Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформлять в собственность землю после постройки жилого дома на арендванном участке?
Добрый день!
По какой схеме лучше проводить сделку по переуступке прав договора аренды?
Нужно ли будет переоформить договор аренды с администрацией (арендодатель)?
Как оформлять в собственность землю после постройки жилого дома на арендванном участке?
Какие есть риски?
Здравствуйте, Уриэль! Для оформления в собственность земли после постройки жилого дома на арендованном участке необходимо соблюсти установленную законом процедуру.
Порядок выкупа земельного участка под построенным домом
Основание — п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса (ЗК РФ), предоставляющий арендатору преимущественное право выкупа без торгов при наличии зарегистрированного права собственности на капитальное здание.
Условия выкупа:
1. Наличие жилого дома, соответствующего критериям ИЖС:
— Построен на участке с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ);
— Соответствует СНиП 31-02-2001 (капитальный фундамент, стены, этажность не выше 3-х, площадь до 1,5 тыс. м²);
— Введен в эксплуатацию (уведомление об окончании строительства согласовано с администрацией, получен техплан, оформлена выписка ЕГРН на дом).
2. Отсутствие нарушений:
— Целевое использование участка;
— Нет долгов по арендной плате;
— Дом построен в рамках разрешенных параметров (отступы от границ участка, высотность).
Алгоритм действий:
1. Подача заявления в администрацию (муниципалитет или Департамент имущества):
— К заявлению прилагаются: выписка ЕГРН на дом, копия договора аренды, паспорт заявителя, техплан дома.
2. Получение постановления о выкупе:
— Администрация рассматривает заявление 30 дней (ст. 39.16 ЗК РФ);
— При положительном решении — издает постановление о предоставлении участка в собственность и расторгает договор аренды.
3. Заключение договора купли-продажи:
— Цена выкупа = 40% от кадастровой стоимости (для физических лиц под ИЖС/ЛПХ) или 100% для коммерческих объектов (ст. 39.5 ЗК РФ);
— Оплата производится единовременно в течение 30 дней после подписания договора.
4. Регистрация права собственности в Росреестре:
— Подаются: договор купли-продажи, постановление администрации, техплан участка;
— Госпошлина: 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Переуступка прав аренды до выкупа участка
Если вы планируете передать права аренды третьему лицу до оформления дома в собственность:
Условия переуступки:
— Требуется согласие арендодателя (администрации), если договор аренды заключен на срок более 5 лет (ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ);
— Новый арендатор обязан продолжить целевое использование участка (строительство ИЖС).
Порядок действий
1. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды с участием администрации;
2. Регистрация переуступки в Росреестре (госпошлина: 2 000 руб. для юрлиц, 350 руб. для физлиц).
При переуступке прав на участок с недостроенным домом потребуется согласование с администрацией и подтверждение финансовой обеспеченности нового арендатора для завершения строительства .
---
Риски и способы их минимизации
1. Отказ в выкупе:
— Причины: нарушения при строительстве (несоблюдение градостроительных норм), отсутствие межевания участка, долги по аренде.
— Решение: устранить нарушения до подачи заявления; провести межевание при отсутствии границ (стоимость: 10–30 тыс. руб.).
2. Признание дома самовольной постройкой:
— Возможно, если строительство велось без уведомления администрации (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
— Решение: легализовать объект через суд (ст. 222 ГК РФ) или подать уведомление ретроспективно.
3. Потеря льготной цены выкупа:
— Если кадастровая стоимость завышена, цена выкупа может быть оспорена через комиссию при Росреестре или суд.
4. Отказ в переуступке аренды:
— Администрация вправе отказать, если новый арендатор не соответствует требованиям (например, отсутствие опыта в строительстве).
---
С уважением, Кирилл Гайдуков.
Юридическая компания «ФОБОС».
Если ответ юриста вам помог, вы можете отблагодарить его здесь прямо сейчас.