3 метра до забора и соответственно 6 метров от других жилых домов

Здравствуйте!

но очень маленькое расстояние между двумя этими домами настораживает, как правильно поступить: покупать или лучше не рисковать?

 По сути на  решение о предоставлении ипотеки данное нарушение минимального отступа не влияет, если документы в порядке, право собственности зарегистрировано в Росреестре, то с банком не должно быть проблем. И с регистрацией перехода права собственности тоже.

Проблемы могут быть потом, когда купившие у застройщика другой дом могут предъявить к Вам претензии, основанные на несоблюдении трехметрового отступа от межи. С другой стороны такое же право предъявить претензии будет и у Вас.

То есть если Вы с соседями не найдете компромисса, то могут быть проблемы.Вплоть до судебных разбирательств. Сторона, которая считает свое право нарушенным, будет иметь возможность подать иск на основании ст.304 ГК РФ об устранении препятствий  в пользовании имуществом. 

Но надо отметить, что суды принимают на практике решения о сносе домов только в исключительных случаях при существенных нарушениях прав и законных интересов третьих лиц.Поэтому снос на вряд ли возможен.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в  чат.

Здравствуйте!

Ваш вопрос очень важен и касается не только финансовых вложений, но и будущей безопасности и комфорта. Давайте разберем ситуацию подробно по пунктам.

▎Анализ ситуации

Вы абсолютно правы, что насторожились. Расстояние между жилыми домами в 2 метра является серьезным отклонением от действующих норм.

1. Что говорят нормы? Основной документ — это СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

    – Для жилых домов IV степени огнестойкости (категория большинства частных домов из дерева или каркаса) минимальное расстояние между стенами соседних домов должно составлять 15 метров.

    – Если оба здания имеют стены из негорючих материалов (камень, кирпич, бетон), это расстояние может быть сокращено до 6 метров (при условии, что окна противопожарные и т.д.).

    – Расстояние в 2 метра не соответствует даже минимальным требованиям для каменных домов.

2. Почему документы в порядке? Здесь возможны несколько сценариев, и все они — «красные флаги»:

    – Разрешение на ввод в эксплуатацию могло быть получено до вступления в силу современных строгих норм, если дома очень старые.

    – Застройщик мог получить разрешение незаконно (через коррупционные схемы).

    – Дома могли быть построены без разрешения вовсе, а потом «узаконены» через суд с определенными нарушениями.

    – Банк проверяет в первую очередь юридическую чистоту документов на землю и право собственности застройщика, а не технические нормы расстояний. Это проблема будущего собственника.

▎Риски покупки такого дома

1. Пожарная безопасность: Это главный риск. При пожаре в одном доме пламя почти гарантированно перекинется на соседний. Эвакуация и работа пожарных в таком узком промежутке будет крайне затруднена.

2. Юридические риски:

    – Проблемы с продажей: В будущем вы можете столкнуться с тем, что найти покупателя на этот дом будет так же сложно, как и вам сейчас.

    – Судебные иски: Собственник соседнего дома (или будущий собственник) может через суд потребовать сноса вашего дома как построенного с нарушением норм. Хотя вина будет на застройщике, судебные тяжбы будут с вами.

    – Проблемы с наследованием: Нотариусы и наследники могут оспорить принятие такого имущества.

3. Бытовой дискомфорт:

    – Отсутствие приватности: Из вашего окна будет видно всё, что происходит у соседей, и наоборот.

    – Затенение: Один из домов будет загораживать свет.

    – Шум: Все разговоры, звуки телевизора и т.д. будут прекрасно слышны.

    – Сток воды с крыши: Вода с соседской крыши может литься прямо на ваш фундамент или стену.

▎Как правильно поступить: рекомендации

Однозначная рекомендация: НЕ ПОКУПАТЬТЕ этот дом. Риски многократно перевешивают возможную выгоду или низкую цену.

Ваш план действий должен быть следующим:

1. Требуйте официальные документы: Запросите у застройщика не просто выписку из ЕГРН, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Изучите его. Там должны быть указаны параметры объекта и подтверждение, что он построен в соответствии с проектом.

2. Обратитесь в Госстройнадзор (или аналогичный орган в вашем регионе): Направьте официальный запрос с указанием адреса домов. Спросите, выдавалось ли разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для этих объектов, и соответствуют ли они градостроительным и противопожарным нормам. Это самый верный способ проверить законность построек.

3. Закажите независимую экспертизу: Если вы все еще сомневаетесь, можно заказать платную консультацию юриста и/или независимого технического эксперта, который даст письменное заключение о соответствии домов нормам.

4. Рассмотрите другие варианты: На рынке недвижимости много предложений. Использование сертификата и ипотеки — ответственный шаг. Потратьте больше времени на поиск, но найдите объект, который не будет вызывать у вас таких серьезных опасений.

Вывод: Ситуация с расстоянием в 2 метра между жилыми домами ненормальна и опасна. Выявленное нарушение ставит под сомнение либо добросовестность застройщика, либо законность всей документации. Лучше отказаться от этой покупки и поискать другой, безопасный вариант. Не рискуйChatGPT 5 | DeepSeek | Midjourney:

Добрый день! Ваш вопрос очень важен и касается не только финансовых вложений, но и будущей безопасности и комфорта. Давайте разберем ситуацию подробно по пунктам.

