Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Считается ли такой договор действительным?
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста почему договор купли продажи в котором порядок расчетов прописан часть наличными и полный расчет материнским капиталом (по закону маткап выделяется на всех членов семьи) т.к. в разводе должно быть на мать и детей, но сделала грубую ошибку оформим только на детей, естественно пфр отказал в распоряжении маткапом, т.к. себя не указала в доле.. вданной ситуации договор считается правомерным и возможно ли его оспорить? Теперь с продавцом я могу расчитаться только наличными средствами. А такой договор в последующем будет считаться действительным, если прописан данный порядок расчетов. Росреестр естественно зарегистрировал такой договор, опека говорит, что уже нельзя ничего изменить, пфр не погасит маткапом. Считается ли такой договор действительным?
Здравствуйте.
Договор считается действительным.
Можете оспорить отказ Социального фонда в выплате средств материнского капитала.
Либо в судебном порядке изменить ДКП по статье 451 Гражданского кодекса РФ и указать другой раздел долей в приобретаемом жилье.
Правда здесь придется опеку привлекать в силу статьи 21 ФЗ Об опеке и попечительстве, поскольку доли детей уменьшаются.
С уважением! Г. А. Кураев
Здравствуйте!
А такой договор в последующем будет считаться действительным, если прописан данный порядок расчетов.
Да, договор будет считаться действительным.
По договору купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя, например жилой дом, квартиру (ст.549 ГК РФ).
При этом ДКП жилого дома, квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.(ст.558 ГК РФ).
Порядок расчета, указанный в договоре это одно из условий договора, выполнение которого это обязанность покупателя.
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных ДКП, может служить основанием к расторжению договора. (п.9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 21).
Вы пишите, что ДКП уже зарегистрирован в Росреестре, а это означает, что он считается заключенным.
В Вашем случае в связи с существенным изменением обстоятельств можно предложить продавцу изменить условия договора с указанием в нем других долей (на родителей и детей).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
ст.451 ГК РФ
Такое изменение в договор должно быть составлено в письменной форме и зарегистрировано в Росреестре.
В случае отказа продавца, Вы вправе обратиться в суд с требованием о внесении изменений в договор.
ПРи этом нужно учитывать, что ДКП может изменен судом при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
ст. 451 ГК РФ
В условия порядок расчета идет часть наличными средствамии и окончательный расчет материнским сертификатом, в моем случае сфр отказал т.к. доли выделены детям несовершеннолетним по 1/2, а себя я не указала. Сейчас рассчитаться не могу с продавцом, а значит он подаст в суд т.к. полностью не расчиталась еще и с продавцом. Опека не дает согласия на расторжение дкп чтобы изменить, так то продавец согласен внести изменения в дкп, т.к. доли распределяться по 1/3 на мать меня и двоих детей.
Исход от подачи иска что нарушены права матери мне твердят что нулевой вам все равно откажут в суде… а есть ли шанс? В договоре прописано об окончательном расчете мкс, а он невозможен по закону о мск из за грубой ошибки в распеределении долей
С учетом Ваших уточнений.
Боюсь, что в иске о внесении изменений о перераспределении долей в договор, Вам могут отказать, поскольку не будут соблюдены требования ст.451 ГК РФ, в части соблюдения условий при которых это возможно.
В частности отказ в предоставлении материнского капитала при распределении долей только на детей, при необходимой заботливости и осмотрительности Вы обязаны были предвидеть.
Как и при обжаловании отказа опеки, поскольку решение опеки основано на требованиях закона.
Поэтому, как вариант по соглашению сторон, если конечно сможете договориться с продавцом, расторгнуть договор. (ст.450 ГК РФ)
Например попробовать договориться о том, что после расторжения договора заключите новый, но с учетом правильного распределения долей.
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста почему договор купли продажи в котором порядок расчетов прописан часть наличными и полный расчет материнским капиталом (по закону маткап выделяется на всех членов семьи) т.к. в разводе должно быть на мать и детей, но сделала грубую ошибку оформим только на детей, естественно пфр отказал в распоряжении маткапом, т.к. себя не указала в доле… вданной ситуации договор считается правомерным и возможно ли его оспорить?
Уточните, кто является покупателем по договору, только несовершеннолетние дети?
Поскольку, в соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении:
б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала;
В этом случае отказ СФР правомерен, согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ, поскольку имеет место несоответствие предоставляемых сведений ( регистрация права собственности на жилое помещение произведена не на лица, получившего сертификат, и (или) его супруга) ( нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении;).
Росреестр естественно зарегистрировал такой договор, опека говорит, что уже нельзя ничего изменить, пфр не погасит маткапом. Считается ли такой договор действительным?
Да, договор купли-продажи считается действительным.
В Вашем случае, возможно только изменение договора в судебном порядке, согласно ч. 3, 4 ст. 451 ГК РФ, поскольку уменьшается имущество несовершеннолетних детей, на это требуется предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, согласно ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, которое орган опеки и попечительства не даст.
доли распределяться по 1/3 на мать меня и двоих детей.
Это же не правильное распределение. Ваше распределение не соответствует ст. 10 ФЗ-256.
Вы же вложили личные средства и средства МК. Доли выделяются пропорционально вложенного маткапитала, а не распределяются в равных долях.
Согласно обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) утвержденной Президиумом ВС РФ от 06.07.2016 г. и определения ВС РФ от 20.02.2018 г. № 11-КГ17-34 при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а также положениями ст. 38, 39 СК РФ, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.
В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.
При чем тут можно выделить больше? Вы распределили доли в противоречии с законом, о чем и пишет ВС РФ в Обзоре. Обзоры судебной практики, утвержденные Пленумом ВС РФ по сути приравниваются к закону. Вы нарушили нормы права по распределению маткапитала. Полагаю, что опека, которая вам говорит, что уменьшить нельзя неправа, т.к. выделение долей в данном случае произошло в противоречие с нормами права.
У нас опека ведет себя странно: когда доли детям не выделяются, они пишут, что это нарушение закона, а когда распределение маткапитала идет не по закону, то ох, детей обделят, если приведут все в соответствие с законом.
Вы обращались в опеку с письменным заявлением о том, что доли были распределены в противоречие с законом, поэтому нужно провести перераспределение? Так же выделив доли неправильно, вы нарушили право Продавца на получение денежных средств в части мк.
МК не перечислили, по той причине, что он не покрывает доли, которые вы выделили.
Выход один: идти в суд с иском о перераспределении долей либо если есть письменный отказ опеки в отказе о перераспределении, то обжаловать данный отказ.
При этом, отмечу, что заключение органа опеки по судебному делу не является обязательным, хотя и подлежит учету судом.
Упор в иске нужно делать на том, что таким распределением долей в ДКП нарушены права матери детей.
Можете использовать вот такой вывод Верховного Суда