Я их зашила гипроком, и проложили шумоизоляцию, рядом с ними находятся арии.-вытяжная вентиляция.Они потекли

Любовь!

Да, это правомерно. Управляющая компания по правилам статьи 162 Жилищного Кодекса РФ по договору с собственниками отвечает за надлежащее содержание и эксплуатацию общедомового имущества в том виде как оно существовало на момент постройки дома, согласно данным технического паспорта на дом.

Собственники имеют право обустраивать принадлежащие им помещения, но в этом случае они и отвечают в случае необходимости предоставления доступа к общедомовому имуществу для устранения аварийных ситуаций.

Формально УК имеет право ( и такая практика есть) обратиться в суд с требованием к Вам о предоставлении доступа к сетям, восстанавливать отделку помещений после ремонта тоже придётся Вам. Если иначе к месту повреждения не добраться, придётся соглашаться на требования УК.

Добрый день.

Правомерно ли это?

 Да.

Заявленные требования правомерны.

Вы как собственник помещения, обязаны обеспечить доступ к общедомовому имуществу для устранения его повреждения.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 к числу общего имущества относит  внутридомовую инженерную систему водоотведения, состоящую из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

И в этой связи постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 определены обязанности собственника квартиры (потребителя), к которым относится,  в том числе допуск   в занимаемое  помещение представителей УК для выполнения необходимых ремонтных  работ

е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

И в случае отказа в предоставлении такого доступа, обязанность по его предоставлению будет возложена на Вас в судебном порядке.

В качестве примера подобного обеспечения приведу Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2020 N 33-3330/2020 по делу N 2-3085/2019 (оно хотя и касается стояков водоснабжения — но общий смысл в том же поскольку речь идет о системах коммуникаций, которые являются общим имуществом).

требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил N 354).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечение доступа в квартиру ответчика вызвано необходимостью плановой замены стояка холодного водоснабжения, проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ в объеме требований, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Действия ответчиков, выразившиеся в отказе предоставить доступ в квартиру, нарушают права других собственников жилых помещений, создавая опасность причинения их имуществу вреда в случае разрушения находящихся в квартире ответчика стояков, выработавших свой ресурс.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельства дела, собранных по делу доказательствах и нормах материального права.

Аналогичные по содержанию выводы. можно встретить в 

Апелляционном определении Московского городского суда от 10.10.2019 по делу N 33-40952/2019; 

Апелляционном определении Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-52911/2018

Что касается вопроса демонтажа стены -то, в том случае, если указанная Вами конструкция не была предусмотрена на плане и Вы возвели ее самостоятельно — то обязанность по ее демонтажу возлагается на Вас, расходы на демонтаж Вам не компенсируют, ввиду того, что такого рода демонтаж будет являться частью предоставления указанного доступа, что предопределит его проведение Вашими силами и за Ваш счет.

Пример из практики -https://sudact.ru/regular/doc/...

В свою очередь, исходя из характера подлежавших выполнению работ, в силу прямого указания закона Новак С.А.была обязана обеспечить доступ в принадлежащее ей жилое помещение – квартиру № № и, соответственно, к общедомовому имуществу, находящемуся в её квартире, для производства работ по замене аварийного участка трубопровода, что требовало вскрытия оборудованной ею в санузле из листов ГВС и обшитой декоративной плиткой ниши, за которой располагаются соответствующие инженерные коммуникации. При этом, по смыслу вышеприведённых норм действующего законодательства, обязанность ответчика Новак С.А. носила безусловный характер, должна была выполняться потребителем без каких бы то ни было условий и не могла быть обусловлена ссылкой на предоставление управляющей организацией каких-либо гарантийных обязательств по возмещению возможных расходов и убытков потребителя, восстановлению ниши и декоративной плитки ввиду вмешательства в конструктивные элементы её квартиры в связи с необходимостью обеспечения доступа к находящимся за ними инженерным сетям, так как споры по поводу возможного возмещения ущерба вследствие ремонтных работ находятся за рамками правоотношений между потребителем и управляющей компанией по поводу проведения ремонтных работ на общем имуществе.

Таким образом, требуя провести демонтаж конструкций препятствующих доступу к системе канализации, суд будет исходить из интересов всех жильцов и их права на безопасные и благоприятные условия проживания.

Ввиду того. что обеспечение доступа к общему имуществу МКД является вашей обязанностью, то нет оснований говорить о компенсации Ваших расходов по обеспечению данного доступа.

Требование управляющей организации о предоставлении доступа к общедомовому имуществу для проведения ремонтных работ не свидетельствует о неправомерности ее действий и тем более не свидетельствуют о причинении Вам вреда.

