Как получить согласие опеки на использование детских средств, если банк не включает детей в договор ипотеки?

Для использования средств несовершеннолетних на первоначальный взнос при ипотеке необходимо соблюсти требования опеки и банка.
Вот ключевые шаги и рекомендации:
Основные требования опеки
Проект договора ипотеки с условием включения несовершеннолетнего в состав собственников и залогодателей.
В договоре должно быть прописано, что доля ребенка пропорциональна вложенным средствам.  
Банк должен подтвердить возможность выделения доли после погашения кредита. 
Письма от кредитной организации: О согласии на включение несовершеннолетнего в залог.
О выделении доли в праве собственности.
Документы для опеки: Справка об оценке недвижимости.
Подтверждение доходов заемщика.
Согласие ребенка (если ему 14+ лет).
 
Почему Сбербанк может отказать
Риски для банка:  Недвижимость с долей несовершеннолетнего сложнее продать при невыплате кредита. 
Банки часто требуют, чтобы залоговая недвижимость не имела обременений.
Альтернативные варианты:  Другие банки: ВТБ, Уралсиб, Ак Барс Банк иногда соглашаются на такие условия, но с ограничениями по сумме кредита. 
Использование маткапитала: Если он не использован, это упростит процедуру. 
Решение проблемы
Переговоры с банком: Попросите Сбербанк оформить дополнительное соглашение к договору ипотеки, где будет прописано включение ребенка в собственники после погашения кредита.
Укажите, что доля ребенка будет выделена после снятия обременения.
Документы для опеки:  Подготовьте предварительный договор купли-продажи с указанием доли ребенка. 
Получите письмо от банка с подтверждением условий.

 Если ребенок — единственный собственник продаваемой недвижимости, опека может потребовать выделение равнозначной доли в новом жилье.
При отказе банка — рассмотрите потребительский кредит для первоначального взноса, чтобы не использовать детские средства. 
Для опеки: Соберите полный пакет документов, включая проект договора ипотеки с условиями включения ребенка.
Для банка: Обсудите возможность альтернативных вариантов (например, выделение доли после погашения).
Альтернативы: Используйте маткапитал или обратитесь в банки, лояльные к сделкам с несовершеннолетними (ВТБ, Уралсиб).
Если Сбербанк настаивает на отказе, рассмотрите рефинансирование кредита после покупки квартиры в другом банке. 

Здравствуйте.

Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, родители и опекуны не могут без разрешения органов опеки совершать сделки, связанные с отчуждением или обременением имущества ребёнка. 

Закон «Об ипотеке» (ст. 6 п. 3) и статья 292 ГК РФ также прямо предусматривают, что согласие опеки требуется, если жильё, где у ребёнка есть доля, передаётся в залог банку. Без этого согласия банк не вправе оформить ипотеку, а опека — не вправе разрешить сделку.

Сбербанк по своим правилам не выдаёт проект договора ипотеки заранее, пока нет согласия опеки. Это обычная ситуация.

В опеку можно подавать документы и без проекта договора от банка. Вместо него прикладываете письмо или справку от банка, подтверждающие, что Вы имеете право взять ипотеку в определённом размере. Такой документ опека обычно принимает как доказательство того, что сделка реальна и финансирование у Вас будет.

Также нужно приложить требуемые опекой документы, обычно это — предварительный договор купли-продажи квартиры (или проект от продавца/застройщика), свидетельства о рождении детей, паспорта, документы на квартиру, и в заявлении пишите, что банк выдаёт договор только после согласия опеки.

Опека обязана рассмотреть заявление и выдать решение в течение месяца. 
Если опека откажет, они должны письменно объяснить причины. Такой отказ можно обжаловать в суде.

Здравствуйте . 

Сделки, направленные на отчуждение или обременение имущества несовершеннолетнего, требуют обязательного предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/

Вииду того, что средства, находящиеся на счетах детей, являются их собственностью. Использование этих средств на первоначальный взнос по ипотеке, по сути, является распоряжением имуществом несовершеннолетнего. Поэтому, в соответствии с законодательством, такое распоряжение должно быть одобрено органами опеки.

Органы опеки проверяют, не приведет ли сделка к ухудшению имущественного положения ребенка. Включение его в число собственников, как правило, рассматривается как улучшение, поскольку он получает долю в праве собственности на жилое помещение.

 Обратитесь в органы опеки с официальным письменным запросом, объяснив ситуацию и предоставив все имеющиеся документы.

Банки, как правило, работают со стандартными типовыми договорами ипотечного кредитования, разработанными для совершеннолетних заемщиков. Включение несовершеннолетнего в качестве залогодателя может требовать внесения существенных изменений в типовой договор, что усложняет процесс и увеличивает риски для банка

Если Сбербанк не идет на уступки, рассмотрите возможность обращения в другие банки.

Здравствуйте Дарья.

Соответствующая  услуга по выдаче такого предварительного разрешения, предоставляются в рамках нормативных — правовых актов принимаемых на уровне субъектов РФ.

В качестве примера приведу такой по одному из субъектов РФ.

Приказ   от 23 декабря 2024 года N 1615-П  «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги „Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на снятие, закрытие, перевод денежных средств со счета, принадлежащего несовершеннолетнему, в банковском учреждении (организации)“, можете ознакомиться с примером полностью по следующей ссылке:https://docs.cntd.ru/document/407635173?marker=64U0IK

Из примера Приказа следует:

2.6.2. Для получения разрешения на снятие денежных средств при условии приобретения недвижимого имущества:

ж) правоустанавливающие документы на объекты недвижимости (на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество), права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и др.); при подаче заявления и документов посредством ЕПГУ/РПГУ (при наличии технической возможности): скан-образы, в территориальный сектор при личном обращении либо посредством почтового отправления, ГАУ „Цифровой Севастополь — МФЦ в г. Севастополе“: копии документов на бумажном носителе с предоставлением оригиналов;

Т.е. Вам следует ознакомиться с таким административным регламентом принятым по месту Вашего жительства, так как орган опеки и попечительства обязан оказывать услугу по выдаче разрешения в соответствии с ним, и не вправе требовать документы не предусмотренные таким административным регламентом.

Далее я продолжу в следующем ответе ниже.

Здравствуйте! 

Если административным регламентом предоставления услуги по выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства необходимо предоставить проект договора,  по условиям которого дети также будут собственниками приобретаемого жилого помещения, то требования правомерны. 

Если по этой причине Вы будете оспаривать отказ в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, то в требовании Вам может быть отказано. 

Поскольку распоряжение денежными средствами подопечного не должно повлечь уменьшения имущества подопечного. 

Если же договор Вы не предоставите, то по этому основанию может быть вынесен отказ. 

Вам необходимо ознакомиться с Административным регламентом предоставления гос. услуги, принятом в Вашем муниципалитете. 

Так, согласно ч. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Вы можете обжаловать отказ, но если суд установит, что в результате совершенной сделки имущественные права детей были бы ущемлены, то отказ в выдаче предварительного разрешения на распоряжение денежных средств подопечных не будет признан неправомерным.