Как подарить квартиру с долгами сыну, если он согласен их принять?

Вы можете подарить квартиру сыну, даже если на ней есть долги, и сын об этом знает и принимает такую ситуацию. Вот основные моменты и юридические нюансы такой сделки:

Наличие долгов у дарителя (вас) по коммунальным платежам или другим обязательствам не препятствует заключению договора дарения и регистрации права собственности на сына. Дарственная оформляется нотариально и регистрируется в Росреестре независимо от долгов.
Однако долги по коммунальным платежам, накопленные до перехода права собственности, обычно остаются на дарителе (то есть на вас), и взыскать их будут с вас, а не с сына. Исключение составляет долг за капитальный ремонт — он по закону переходит на нового собственника.
Если в договоре дарения будет условие, что сын принимает на себя долги, то такая условие может признаться недействительным, так как договор дарения не предусматривает встречных обязательств.
После регистрации дарственной на сына квартира станет его собственностью, и с этого момента все обязательства по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг лягут на него.
Если долги большие и есть риск банкротства дарителя или кредиторов, существует теоретический риск, что сделка дарения будет оспорена в суде при доказанном злонамеренном умысле, направленном на сокрытие имущества от кредиторов.
Поскольку сын осведомлён о долгах и принимает недвижимость с ними, то в вашем случае сделка является добровольной и риск для него осознанным.
Важно оформить договор дарения правильно, без условия обязательств по долгам, нотариально и зарегистрировать в Росреестре.
Таким образом, юридически оформить дарение квартиры с долгами возможно, сын становится собственником, принимает недвижимость и «новые» обязательства по ней, а старые долги по коммуналке (кроме взносов на капремонт) остаются на прежнем собственнике.

Если понадобится, могу помочь составить грамотный договор дарения с учетом долга и правовых нюансов.

Лариса, здравствуйте! Чтобы подарить квартиру с долгами сыну, можно оформить дарственную. При этом долги по ЖКХ останутся за вами, а новый владелец не принимает на себя обязательства по их погашению. 
Примерная последовательность действий:
Узнать точную сумму долга. Можно получить информацию в управляющей компании или через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
Договориться с сыном. Нужно сообщить сыну  о наличии долга и предложить варианты его погашения. Например, можно погасить долг перед оформлением дарственной или договориться о том, что сын примет квартиру вместе с долгом (в этом случае нужно указать это в договоре).
Оформить дарственную. Понадобятся: паспорта сторон;
свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт на квартиру;
договор дарения (можно составить самостоятельно или у нотариуса).
Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Погасить долг. Это можно сделать через банк или терминал оплаты. Если долг значительный, можно попробовать заключить соглашение о рассрочке с управляющей компанией.
 Если на квартиру наложен арест или другое обременение из-за долгов, сделку нельзя будет оформить до их снятия.

Надеюсь мой ответ был полезен для вас, благодарю за обратную связь в отзыве.