В случае отказа в удовлетворении законных требований управляющей компании в обеспечении доступа, в случае повреждения канализации, следствием чего будет причинен ущерб соседям, то можно говорить о перспективе возложения ответственности на Вас за причинение вреда, поскольку УК в данном случае предпринимала меры по ремонту стояков, именно с целью исключения возможности причинения вреда в связи с  износом и возможной протечкой.

В этой связи свою позицию, Вы можете аргументировать ссылаясь на <Письмо> Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06 <О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ> в силу которого

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкцийи инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта.

В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.
И в этом случае Вы можете требовать компенсацию Ваших расходов по ее демонтажу или ссылаться на то, что демонтаж будет производится силами УК с компенсацией Вам стоимости покрытия стены.

Более того, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Здравствуйте . 

Трубы, относящиеся к общедомовому имуществу, должны обслуживаться УК на основании договора  управления МКД ( ст. 162 ЖК РФ). Если трубы протекли, УК обязана проводить ремонтные работы

Однако, если вы самостоятельно изменили доступ к трубам, укрыв их гипсокартоном и шумоизоляцией, то УК может потребовать от вас восстановления доступа. Обычно такие изменения требуют согласования с УК или соответствующими органами, так как они могут затруднять доступ к инженерным коммуникациям.

Если вы не согласовывали эти изменения, то УК может настаивать на том, чтобы вы восстановили доступ к трубам за свой счет. Если же изменения были согласованы, вы можете обсудить с УК условия восстановления после ремонта.

Здравствуйте!

Ваш вопрос действительно сложный и затрагивает несколько аспектов жилищного законодательства. Краткий ответ: требование Управляющей компании (УК) в целом правомерно, но с очень важными оговорками, которые касаются оплаты восстановительных работ.

Давайте разберем ситуацию по пунктам.

▎1. Чье это имущество и чья ответственность?

• Водопроводные трубы до первого отключающего устройства (крана) на ветке, идущей в ваше помещение, являются общедомовым имуществом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). За их техническое состояние, ремонт и замену несет ответственность Управляющая компания.

• Короб (колона) из гипсокартона – это конструкция, которую вы возвели в своем нежилом помещении для эстетики и шумоизоляции. Она является вашим имуществом.

▎2. Почему УК требует разобрать короб за ваш счет?

УК обязана обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу для его обслуживания и ремонта (Постановление Правительства РФ № 491). Ваш короб перекрыл этот доступ.

Логика УК следующая: поскольку вы самовольно ограничили доступ к инженерным коммуникациям, возведя конструкцию в своем помещении, то и обязанность по обеспечению этого доступ (т.е. демонтаж и последующий монтаж короба) лежит на вас. Они должны бесплатно починить саму трубу, но все работы, связанные с вашим имуществом (гипроком), – это ваша зона ответственности и ваши расходы.

Аналогия: если бы вы построили забор вокруг общедомового трансформатора, энергетики потребовали бы за ваш счет этот забор убрать для проведения ремонтных работ.

▎3. Что насчет вентиляции?

С вентиляцией ситуация аналогичная. Если вентиляционный короб также был установлен вами и мешает доступу к общедомовым коммуникациям, его демонтаж и последующее восстановление также лягут на вас.

▎4. Ваши действия и на что можно сослаться

1. Требуйте от УК официальный Акт о протечке и предписание на необходимость проведения работ с требованием обеспечить доступ. В этом документе должно быть четко указано, какие именно конструкции мешают доступу.

2. Проверьте проект перепланировки. Если вы официально узаконивали перепланировку с возведением этого короба, в документах могло быть прописано условие о вашей ответственности за обеспечение доступа к коммуникациям.

3. Ведите переговоры. Вы можете попытаться оспорить позицию УК, доказывая, что короб не является капитальной конструкцией и был смонтирован именно для защиты коммуникаций (шумоизоляция). Однако, судебная практика по таким спорам чаще всего на стороне УК, так как приоритет – это ремонт и обслуживание общедомовых систем.

4. Фиксируйте все. Делайте фотографии, сохраняйте переписку. Если после демонтажа короба будут повреждены ваши отделочные материалы (не связанные с коробом), вы можете требовать от УК компенсации, так как они обязаны проводить работы аккуратно.

Вывод: Требование УК правомерно в части того, что вы должны обеспечить доступ к трубам, демонтировав мешающие конструкции. Оплата работ по демонтажу и последующему восстановлению именно этих конструкций (гипсокартонного короба и венткороба) – это ваша обязанность, так как это ваше имущество, которое препятствует доступу к общедомовому. Сами работы по замене участка трубы УК должна провести бесплатно.