И можно ли еще что-то сделать для минимизации риска кроме выбора другого объекта?

Для минимизации своих рисков я хочу 1) чтобы отцу в новой квартире была выделена доля в 1/2 ( согласовано).

 Добрый день!

Увы, но приобретение права собственности на иное жилое помещение не лишает гражданина права проживания в продаваемом жилом помещении, полученном по реновации, если этот гражданин отказался от участия в приватизации сданного аварийного жилья.

 В этой части только надежда на добросовестное поведение продавца и отца.

 Далее продолжу

Здравствуйте.

Ключевым здесь является положение статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно этой норме, лица, которые на момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами в приватизации не участвовали (отказались), сохраняют право пользования этим помещением. Это право носит бессрочный характер и не прекращается при смене собственника квартиры.

Важно понимать, что это право следует не за регистрацией по месту жительства, а за самим лицом. Судебная практика исходит из того, что при предоставлении нового жилья взамен старого (в том числе по программе реновации), это право пользования, по своей сути являющееся личным сервитутом, сохраняется и в отношении новой квартиры.

Судебная практика

Суды последовательно защищают права таких лиц. Вот несколько примеров из практики Верховного Суда РФ:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 октября 2023 г. N 4-КГ23-62-К1: Суд подчеркнул, что право пожизненного проживания сохраняется за лицом, отказавшимся от приватизации, даже если оно временно не проживает или не зарегистрировано в данной квартире. Прекратить это право можно, только если доказать добровольный и постоянный выезд на другое постоянное место жительства.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.2024 N 67-КГ24-1-К8: В этом деле суд вновь указал, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, которые от приватизации отказались.

Оценка ваших действий и рекомендации

Выделение 1/2 доли отцу. Это эффективный способ «трансформировать» неопределенное право пользования в понятное право долевой собственности. После того как отец станет сособственником, вопрос о его праве проживания будет решен в рамках его права собственности. Риск для вас как для покупателя оставшейся доли снимается.

Проверка отсутствия прописанных. Это обязательная процедура, но, как следует из судебной практики, она не является стопроцентной гарантией, так как право пользования не зависит от факта регистрации.

Страхование титула. Ваша формулировка

«обременение правом пользования третьего лица»

верна по сути. Однако, для исключения споров со страховой компанией, рекомендую использовать более точную формулировку:

«риск предъявления исковых требований о сохранении права пожизненного пользования квартирой третьим лицом (ФИО отца продавца), возникшего в результате его отказа от участия в приватизации жилого помещения, предоставленного взамен по программе реновации».

Для максимального снижения рисков рекомендую следующий алгоритм:

Получить нотариально удостоверенное заявление от отца продавца. Это самый надежный способ защиты, если вы все же решите покупать квартиру целиком, а не долю. В этом заявлении отец должен прямо указать, что ему известно о продаже квартиры по такому-то адресу, он на это согласен и отказывается от своего права пожизненного пользования в отношении именно этой новой квартиры, возникшего у него в связи с отказом от приватизации старой.
Включить в договор купли-продажи гарантии продавца. В договоре должен быть пункт, согласно которому продавец гарантирует, что права третьих лиц на квартиру отсутствуют, и обязуется урегулировать любые возможные претензии за свой счет.
Непосредственно перед сделкой заказать свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных обременений или арестов.

Здравствуйте.

 Вопрос, правильно ли я сформулровал риск для титульного страхования?

Можно и подробнее описать, хотя страховая компания вряд ли согласится на Ваши формулировки, договоры и описания случаев у них типовые, изменения не вносятся.

Но попробовать можно.

Например, к «обременение правом пользования третьего лица» прямо добавить:

 «в том числе, но не ограничиваясь, правом проживания лиц, отказавшихся от участия в приватизации»

И конечно, в любом случае нужно подробно смотреть договор страхования в целом, не только формулировку одного условия.

И можно ли еще что-то сделать для минимизации риска ( кроме выбора другого объекта )?

В сам договор купли-продажи внести соответствующее условие об отсутствии сохранения право пользования третьего лица.

По закону это и так существенное условие:

Статья 558 ГК РФ Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Но можно указать дополнительные последствия не указания — например, упрощённый отказ от договора, штраф.

+

Ещё можно взять дополнительно заверение от отца, где он подтверждает, что он добровольно выехал на другое постоянное место жительства, чем отказывается от дальнейшего проживания.

Если в дальнейшем он заявит обратное, можно говорить о злоупотреблении им своим правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ) и отказом в требованиях, в том числе на этом основании.