Можно ли дольщикам продать сельхозучасток арендатору без регистрации аренды

Добрый день, отвечая на Ваш первый вопрос, да, дольщики имеют право продать земельный участок арендатору. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Переход права собственности на земельный участок к новому собственнику не прекращает действие договора аренды, заключенного на срок менее года, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Новый собственник земельного участка становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора.

Ответ на Ваш второй вопрос тоже утвердительный, дольщики имеют право продать земельный участок любому другому физическому или юридическому лицу после соблюдения процедуры преимущественного права покупки.

Согласно статье 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В случае, если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

 Здравствуйте!

Имеют ли право они продать земельный участок любому другому физическому или юридическому лицу получив уведомление об отказе от реализации краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на извещения о намерении продать земельный участок?

Да, имеют право. Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды сроком 11 месяцев не лишает дольщиков права собственности на земельный участок с учетом требований ст. 15 ЗК РФ. Право собственности включает в себя правомочие распоряжения, в том числе продажи.
Договор аренды на срок менее года (11 месяцев) не подлежит государственной регистрации с учетом требований ст. 651 ГК РФ.

У арендатора, несмотря на отсутствие регистрации, есть права по договору. Главное для него сейчас — право преимущественной покупки (ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). Это право возникает у добросовестного арендатора, исполняющего свои обязанности, независимо от регистрации договора. Нормой предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
Продавая участок кому-либо, в том числе и самому арендатору, дольщики ОБЯЗАНЫ соблюсти процедуру предложения участка арендатору (как лицу, имеющему преимущественное право покупки по закону — ст. 621 ГК РФ и ст. 250 ГК РФ). Они должны направить арендатору письменное предложение (извещение) о продаже участка на определенных условиях (цена, сроки расчетов и другие существенные условия). Только если арендатор откажется или не даст ответ в течение 30 дней (или иного срока, указанного в предложении, но не менее месяца), дольщики смогут продать участок другому лицу. Продажа арендатору БЕЗ такого предложения или с нарушением процедуры дает арендатору право оспорить сделку в суде и требовать перевода прав покупателя на себя.
Таким образом, продажа возможна только при согласии всех 25 дольщиков-собственников (либо в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ для продажи доли.

Кроме того, с учетом требований ст. 8, 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дольщики обязаны направить извещение о намерении продать участок в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Извещение направляется заказным письмом с уведомлением. Только после получения письменного отказа субъекта РФ от покупки или молчания в течение 30 дней (которое считается отказом), дольщики получают право продать участок любому другому физическому или юридическому лицу, но строго на условиях, указанных в извещении субъекту РФ (прежде всего, по цене не ниже заявленной). Продажа по более низкой цене или на других существенных условиях потребует повторения всей процедуры уведомления при этом, продажа третьему лицу также требует согласия всех 25 дольщиков или соблюдения процедуры продажи долей.