На территории участка наложен КРТ он обещает что его вот вот снимут но прошло 2 месяца его снять до сих пор не

Здравствуйте! Понимаю вашу обеспокоенность ситуацией с покупкой участка и строительством дома в Раменском районе. Давайте разберем вашу ситуацию, опираясь на действующее законодательство.

1. Проблема с уведомлением о начале строительства из-за КРТ:

Сбербанк требует уведомление о начале строительства для выделения средств по льготной IT-ипотеке. Собственник участка не может предоставить этот документ, так как на территории участка наложен режим комплексного развития территории (КРТ), и его снятие затягивается.

— Что такое КРТ и как это влияет на строительство: Режим КРТ предполагает развитие территории по комплексному плану, который может включать снос существующих объектов, строительство новых и изменение градостроительных норм. Пока режим КРТ действует, могут быть ограничения на индивидуальное строительство, даже если участок предназначен для ИЖС.
— Где узнать информацию о снятии КРТ: Точную информацию о статусе снятия режима КРТ с вашего участка и сроках этого процесса можно получить в органах местного самоуправления Раменского городского округа (администрация, комитет по архитектуре и градостроительству). Также сведения о градостроительных ограничениях могут быть отражены в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который можно запросить в администрации.

2. Строительство за наличные средства и «дачная амнистия»:

Вы упомянули, что сосед строит дом за наличные средства и якобы может пройти по «дачной амнистии», даже если земли сельхозназначения.

— «Дачная амнистия» (упрощенный порядок регистрации): Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) действительно предусматривает упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации прав на садовые и жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта. Для этого требуется технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок.
— Строительство на землях сельхозназначения: Строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения допускается только в случаях, предусмотренных законом. Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), жилые дома могут строиться на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, при условии, что это предусмотрено федеральными законами. Если ваш участок относится к землям сельскохозяйственного производства (например, зона СХ-3), то строительство жилого дома без соответствующего изменения вида разрешенного использования или без оформления КФХ может быть проблематичным и привести к сносу объекта как самовольной постройки. Сосед, возможно, действует в рамках разрешенного использования или уже изменил его.

3. Возможные варианты строительства дома при наличии ипотеки:

Учитывая, что у вас есть одобренная IT-ипотека, а участок и будущий дом будут в залоге, вам необходимо соблюсти условия банка и законодательства.

— Вариант 1: Дождаться снятия ограничений КРТ и получить уведомление о начале строительства. Это наиболее прямой путь, который позволит вам получить средства от банка и начать строительство в соответствии с установленными процедурами. Вам следует активно взаимодействовать с собственником участка и администрацией для выяснения сроков снятия ограничений.
— Вариант 2: Изучить возможность получения уведомления о планируемом строительстве без формального разрешения. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве. Это уведомление является основанием для начала строительства. Если администрация выдаст такое уведомление, это может быть достаточным для банка. Однако, если на участке действуют ограничения, связанные с КРТ, получение такого уведомления может быть затруднено.
— Вариант 3: Обсудить с банком альтернативные варианты. Возможно, банк согласится на предоставление средств при наличии других документов, подтверждающих возможность строительства (например, проектная документация, согласованная с соответствующими органами, если это применимо в условиях КРТ). Это требует индивидуального согласования с банком.
— Вариант 4: Рассмотреть возможность строительства на другом участке. Если ситуация с вашим участком не разрешится в разумные сроки, возможно, стоит рассмотреть покупку другого участка, где нет подобных ограничений.

Важно:

— Проверка документов: Перед совершением любых действий убедитесь, что у вас есть актуальная выписка из ЕГРН на земельный участок, а также градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ будут указаны все ограничения и требования к застройке.
— Согласование с банком: Любые действия, связанные с изменением статуса участка или порядка строительства, должны быть согласованы с банком, выдавшим ипотеку, так как участок и будущий дом будут находиться в залоге.

Правовые нормы, регулирующие данную ситуацию:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ):
— Статья 77 «Состав земель сельскохозяйственного назначения».
— Статья 39.3 «Особенности продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
— Статья 39.15 «Порядок принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка».
— Статья 39.18 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ):
— Статья 51 «Разрешение на строительство».
— Статья 51.1 «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
— Статья 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» (пункт 39 – определение объекта индивидуального жилищного строительства).
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
— Статья 70 «Особенности государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества».
4. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:
— Статья 34 «Защитные зоны объектов культурного наследия».
— Статья 34.1 «Защитные зоны объектов культурного наследия».