовать ЖК РФ?
Давайте представим, что Вы очень богатый человек и решили купить в одном ЖК все квартиры/помещения и заключили с Застройщиком ДДУ. По завершению строительства, Вы будете принимать только квартиры/помещения дома? или Вы будете принимать все ЖК целиком, включая лифты; детские и спортивные площадки; узлы учета воды и тепловой энергии; пожарную сигнализацию; охранную систему; видеонаблюдение; забор по периметру и др.?
По закону нужно будет принимать все квартиры и помещения.
Вообще, предмет ДДУ — это передача объекта долевого строительства, которым является конкретное помещение, в Вашем случае — квартира.
На квартиру и составляется акт. Отдельного принятия лифтов, крыши, фасада и прочего общего имущества МКД закон не требует.
Логика тут в том, что нельзя принять квартиру в МКД и не принимать общее имущество, т.к. оно неразрывно связано. А необходимость отдельного принятия по сути означало бы обратную возможность — квартиру дольщик принимает, а от принятия, например, стен МКД он отказывается.
А что тогда делать в ситуации, когда один собственник принял общее имущество, а второй отказался? Или, например, один принял стены, но не принял крыши, второй принял крыши, но не принял лифты — и т.д., у каждого, условно говоря 100 чел. свой список, что ему не нравится в МКД и что он принимает, а что нет.
Это просто породило бы массу ситуаций, усложняющих процесс сдачи, и в целом противоречащих сути правового регулирования.
Поэтому и принимается только основное помещение, вопрос с общим имуществом решается не через принятие или не принятие, а предъявлением соответствующих требований в зависимости от того, что не устраивает.
В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/
указаны какие документы передает застройщик в УК.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
В связи с этим готов с Вами поспорить, что в действиях Застройщика есть ряд нелогичностей с точки зрения Жилищного Кодекса.
Начну с банального примера, для внесения ясности в суть обсуждаемого вопроса.
Давайте представим, что Вы очень богатый человек и решили купить в одном ЖК все квартиры/помещения и заключили с Застройщиком ДДУ. По завершению строительства, Вы будете принимать только квартиры/помещения дома? или Вы будете принимать все ЖК целиком, включая лифты; детские и спортивные площадки; узлы учета воды и тепловой энергии; пожарную сигнализацию; охранную систему; видеонаблюдение; забор по периметру и др.?
Теперь о ЖК РФ. При эксплуатации МКД есть три способа управления ним. 1. непосредственное управление домом, при условии, что в доме не более 30 квартир; 2. ТСЖ; 3. УК.
После постройки МКД Застройщиком, собственники МКД объявляют общее собрание и на нем определяют способ управления МКД. Для принятия решения по данному вопросу собственникам нужна исходная информация о состоянии дома и его общем имуществе. Также данная информация нужна для УК, которые потенциально готовы предложить свои услуги и рассчитать свой тариф для управления и обслуживания этого Дома. Также собственники должны иметь возможность сами рассчитать всю затратную часть на управление своим домом, чтобы рассмотреть возможность и необходимость создания ТСЖ в МКД.
На данный момент сложилась ситуация, что у собственников нет изначальной отправной точки для обсуждения вопроса по образующимся общим затратам и дальнейшего принятия решения о способе управления домом и тарифа на обслуживание.
Если смотреть в замысел тех кто вносил в ЖК РФ и его принял, то можно утверждать, что законодатели хотели максимально вовлечь собственников МКД в процесс управления своим домом. При складывающейся ситуации, что Застройщик изначально не дает возможности собственникам разобраться хотя бы в составе общего имущества, я уже не говорю о его качестве, то как можно выстроить систему которая будет соответствовать ЖК РФ?