▎Анализ ситуации

Вы абсолютно правы, что насторожились. Расстояние между жилыми домами в 2 метра является серьезным отклонением от действующих норм.

1. Что говорят нормы? Основной документ — это СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

    – Для жилых домов IV степени огнестойкости (категория большинства частных домов из дерева или каркаса) минимальное расстояние между стенами соседних домов должно составлять 15 метров.

    – Если оба здания имеют стены из негорючих материалов (камень, кирпич, бетон), это расстояние может быть сокращено до 6 метров (при условии, что окна противопожарные и т.д.).

    – Расстояние в 2 метра не соответствует даже минимальным требованиям для каменных домов.

2. Почему документы в порядке? Здесь возможны несколько сценариев, и все они — «красные флаги»:

    – Разрешение на ввод в эксплуатацию могло быть получено до вступления в силу современных строгих норм, если дома очень старые.

    – Застройщик мог получить разрешение незаконно (через коррупционные схемы).

    – Дома могли быть построены без разрешения вовсе, а потом «узаконены» через суд с определенными нарушениями.

    – Банк проверяет в первую очередь юридическую чистоту документов на землю и право собственности застройщика, а не технические нормы расстояний. Это проблема будущего собственника.

▎Риски покупки такого дома

1. Пожарная безопасность: Это главный риск. При пожаре в одном доме пламя почти гарантированно перекинется на соседний. Эвакуация и работа пожарных в таком узком промежутке будет крайне затруднена.

2. Юридические риски:

    – Проблемы с продажей: В будущем вы можете столкнуться с тем, что найти покупателя на этот дом будет так же сложно, как и вам сейчас.

    – Судебные иски: Собственник соседнего дома (или будущий собственник) может через суд потребовать сноса вашего дома как построенного с нарушением норм. Хотя вина будет на застройщике, судебные тяжбы будут с вами.

    – Проблемы с наследованием: Нотариусы и наследники могут оспорить принятие такого имущества.

3. Бытовой дискомфорт:

    – Отсутствие приватности: Из вашего окна будет видно всё, что происходит у соседей, и наоборот.

    – Затенение: Один из домов будет загораживать свет.

    – Шум: Все разговоры, звуки телевизора и т.д. будут прекрасно слышны.

    – Сток воды с крыши: Вода с соседской крыши может литься прямо на ваш фундамент или стену.

▎Как правильно поступить: рекомендации

Однозначная рекомендация: НЕ ПОКУПАТЬТЕ этот дом. Риски многократно перевешивают возможную выгоду или низкую цену.

Ваш план действий должен быть следующим:

1. Требуйте официальные документы: Запросите у застройщика не просто выписку из ЕГРН, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Изучите его. Там должны быть указаны параметры объекта и подтверждение, что он построен в соответствии с проектом.

2. Обратитесь в Госстройнадзор (или аналогичный орган в вашем регионе): Направьте официальный запрос с указанием адреса домов. Спросите, выдавалось ли разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для этих объектов, и соответствуют ли они градостроительным и противопожарным нормам. Это самый верный способ проверить законность построек.

3. Закажите независимую экспертизу: Если вы все еще сомневаетесь, можно заказать платную консультацию юриста и/или независимого технического эксперта, который даст письменное заключение о соответствии домов нормам.

4. Рассмотрите другие варианты: На рынке недвижимости много предложений. Использование сертификата и ипотеки — ответственный шаг. Потратьте больше времени на поиск, но найдите объект, который не будет вызывать у вас таких серьезных опасений.

Вывод: Ситуация с расстоянием в 2 метра между жилыми домами ненормальна и опасна. Выявленное нарушение ставит под сомнение либо добросовестность застройщика, либо законность всей документации. Лучше отказаться от этой покупки и поискать другой, безопасный вариант. Не рискуйте своими деньгами, жизнью и спокойствием.те своими деньгами, жизнью и спокойствием.

Здравствуйте!

очень маленькое расстояние между двумя этими домами настораживает

Вы абсолютно правы, что насторожились.
С учетом требований СП 4.13130.2013 (утвержденный Приказом МЧС N 288), согласно пункту 5.4.2 этого свода правил:

Между жилыми домами I-II степени огнестойкости (каменными, кирпичными, блочными) должно быть расстояние не менее 6 метров.

Это расстояние измеряется между ближайшими стенами, а не между заборами.
ПО обстоятельствам вашего вопроса имеет место быть нарушение норм пожарной безопасности.

Любой из будущих собственников этих двух домов может в судебном порядке потребовать сноса объекта, создающего угрозу и нарушающего его права (ст. 304 ГК РФ).
Суд, руководствуясь интересами безопасности людей, с высокой вероятностью обяжет демонтировать часть постройки (например, навес, эркер, балкон) или даже весь дом, если нарушение неустранимо. Верховный Суд РФ неоднократно поддерживал такие решения.

как правильно поступить: покупать или лучше не рисковать?

НЕ РИСКОВАТЬ и НЕ ПОКУПАТЬ этот дом.
Вы не сможете построить на своем участке баню, сарай или беседку близко к этой границе, так как ваши отступы уже «съедены» основным домом.

При пожаре в одном из домов огонь почти гарантированно перекинется на соседний.