Считается ли действительным договор купли‑продажи без доли матери для маткапитала?

При этом, отмечу, что заключение органа опеки по судебному делу не является обязательным, хотя и подлежит учету судом.

Упор в иске нужно делать на том, что таким распределением долей в ДКП нарушены права матери детей.

Можете использовать вот такой вывод Верховного Суда

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)

14. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.

Вы пишите, что ДКП уже зарегистрирован   в Росреестре, а это означает, что он считается заключенным.

В Вашем случае   в связи  с существенным  изменением обстоятельств  можно предложить продавцу   изменить условия договора с указанием в нем   других  долей (на родителей   и детей).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

ст.451 ГК РФ 

Такое изменение  в договор должно быть составлено в письменной форме и зарегистрировано в Росреестре.

В случае  отказа продавца,  Вы вправе обратиться в суд  с требованием о внесении изменений в договор. 

ПРи этом нужно учитывать, что ДКП может изменен судом  при наличии одновременно следующих условий:

 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

ст. 451 ГК РФ 

В условия порядок расчета идет часть наличными средствамии и окончательный расчет материнским сертификатом, в моем случае сфр отказал т.к. доли выделены детям несовершеннолетним по 1/2, а себя я не указала. Сейчас рассчитаться не могу с продавцом, а значит он подаст в суд т.к. полностью не расчиталась еще и с продавцом. Опека не дает согласия на расторжение дкп чтобы изменить, так то продавец согласен внести изменения в дкп, т.к. доли распределяться по 1/3 на мать меня и двоих детей.
Исход от подачи иска что нарушены права матери мне твердят что нулевой вам все равно откажут в суде… а есть ли шанс? В договоре прописано об окончательном расчете мкс, а он невозможен по закону о мск из за грубой ошибки в распеределении долей

С учетом Ваших уточнений.

Боюсь, что в иске  о внесении изменений о перераспределении долей   в договор, Вам могут отказать, поскольку  не будут соблюдены требования ст.451 ГК РФ, в части соблюдения условий при которых это возможно. 

В частности  отказ в предоставлении материнского капитала  при  распределении долей  только на детей,  при необходимой заботливости и осмотрительности Вы обязаны были предвидеть. 

Как и при обжаловании отказа опеки, поскольку  решение  опеки основано на требованиях   закона. 

Поэтому, как   вариант по соглашению сторон,  если конечно  сможете договориться с продавцом, расторгнуть договор. (ст.450 ГК РФ)

Например попробовать  договориться о том, что   после расторжения договора заключите новый, но  с   учетом  правильного распределения долей.

 В Вашем случае, возможно только изменение договора в судебном порядке, согласно ч. 3, 4 ст. 451 ГК РФ,  поскольку уменьшается имущество несовершеннолетних детей, на это требуется предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, согласно ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, которое орган опеки и попечительства не даст. 

При чем тут можно выделить больше? Вы  распределили доли в противоречии с законом, о чем и пишет ВС РФ в Обзоре. Обзоры судебной практики, утвержденные Пленумом ВС РФ по сути приравниваются к закону.  Вы нарушили нормы права по распределению маткапитала. Полагаю, что опека, которая вам говорит, что уменьшить нельзя неправа, т.к. выделение долей в данном случае произошло в противоречие с нормами права.

У нас опека ведет себя странно: когда доли детям не выделяются, они пишут, что это нарушение закона, а когда распределение маткапитала идет не по закону, то ох, детей обделят, если приведут все в соответствие с законом.

Вы обращались в опеку с письменным заявлением о том, что доли были распределены в противоречие с законом, поэтому нужно провести перераспределение? Так же выделив доли неправильно, вы нарушили право Продавца на получение денежных средств в части мк.

МК не перечислили, по той причине, что он не покрывает доли, которые вы выделили.

Выход один: идти в суд с иском о перераспределении долей либо если есть письменный отказ опеки в отказе о перераспределении, то обжаловать данный отказ.