Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли ждать 3 года для продажи квартиры после дарения маме доли
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, пол года назад я как дочь подарила маме 1/3 доли квартиры, теперь она владеет всеми долями и является единственным собственником (остальные доли были в собственности около 10 лет). Мы хотим продать эту квартиру, нужно ли ждать до 3 лет, чтобы не платить налог? Или сейчас можно продать и налога не будет? А если будет, то в каком размере?
Спасибо.
Здравствуйте! ️
Разберём по шагам.
1. Когда возникает обязанность платить НДФЛ при продаже квартиры
По общему правилу — если квартира в собственности менее 3 лет (для полученной по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, договору пожизненного содержания) или менее 5 лет (для покупки/иной сделки).
Основание: ст. 217.1 НК РФ.
2. У вашей мамы ситуация
2/3 доли мама владеет уже около 10 лет → по ним срок владения давно истёк, налога точно нет.
1/3 долю мама получила по дарению от близкого родственника (от вас, дочери).
Для таких сделок действует льготный минимальный срок владения — 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
3. Что это значит
Если продать квартиру сейчас (прошло полгода после дарения):
налог возникнет только с 1/3 доли, т.к. по ней ещё не прошло 3 года.
Налоговая база = цена продажи этой 1/3 (или кадастровая стоимость × 0,7 — что больше).
НДФЛ 13% (если мама — налоговый резидент РФ).
4. Как уменьшить налог
Можно применить имущественный вычет:
либо 1 млн руб. (на всю квартиру, делится пропорционально на доли),
либо подтвердить расходы (но при дарении их нет).
Пример:
Если квартира продаётся за 6 млн руб., то на 1/3 долю приходится 2 млн.
База: 2 млн – 1 млн (вычет) = 1 млн.
Налог: 13% × 1 млн = 130 000 руб.
5. Оптимальный вариант
Чтобы избежать налога совсем — лучше подождать, пока с момента дарения пройдёт 3 года.
Тогда мама сможет продать всю квартиру без НДФЛ.
Итог:
Сейчас продать можно, но налог придётся заплатить с 1/3 доли (примерно 13% от суммы, превышающей 1 млн руб. вычета). Если подождать до 3 лет с даты дарения — налог исчезнет полностью.
С уважением,
Беляев Игорь, юрист
Хотите, я для вас рассчитаю налог точно (в рублях) под конкретную цену продажи квартиры и кадастровую стоимость?
Здравствуйте!
Не соглашусь с коллегой по порядку исчисления срока владения долями.
Для мамы срок владения ВСЕЙ квартирой считается от даты первичной регистрации, и так как этот срок более 3 лет, налога НЕ будет.
Ждать НЕ нужно.
Добрый день.
Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более минимального срока владения с даты первоначальной госрегистрации, то доход от не продажи не подлежит обложению НДФЛ.
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 года 03-04-05/88189.
Указано, что, несмотря на то, что изменение состава участников и размера доли предусматривает госрегистрации, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является дата первоначальной госрегистрации права собственности, а не дата повторного получения такого свидетельства
Спасибо за ответ.
Да, просьба рассчитать.
Если продавать за 14 млн, и если кадастровая стоимость 8 900 000
Здравствуйте! ️
Давайте уточним и рассчитаем на вашем примере:
1. Как считается срок владения по долям
Если мама стала единственным собственником квартиры путём дарения от вас (близкого родственника), то для этой доли срок минимального владения — 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
Но здесь есть важный момент: Верховный суд и Минфин разъясняли, что если собственник становится единственным владельцем квартиры, срок владения исчисляется по каждой доле отдельно.
По «старым» долям (10 лет) налог точно не возникает.
По «подаренной» доле — срок владения считается с даты дарения (а не с даты первой регистрации всей квартиры).
2. Расчёт налога при продаже за 14 млн
Кадастровая стоимость = 8 900 000.
Для целей налогообложения берём 70% от кадастровой стоимости = 6 230 000 руб.
Сравниваем: 14 млн > 6,23 млн → значит, налог считается с фактической цены продажи.
Доли:
2/3 → в собственности > 3 лет → налога нет.
1/3 → в собственности < 3 лет → облагается.
Стоимость 1/3 доли = 14 000 000 × 1/3 = 4 666 667 руб.
3. Вычеты
Можно применить имущественный вычет: 1 млн руб.
Налоговая база = 4 666 667 – 1 000 000 = 3 666 667 руб.
НДФЛ = 13% × 3 666 667 = 476 667 руб.
Если бы мама могла подтвердить расходы на приобретение подаренной доли (но по дарению расходов нет) → тогда база уменьшалась бы на эти расходы.
Итог
Налог возникает только с 1/3 доли, подаренной менее 3 лет назад.
Сумма налога ≈ 476 667 руб.
Избежать налога полностью можно только если подождать, пока с даты дарения пройдёт 3 года.