Здравствуйте, проконсультируйте, пожалуйста, у меня двое детей, живем в частном доме, который находится в стадии ремонта, сейчас хочу купить квартиру в ипотеку под мат

Сейчас в доме 2 собственника — Вы и супруг. У Ваших детей на сегодняшний день нет недвижимости, верно?

выделив детям доли в этом доме.

Понятия «выделить доли» в законодательстве отсутствует.

После полной оплаты квартиры, приобретенной с использованием МСК, родители обязаны нотариальным соглашением определить доли всех членов семьи, иначе будет нарушено обязательство перед СФР (бывший Пенсионный фонд). Вот в этот момент у детей возникнут доли недвижимости в купленой квартире.

А чтобы продать доли несовершеннолетних, нужно получить предварительное разрешение на сделку купли-продажи от органа опеки и попечительства. Принципы выдачи разрешения регулируются нормами ст.37 ГК РФ, ст.60 ГК РФ и ст.ст.19-21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Имущественные права детей защищены. Вместо продаваемой доли квартиры детям нужно купить на вырученные деньги другое жилье. Но именно купить. А продать своим собственным детям долю в своем доме Вы не можете, это запрещено ч.3 ст.37 ГК РФ. Взамен продаваемой квартиры придется покупать детям другую жилую недвижимость обязательно у постороннего человека. В предложенном Вами варианте это обналичивание мат.капитала, все органы опеки в курсе.