Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие суммы правильнее указать?
Добрый день, у меня такая ситуация.Прошу помощи.С бывшим мужем имеем в собственнности дом по 1/2 доли, квартира, купленная с материнским капиталом , долг по ипотеке 1млн руб. На данный момент удалось договориться -я отдаю ему пол дома, он -гасит ипотеку 1 млн и свою долю квартиры передает мне. Как правильно оформить эти сделки? Первым этапом необходимо погасить ипотеку , и выделить доли. Если делать через договор дарения, мы попадаем на налог 13%, так как не близкие родственники? Оформлять через куплю -продажу в росреестре? Обе недвижимости в собственности более пяти лет. И далее, когда квартира будет за мной, смогу ли я ее продать сразу? Так как стоит вопрос расширения. Или я попаду на налог с той доли, которую приобрела у бывшего супруга? Какие суммы правильнее указать?
Здравствуйте, Людмила!
Ситуация действительно многосоставная: у вас и общее имущество (дом, квартира), и обязательства (ипотека с маткапиталом). Давайте разберём всё по шагам.
1. Вариант сделки «обмен долями»
То, что вы описали, по сути — обмен долями недвижимости и обязательствами.
Вы отдаёте бывшему мужу свою долю в доме.
Он гасит ипотеку и передаёт вам свою долю в квартире.
Юридически можно оформить:
Соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ) — так проще и выгоднее, т.к. налогов не будет (вы — бывшие супруги, имущество приобретено в браке).
Обычные договоры дарения/купли-продажи использовать не нужно — именно соглашение о разделе и определении долей.
2. Очерёдность действий
Закрыть ипотеку — банк должен выдать справку о полном погашении кредита и закладная (если была) подлежит погашению. Без этого Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Выделить доли детям в квартире, купленной с маткапиталом (это обязательное условие ПФР/соцфонда). Если доли уже выделены — отлично, если нет, то выделение проводится одновременно с переоформлением.
Заключить соглашение о разделе имущества (у нотариуса). Там указываете:
дом полностью переходит бывшему супругу,
квартира полностью переходит вам,
ипотеку погашает бывший супруг.
3. Налоги
Если оформить через соглашение о разделе имущества супругов → НДФЛ не возникает (письмо Минфина РФ от 16.04.2013 № 03-04-05/6-357, Пленум ВС РФ № 15 от 05.11.1998).
Если оформлять через дарение → НДФЛ 13% действительно будет, так как бывший супруг не является близким родственником по НК РФ.
Если через куплю-продажу → формально НДФЛ нет, т.к. и дом, и квартира в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Самый безопасный и «чистый» вариант — именно соглашение о разделе имущества.
4. Продажа квартиры в будущем
Если квартира окажется полностью за вами, и на момент продажи она будет находиться в собственности более 5 лет (а она уже больше 5 лет, судя по вашему вопросу), то НДФЛ платить не придётся.
Даже за ту долю, которую вы «получите от бывшего мужа» через соглашение, срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения квартиры (ещё в браке). Это подтверждается судебной практикой и разъяснениями Минфина.
5. Какие суммы указывать
В соглашении о разделе имущества можно вообще не указывать денежную компенсацию (если стороны согласны).
Если хотите подстраховаться перед налоговой, можно указать стоимость долей условно, но налоговых последствий это не создаст (главное — правильно выбрать форму сделки).
Итог
Погасить ипотеку и взять справку из банка.
Заключить у нотариуса соглашение о разделе имущества супругов (не дарение, не купля-продажа).
В Росреестре зарегистрировать переход прав.
Квартира будет полностью за вами → сможете продать без уплаты налога, так как срок владения уже более 5 лет.
С уважением,
Беляев Игорь, юрист
Хотите, я подготовлю для вас проект соглашения о разделе имущества, который можно будет сразу показать нотариусу?