Сын собирается строить дом для постоянного проживания в СНТ московской области

Здравствуйте, Юрий.

1. Ваш вопрос касается условий получения льготной ипотеки многодетной семьей для строительства дома на земельном участке, который находится в собственности родителей.

2. Анализ применимых правовых норм
Вопрос получения ипотеки и государственной поддержки для многодетных семей регулируется несколькими ключевыми нормативными актами.

Законодательство об ипотеке:

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) устанавливает, что предметом ипотеки (залога) может быть земельный участок.
Согласно Статье 5 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.
Статья 64 Закона об ипотеке гласит: При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Это означает, что для получения ипотечного кредита под строительство дома, залогодателем (лицом, предоставляющим имущество в залог банку) должен быть сам заемщик, который также является собственником земельного участка. Банк выдает ипотеку под залог недвижимости, которой он сможет распорядиться в случае неисполнения обязательств заемщиком. Если земельный участок не принадлежит заемщику, банк не сможет принять его в залог, что делает выдачу ипотеки практически невозможной.
Государственная поддержка многодетных семей:

Федеральный закон от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона „Об актах гражданского состояния“ (далее – ФЗ № 157-ФЗ) предусматривает меру государственной поддержки в виде выплаты до 450 000 рублей на полное или частичное погашение ипотечного жилищного кредита (займа). Эта мера продлена до конца 2030 года ( Федеральный закон от 12.06.2024 № 137-ФЗ ).
Важно отметить, что данная выплата может быть направлена, в том числе, на погашение ипотечного кредита, целью которого является индивидуальное жилищное строительство или приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Получателем этой меры поддержки является гражданин РФ — мать или отец, у которых в установленный период родился третий или последующий ребенок, и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту (займу).
3. Судебная практика
Хотя в предоставленных результатах поиска нет конкретных судебных решений, рассматривающих именно Вашу ситуацию (ипотека на чужом участке), общая судебная практика по ипотечным спорам и практика применения Закона об ипотеке однозначно подтверждают:

Требование залога: Банки, выдавая ипотечный кредит, всегда требуют обеспечения в виде залога недвижимости, которая оформляется в собственность заемщика (или созаемщиков). Это требование обусловлено положениями Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, так как в случае невыполнения обязательств заемщиком, банк должен иметь право обратить взыскание на заложенное имущество.
Соответствие цели кредита: Суды исходят из того, что условия кредитного договора и предоставления государственной поддержки должны строго соответствовать закону. Если целью кредита является строительство, а заемщик не имеет права собственности на землю, это создает невозможность формирования предмета залога.
4. Конкретные рекомендации и алгоритм действий
Для того чтобы Ваш сын смог получить льготную ипотеку на строительство дома на Вашем участке в СНТ, необходимо переоформить право собственности на земельный участок на него. Нотариально заверенное согласие на строительство на чужом участке не будет достаточным для банка, так как оно не предоставляет банку право залога на землю.

Алгоритм действий:
Передача права собственности на участок:

Дарственная (договор дарения): Наиболее простой и распространенный способ передачи земельного участка от родителей к сыну. Договор дарения земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Важно: Убедитесь, что участок оформлен в соответствии с требованиями для индивидуального жилищного строительства (если это садовый участок, его вид разрешенного использования должен допускать строительство жилого дома).
Обращение в банк:

После переоформления участка на сына, ему необходимо будет обратиться в банк за получением ипотечного кредита.
Сын должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие его статус многодетной семьи, для оформления льготной ипотеки.
Уточните в банке условия предоставления ипотеки для строительства дома в СНТ (некоторые банки могут иметь специфические требования к таким участкам).
Строительство дома и оформление собственности:

После получения ипотеки сын может начать строительство дома.
По завершении строительства дом также будет зарегистрирован в ЕГРН как собственность сына (и его супруги, если дом строится в браке и оформляется как совместная собственность).
В соответствии со Статьей 64 Закона об ипотеке, ипотека на земельный участок автоматически распространится на построенный на нем дом.
5. Возможные правовые риски и их минимизация
Риск 1: Отказ банка в ипотеке из-за СНТ.Минимизация: Не все банки охотно кредитуют строительство на землях СНТ. Убедитесь, что вид разрешенного использования Вашего участка в СНТ позволяет строительство капитального жилого дома, пригодного для постоянного проживания. Заранее проконсультируйтесь с несколькими банками, предлагающими льготную ипотеку для многодетных, на предмет их требований к земельным участкам в СНТ.
Риск 2: Налоговые последствия дарения.Минимизация: Дарение недвижимости между близкими родственниками (родители и дети) освобождается от налога на доходы физических лиц ( п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации ). Однако государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности все равно будет взиматься.
Риск 3: Изменение планов сына.Минимизация: Обсудите с сыном все детали и возможные сценарии. Поскольку участок перейдет в его собственность, Вы утратите права на него.
6. Выводы
Для получения льготной ипотеки на строительство дома Ваш сын должен быть собственником земельного участка, так как земля будет выступать предметом залога по ипотечному кредиту. Нотариально заверенное согласие на строительство на Вашем участке не будет достаточным основанием для банка. Наиболее подходящим способом переоформления участка является договор дарения.

Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!