Есть ли смысл идти получать приказ опеки до момента снятия ограничений, или скорее всего будет отказ и лучше сперва снять ограничения и только после этого обращаться?

Добрый день

Пока имеется ограничение регистрационных действий на квартиру, заключать сделку не стоит.

Вы заключите договор, но СФР не перечислит денег продавцу, пока сделка не будет зарегистрирована.

Нет смысла торопиться до тех пор, пока продавец не снимет ограничения, поскольку собственником Вы станете только после регистрации сделки в Росреестр.

Представьте, что будет, если продавец поведет себя не добросовестно, и не снимет ограничения.

Здравствуйте! 

Сначала стоит дождаться снятия ограничений. 

В первую очередь, хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что согласно существующему законодательству и исходным данным, которые Вы нам предоставили, у Вас не получиться приобрести квартиру с регистрацией Ваших прав собственности на нее, пока существующие ограничения не будут сняты. 

Согласно п. 17 ч. 1 ст. 64 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

«Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия:

— совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.»

Таким образом, судебный пристав-исполнитель в ходе проведения исполнительного производства наложил запрет на регистрационные действия в отношения объекта недвижимости. 

Простыми словами это означает, что собственник квартиры лишен права на распоряжение ею. Т.е он не может ее продать, сдать в аренду (более года), подарить, использовать в качестве залога и т.д. поскольку данные действия предполагают проведение обязательных регистрационных действий в отношении недвижимости, которые вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

Кроме того, данное обременение объекта недвижимости отражается в выписке из ЕГРН на объект недвижимости. Сведение о запрете остается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до тех пор, пока в орган регистрации прав не поступит соответствующая информация (постановление о погашении запрета) из органа, его наложившего.

Так как вы совершаете сделку с квартирой в которой есть доли детей. Для этого, согласно ст 37 ГК РФ а также ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» нужно получить разрешение от Органа опеки. Орган опеки дает разрешение на отчуждение долей несовершеннолетних только при условии, что их имущественные права будут соблюдены. Это означает, что новая приобретаемая квартира должна быть свободна от любых обременений. 

Срок выдачи указанного разрешения составляет 15 дней со дня подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).

Для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом потребуется подготовить комплект документов, прежде чем обраться в ООиП (органы опеки и попечительства), рекомендуем узнать какой пакет документов требуется предоставить именно Вашему отделению ООиП.

Однако в этот список документов обязательно входят копии правоустанавливающих документов (при отсутствии сведений в ЕГРН — правоустанавливающие документы) на приобретаемое имущество и правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество, т.к органы опеки и попечительства при получении заявление должны быть уверены в прозрачности сделки, для того, чтобы установить, что права несовершеннолетних не страдают от Ваших действий. 

В связи с этим мы делаем вывод: органы опеки и попечительства не выдадут разрешения на продажу долей несовершеннолетних, т.к сделка выглядит невыгодной для детей, а также можно усмотреть недобросовестность использования Ваших прав в вышеуказанных действиях (возможный обман, под предлогом того, что не смогли приобрести квартиру из-за обременения). 

Из имеющихся данных мы приходим к этому выводу, т.корганы опеки и попечительства должны прозрачно видеть все Ваши действия и не сомневаться в том, что все Ваши действия соответствуют закону и обеспечивают интересы детей. 

Таким образом, сначала снимите ограничение у приставов, затем обращайтесь в опеку.

Кроме того, рекомендуем Вам: 

1. Обратить внимание на обстоятельства, послужившие причиной наложения запрета (потенциально обременение выступает риском и в будущем) 
2. Ни в коем случае не действовать до того момента, как собственник снимет ограничения, т.к до этого момента вы не сможете приобрести квартиру, даже если подпишите договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи недвижимости (т.е фактически купите квартиру). В данном случае Вы все равно не будете считаться собственниками объекта недвижимости, т.к Ваши права не будут зарегистрированы в ЕГРН.